Как правильно сдать в аренду нежилое помещение?

Как сдать в аренду нежилое помещение для признания сделки законной? Какие условия должны соблюсти обе стороны и какими законодательными нормами регулируется такой процесс? Эти вопросы мы рассмотрим в этой статье.

Содержание

Определение недвижимых объектов

К недвижимым объектам нежилой категории относятся площади со свободным назначением. Это своеобразные площадки для организации любой коммерческой деятельности, согласно ст. 130 ГК РФ. Параметры и технические возможности этого помещения указываются владельцем без дополнительных согласований. По этой причине стоимость нежилых помещений значительно выше, чем стоимость помещений жилого фонда.

У многих людей имеется не используемая ими нежилая недвижимость. Отличным решением будет сдача ее в аренду для получения постоянного, приличного дохода. Передача нежилого объекта в наем должна проводиться в соответствии с требованиями закона, с этой целью арендаторы составляют официальные контракты. Получателю дохода важно не забывать о необходимости уплаты налогов.

Предоставление объектов в аренду: правила и нюансы

Владельцами недвижимости часто практикуется такая деятельность, дающая возможность получения стабильного дохода. Арендодатель имеет право выступать в качестве:

физлица – собственника объекта. Обязательное условие – официальное подтверждение прав на данную недвижимость;
ИП, прошедшего процедуру регистрации, для осуществления подобной деятельности. Предприниматели обычно выбирают УСН, ЕНВД, ПСН. Благодаря упрощенным режимам значительно легче определить и уплатить налоговые выплаты и задекларировать доходы;
компании (юрлица). Учреждения наравне с ИП вправе воспользоваться упрощенной системой расчета налоговых выплат.

При оформлении контракта не зависимо от того, какой статус выберет собственник, необходимо учитывать различные нюансы. Если сделка проводится в обход официального оформления и без декларирования доходов в ФСН, то такие действия признаются незаконными, а собственника помещения могут привлечь к ответственности.

Передача объектов в аренду физлицами

Нежилые помещения, находящиеся личном владении у граждан можно использовать для таких целей как:

организация складского помещения;
создание офиса;
формирование производственной площади;
создание магазина.

Важно! Расположенное в многоквартирном доме помещение нежилого назначения оборудуется отдельным входом. Подобный объект над жилыми квартирами располагаться не должен. Если, к примеру, офис планируется открыть на втором этаже, то помещение, находящееся под ним, должно быть также нежилым.

Сторону арендного договора может представлять частное лицо. Собственнику объекта нужно позаботиться о правоустанавливающих документах и выписке из ЕГРН. Физическому лицу, планирующему сдавать нежилое помещение, нужно учитывать, что такая сделка имеет свои особенности, а именно:

граждане обязаны выполнить предварительную запись в Росреестре, на предмет того, что объект собственности является нежилым. Также требуется указать информацию из технической и кадастровой документации;
если объект не поставлен на кадастровый учет, официально передать его в пользование другим лицам нельзя;
сдача объекта в наем юрлицам или частным гражданам рассматривается как имущественная сделка, заключение гражданско-правового договора с собственником требуется обязательно;
соглашение необходимо заключить в письменном виде, заверить его у нотариуса и пройти процедуру регистрирования в Росреестре.

Если соглашение заключено на срок не дольше 1 года, проходить процедуру регистрации в Росреестре не требуется.

Необходимые документы

Физлицу, планирующему проведение сделки по сдаче нежилого объекта в наем, необходимо подготовить следующие документы:

паспорт лица, владеющего нежилым объектом;
свидетельство о праве собственности. Сейчас допускается предоставить выписку из ЕГРН, в ней указывается информация о владельце объекта;
тех/паспорт;
иная документация технического характера, полученная собственником в БТИ;
выписка из Росреестра, в которой указано, что объект не имеет обременений, таких как арест, залог, прочие ограничения.

Закон позволяет в сделке принимать участие представителям с наличием у них доверенности, заверенной в нотариальной конторе.

Об уплате налогов арендодателями

Деятельность лица по сдаче объекта любого назначения в аренду на платной основе подлежит налогообложению. Что касается сроков уплаты и порядка расчета налога, то это зависит непосредственно от статуса налогоплательщика-арендодателя:

уплачивается 6% от полученной прибыли при УСН с доп. страховыми взносами (при статусе ИП);
физлицом уплачивается 13% НДФЛ (однократно) согласно ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ.

Следуя законодательству РФ, занятие предпринимательской деятельностью, минуя официальную регистрацию в надзорных органах, наказывается административной и уголовной ответственностью.

О сдаче в наем нежилого объекта юрлицом

Арендодателем может быть и юридическое лицо. Руководствуясь ст. 213 п. 1, 209 п. 1-2 ГК юрлица имеют такое же право на владение, распоряжение и эксплуатацию недвижимости, как и физические. При этом нет ограничений на число объектов в собственности или сдаваемой нежилой площади, о чем говорится в ст. 213, ч. 2 ГК РФ.

Заключение договора аренды и регулирование следующих за этим отношений проводится с учетом правил ГК РФ, ст. 606-670.

Если одна из сторон сделки имеет статус юрлица, договор составляется только в письменном виде, на какой срок необходима аренда при этом роли не играет.

Чтобы договор признавался действительным, в нем обязательно указываются:

характеристика сдаваемого объекта;
реквизиты сторон, между которыми заключено соглашение;
сумма арендной платы;
условия эксплуатации, проведение необходимых работ (например, ремонта);
подписи обеих контрагентов;
если срок действия договора документально не обозначен, то сделка признается заключенной на неопределенный срок (ст. 610, ч. 2 ГК РФ).

Договор, включая все приложения, надлежит зарегистрировать в государственном реестре, если он заключен на срок более 1 календарного года.

Для процедуры регистрации в гос. органах юрлицо предоставляет:

заявление о регистрации;
заверенный сторонами договор, включая все приложения;
кадастровый паспорт объекта недвижимости;
для подтверждения статуса юрлица – документ о гос/регистрации, с приложением учредительной документации и пр.;
ксерокопии квитанций по уплате госпошлины;
иная документация по требованию – подтверждение полномочий представителей арендатора или юрлица и пр.

Скачать договор аренды нежилого помещения (образец)

Особенности заключения сделки, если собственников двое

Мы рассматривали особенности заключения сделок при условии, что существует только 2 стороны, между которыми заключается сделка. Но как быть, если два собственника и один арендатор? В этом случае заключается трехсторонний арендный контракт. Что это и как нужно действовать?

Отличительной особенностью передачи объекта недвижимости при трехстороннем договоре выступает то, что передаточный акт составляют, принимая во внимание наличие нескольких контрагентов. Заверить акт необходимо всем сторонам соглашений.

Если хотя бы 1 из контрагентов не желает подписывать документ, для остальных участников это может грозить определенными рисками.

Особой популярностью пользуются трехсторонние контракты, заключаемые при аренде муниципальных объектов. Помимо арендодателя и нанимателя в сделке принимает участие и дополнительный контрагент – балансодержатель.

Балансодержатель – орган муниципальной власти, осуществляющий управление объектом аренды. У балансодержателя нет приоритетных прав и полномочий, он действует в качестве прямого представителя арендодателя. Права и обязанности, участвующих в этой сделке сторон, в общем-то, остаются неизменными, хотя участвует дополнительная сторона. Таким образом, при подписании трехстороннего соглашения должны выполняться такие же условия, как и при подписания двухстороннего.

Этапы сдачи в аренду объекта из нежилого фонда

Как быстро сдать нежилой объект в аренду? Казалось бы, чего проще: подать объявление и ждать желающих. Но на деле все сложнее, очереди из потенциальных съемщиков вовсе не наблюдается, помещение пустует, а его владелец остается без прибыли. Чтобы избежать подобного, рекомендуется воспользоваться следующими советами.

Помощь риелтора

Хороший способ ускорить желаемую сделку – визит в агентство недвижимости. Ваше объявление риелтор разместит на популярных сетевых ресурсах, будет заниматься его продвижением и поиском подходящих клиентов.

Обращаясь к специалисту, узнайте о его опыте работы с коммерческой недвижимостью. У хорошего риелтора должна быть солидная база данных и положительная деловая репутация, подтверждающая его компетенцию и профессионализм. Обращение к специалисту сэкономит и время, и нервы. Недостаток – цена вопроса. Тем более, услуги востребованного риелтора не дешевы.

Плата за аренду

Чтобы ускорить сдачу в наем нежилого помещения, для начала проведите мониторинг рынка коммерческой недвижимости в вашем городе и на основе этих данных устанавливайте стоимость. Оценить ваш объект «адекватно» сможет риелтор, если самостоятельно сделать это вы затрудняетесь.

Цена аренды определяется, исходя из таких параметров:

площадь объекта;
целевое назначение;
наличие вблизи него развитой инфраструктуры – крупных учреждений транспортных развязок и т. д.;
ситуации на рынке недвижимости.

Самостоятельный поиск арендатора

Решили сдать в аренду нежилой объект самостоятельно? Без помощи риелтора физическое лицо может действовать следующим образом:

разместить объявление на популярных Интернет-ресурсах вашего города;
можно дополнительно разместить информацию в местных СМИ;
сделать коммерческую рассылку. Для этого нужно иметь электронные адреса потенциальных арендаторов. Кстати, их не трудно найти на сайтах объявлений. Возможно, именно ваше предложение заинтересует будущего съемщика;
вывеска баннера. Вариант дорогостоящий, но эффективный;
при внушительных размерах нежилого объекта есть смысл создать собственный сайт, где будете проводить акции и мониторить ситуацию. Быстрых результатов вряд ли дождетесь, для этого сайт нужно будет регулярно рекламировать и продвигать.

Заключение

Обращение к квалифицированным юристам поможет избежать многих неприятностей при сдаче в аренду нежилого помещения. Специалисты помогут правильно подготовить необходимую документацию и составить четко проработанный договор, с детальным определением условий.

Поделиться с друзьями: