Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой
Приобретатель должен знать, какими способами можно проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой. Основной способ проверки − мониторинг документов на покупаемое жилье, необходимый для устранения риска дальнейшей потери приобретенной квартиры, из-за притязаний на нее других лиц. Наиболее простой вариант получения информации о покупаемом жилье – обращение в риэлтерскую контору, специалисты которой проверят всю необходимую документацию. Однако провести процедуру проверки можно и самостоятельно, если знать с какой стороны подойти к этому вопросу.
Содержание
Зачем проверять квартиру на чистоту
Приобретая жилплощадь, не стоит полагаться на добросовестность продавца, ведь последний будет уверять покупателя, что все в порядке, даже если это совсем не так. С первого взгляда может показаться, что сделка проведена абсолютно правильно. Присутствует необходимая документация, предоставленные владельцем бумаги оформлены правильно, договор заключен, а продавец получил деньги.
При этом бывают ситуации, когда новых владельцев лишают приобретенной недвижимости в судебном порядке, а потраченные средства назад не возвращают. Такое случается при вынесении судебной инстанцией решения о незаконности сделки, и как следствие, ее отмены.
Основания для такого решения следующие:
- объявление наследников – если продавец получил жилье в качестве наследства, есть вероятность того, что после продажи объявятся другие правопреемники, имеющие право на жилой объект, сделка в таком случае может быть оспорена;
- невменяемость продавца – признание недееспособности продавца, нахождение на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере, автоматически отменяет юридическую силу договора, ввиду объявления сделки незаконной;
- доверенность – доверительный документ на отчуждение квартиры может быть в любой момент отозван. Соответственно приобретатель подписывает соглашение с поверенным лицом, утратившим право на продажу жилья;
- несовершеннолетние – сделки с квартирами в числе владельцев, которых есть дети, весьма проблематичны. Во-первых, вся процедура должна проводиться под надзором опеки, которая может отказать владельцу в разрешении на продажу (если жилье приобреталась посредством семейного капитала). Во-вторых, даже если несовершеннолетние только прописаны в продаваемом жилище, они вправе проживать в нем и после продажи;
- временно выписанные – существуют отдельные категории людей, выписанных из жилища во время заключения сделки, однако имеющих право в дальнейшем проживать в нем: граждане находящиеся в тюрьме, на армейской службе, на лечении в ПНД или содержащиеся в домах престарелых. После конца отбывания данные граждане вправе претендовать на проживание в проданной квартире;
- обременение – наличие кредиторов (например, банк при ипотеке), претендующих на проданную квартиру, в случае судебной тяжбы, договор наверняка будет признан незаконным, а приобретатель потеряет жилье. Кроме того, квартира может находиться в ренте, аренде, что дает другим гражданам право в ней жить, или под арестом, если продавец является должником;
- долги – все коммунальные задолженности при продаже жилплощади переходят к приобретателю, кроме случаев, когда обязанность оплаты остается за продавцом по договору;
- штрафы – выплата штрафов за незаконное изменение планировки переходит к покупателю вместе с квартирой, кроме того его могут обязать вернуть жилище в изначальное состояние.
Существуют и другие подводные камни, с которыми сталкивается приобретатель не потрудившийся проверить квартиру перед покупкой.
Какие документы стоит проверить
Не нужно быть параноиком, чтобы понимать, что современный рынок жилья наводнен мошенниками и аферистами. Поэтому прежде чем вступать в сделку по купле-продаже жилья, приобретателю стоит запросить у владельца следующие бумаги:
- Свидетельство о регистрации собственнических прав и иную правоустанавливающую документацию.
- Выписку ЕГРН.
- Справку из домовой книги об отсутствии в продаваемом жилье прописанных жильцов.
- Подтверждение отсутствия коммунальных задолженностей.
- Согласие органов опеки (если совладелец ребенок).
- Разрешение супруга (при совместном имуществе).
- Паспорт продавца.
- Справку из наркологической клиники и ПНД о вменяемости продавца.
Пакет документов достаточно внушителен, однако грамотная и всесторонняя проверка юридической чистоты квартиры, может обезопасить покупателя от ненужных расходов и нервов, а также от роли ответчика в суде. Желательно требовать предоставление оригиналов, а также самостоятельно снять копии всех бумаг.
Свидетельство о регистрации права собственности
В первую очередь покупателю необходимо изучить бумаги, подтверждающие факт наличия у продавца прав на продаваемое жилище. Главный документ – свидетельство о собственнических правах на жилплощадь. Свидетельство должно содержать ссылки на правоустанавливающую документацию, ставшую основанием для регистрации владения. Это может быть:
- договор приватизации;
- свидетельство о наследовании;
- договор дарения;
- соглашение о купле-продаже.
Кроме того, из свидетельства покупатель получит следующие сведения:
- сколько раз документ выдавался нынешнему собственнику (при утрате, закрытии ипотеки и т.д.);
- информация о продавце (данные паспорта и семейное положение);
- количество собственников;
- сведения о продаваемом объекте (его статус: комната или квартира, дом и т.д.), а также местоположение (адрес) и назначение (жилой или нежилой);
- наличие обременения (рента, аренда, ипотека, залог).
Получив из свидетельства информацию, об основании для регистрации права на жилплощадь, приобретателю следует попросить и сам документ. В нем содержатся:
- данные о разновидности документа;
- подтверждение заключения и госрегистрации договора и основания для лишения продавца собственнических прав на жилплощадь (например, по судебному решению);
- дата заключения и вступления в силу.
Выписка из ЕГРН
В настоящее время выписка ЕГРН стала заменой справки ЕГРП и кадастрового паспорта. Документ содержит:
- описание квартиры (адрес, площадь, вид назначения, количество комнат, этаж и т.д.);
- графический план жилплощади;
- сведения о хозяине;
- вид владения (общая собственность или долевая);
- дату регистрации и под каким номером проведена;
- кадастровый номер;
- наличие перепланировок;
- кадастровая стоимость;
- наличие либо отсутствие правопритязаний на недвижимость;
- судебные запреты;
- сведения об обременении.
Существует также расширенный вид выписки. В нем кроме вышеперечисленных данных содержатся также сведения о сделках, совершенных с квартирой после ее постановки на кадастровый учет.
Несмотря на то, что кадастровые паспорта в 2019 г. упразднены, при наличии у владельца такого документа, выданного ранее, можно запросить и его. Паспорт проверяется для того, чтобы удостовериться, что объектом продажи выступает существующая квартира.
Проверка личности продавца
Проверка владельца необходима для подтверждения дееспособности и законопослушности человека, решившего продать жилплощадь, а также исключения возможности для признания купли-продажи недействительной.
В первую очередь изучается паспорт. Из него можно получить информацию:
- о личных данных продавца (семейный статус, наличие детей, место прописки). На основании таких сведений можно предположить наличие других (супруги, дети) законных претендентов на приобретаемое жилье. Проверка подлинности личного документа производится в паспортном столе;
- вменяемость нынешнего владельца. Этот факт выясняется посредством получения справок из диспансеров психиатрического и наркологического. Можно провести освидетельствование перед сделкой. Однако справку выдадут только лицу, обратившемуся за освидетельствованием. Также можно попросить владельца жилья предоставить водительское удостоверение;
- доверенность. Если продажа осуществляется через поверенное лицо, покупателю все же лучше встретиться с самим собственником, чтобы удостовериться в его намерениях. Кроме того, можно посетить нотариальную контору, в которой доверенность выдавалась, для проверки ее действительности.
Кроме изучения документации рекомендуется также побеседовать с соседями продавца. Разузнать о том, как давно он проживает в квартире, является ли законопослушным и имеет ли вредные привычки, которые могут послужить основанием для признания его невменяемым.
Справка из домовой книги
Для того чтобы обезопасить сделку и дальнейшее владение, приобретателю стоит знать о наличии других претендентов на собственность и проживание в жилплощади. Сведения о таких людях можно получить, обратившись за выпиской из домовой книги. Причем обратившемуся необходимо запрашивать расширенный вариант (нужно оплатить услугу), в котором содержится информация:
- о зарегистрированных (прописанных) жильцах и кто они друг другу;
- кто, куда и когда был выписан;
- о сохранении за выписанным человеком права проживания в данном жилище;
- о временно выписанных жильцах.
Проверка наследников
Если владелец получил жилье через наследство, покупатель должен убедиться в отсутствии других правопреемников. Удостовериться в том, что продавец единственный наследник, можно путем обращения в нотариат. Нотариус, который открывал наследственное дело, может предоставить выписку из специальной нотариальной книги. Из нее можно узнать:
- существуют ли другие наследники, имеющие право на притязания в отношении жилплощади;
- если правопреемники есть, оформляли ли они отказ от наследства (в письменном виде).
Коммунальные долги
Приняв решение продать жилье, обычно владельцы самостоятельно погашают коммунальные задолженности. Однако иногда долги «всплывают» уже после приобретения жилплощади. Чтобы убедиться в отсутствии невыплаченной коммуналки, следует посетить ТСЖ или домоуправление и запросить соответствующую справку. Выдается справка владельцу, который в дальнейшем передает ее приобретателю.
Если участники договора пришли к взаимному согласию, то в текст можно внести условие о погашении долгов покупателем. Тогда стоимость жилья уменьшается соразмерно задолженности. Если же долг оплачивает продавец, нужно вписать пункт о том, что при выявлении неоплаченных счетов, уже бывший владелец обязуется их оплатить.
