Спросить беcплатно!

Порядок продажи квартиры, находящейся в ипотеке

split

Ситуации, когда необходимо продать квартиру в ипотеке, возникают нередко. Расскажем, кому принадлежит право на «ипотечную» недвижимость до момента выкупа, какое ограничение это накладывает на заемщика и есть ли риски при осуществлении сделки. Также рассмотрим различные способы продажи, остановимся на случаях с военной ипотекой и материнским капиталом, а также перечислим ориентировочный список документов, который необходим для проведения сделки.

Кому принадлежат права на квартиру


До момента полного погашения ипотечного кредита и процентов по нему недвижимое имущество принадлежит банку (он же залогодержатель). Кредитная организация вправе проводить как документальную, так и фактическую проверку состояния квартиры. Банк интересуют наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества. При выявлении у заемщика (залогодателя) одного из следующих отступлений от правил, залогодержатель имеет право потребовать досрочного погашения долга:

  • грубое нарушение правил по владению, содержанию и ремонту имущества;
  • невыполнение обязанности по принятию мер для сохранения имущества, если это несет за собой опасность его утраты или повреждения;
  • нарушение обязанности по страхованию заложенной квартиры;
  • необоснованный отказ залогодержателю в проведении проверки.

В качестве подтверждения владения квартирой у банка остается закладная. Покупатель может пользоваться квартирой, но осуществить продажу он имеет право только после получения согласия залогодержателя.

Варианты проведения сделки


Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно несколькими способами. Независимо от варианта реализации, о готовящейся сделке сначала надо уведомить кредитора. Поэтому первым шагом всегда будет посещение отделения банка.

Досрочное погашение долга


Чтобы реализовать этот вариант, заемщику надо найти покупателя, который внесет деньги в счет уплаты долга. Далее стороны сделки заключают договор купли-продажи, а затем заверяют его у нотариуса. В документе обязательно надо отразить:

  1. Тот факт, что покупатель погашает кредит за заемщика – оставшаяся сумма долга вносится как аванс или задаток.
  2. Сроки снятия обременения.
  3. Порядок расчетов.

Следующим шагом будет выписка из квартиры зарегистрированных там жителей. Если среди них есть дети, для этого потребуется обратиться в службу опеки и получить от них разрешение. Далее, когда ипотека будет погашена, можно снимать обременение с имущества и продавать его обычным способом. Это очень простой и понятный вариант реализации недвижимости в залоге. К тому же сделка не занимает много времени и стороны соглашения не зависят от решения банка. Правда последний, с большой вероятностью, захочет узнать причины досрочного погашения.

Но есть и минус – проблемно найти покупателя, потому как для него этот способ связан с риском. После передачи денег в уплату долга продавец может не выйти на связь. И в лучшем (для покупателя) случае это произойдет в результате непредвиденной ситуации (болезнь, личные обстоятельства), в худшем – владелец имущества окажется мошенником. С нотариальной точки зрения правда на стороне покупателя, но судебные тяжбы затянут решение вопроса.

Досрочное погашение ипотеки с участием банка


Несколько измененный вариант предыдущего способа, где взаиморасчеты покупателя и заемщика проходят с использованием услуг банка. В кредитной организации арендуются две ячейки – в одну из них покупатель закладывает деньги, которые пойдут на погашение ипотеки, а в другую помещает средства на оплату квартиры. Доступ к первой ячейке станет открыт когда произойдет заключение договора купли-продажи и регистрация сделки в Росреестре. После перехода права собственности залоговое обязательство передается покупателю. Когда кредит будет закрыт, приобретатель получит погашенную закладную. Далее покупателю надо запросить справку из ЕГРН о том, что обременение с имущества снято. После завершения всех операций продавец получает доступ ко второй ячейке и забирает оставшиеся деньги.

Такая сделка безопасна, т.к. кредитная организация выступает гарантом сохранности средств. Продавец спокоен, потому как деньги в счет уплаты долга уже внесены. Покупатель уверен, что при возникновении чрезвычайной ситуации сможет вернуть деньги. Залогодержателю это также выгодно, потому что он получает всю причитающуюся ему сумму. Единственным отрицательным моментом такой сделки является полная зависимость от банка. Именно он «правит бал» и устанавливает все сроки и даты. В некоторых ситуациях это может быть неудобно.

Продажа в кредит


Схемы продажи недвижимости покупателю с деньгами относительно просты, гораздо сложнее ситуация обстоит когда у приобретателя недвижимости нет достаточной суммы. В этом случае в ход идет оформление ипотечного кредита на нового заемщика. Необходимо, чтобы последний отвечал важному условию – у него должно быть в наличии достаточное количество денег, чтобы погасить ипотеку продавца. Банк, как активный участник подобной сделки, в некоторых случаях может сам найти и порекомендовать такого покупателя.

Перед погашением кредита обязательно составляется договор задатка, в котором отражают передачу денег продавцу и наименование банка. После этого покупатель передает деньги в счет оплаты кредита. Идеальный вариант, когда он лично вносит средства в кассу банка. Лишь после завершения этой операции стороны подписывают договор задатка. Далее продавец от руки пишет расписку о получении денег. Документ должен содержать:

  1. Точную сумму внесенных средств.
  2. Паспортные данные обеих сторон сделки.
  3. Дату и подпись.

После этого снимают обременение с квартиры. Причем эта процедура несколько отличается в разных кредитных организациях. Например, некоторые банки отправляют в соответствующую инстанцию вместе с клиентом своего представителя. Далее документы отсылают в ту финансовую организацию, где покупатель желает оформить ипотеку, и осуществляют оценку предмета залога, т.е. квартиры. Если банк одобрил сделку, то стороны заключают договор купли-продажи и регистрируют переход права собственности. После успешного завершения всех процедур продавец получает от кредитной организации оставшиеся деньги, а покупатель становится заемщиком.

Гораздо проще дела обстоят в том случае, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Квартира остается в качестве залога в той же кредитной организации и снимать с нее обременение не надо. Банк полностью контролирует процесс и устанавливает свои условия. На такую сделку финансовые организации идут гораздо охотнее, чем на предыдущую.

Риски для продавца и покупателя здесь минимальны, потому что банк активно участвует в сделке. Для второго также неоспоримым преимуществом является стоимость квартиры, которая, обычно, реализуется по цене ниже рыночной. Но с другой стороны сложно свести концы с концами – найти покупателя, у которого в качестве задатка будет необходимая сумма денег, может стать непосильной задачей.

Также возможны сложности с банком, или банками, если новая ипотека оформляется в другой кредитной организации. Возможен и неприятный сюрприз для покупателя – условия займа могут быть менее выгодными, чем у продавца. Связано это с тем, что банки не переоформляют кредитный договор на другого клиента, а заключают новый. Соответственно условия договора они установят в соответствии с надёжностью и кредитоспособностью покупателя.

Продажа квартиры силами банка


Это самый простой вариант для заемщика, потому как всю ответственность за проведение сделки берет на себя банк. Он совместно с покупателем занимается снятием обременения с квартиры, присутствие залогодателя не требуется. Оставшийся после сделки остаток денег (если таковой имеется) продавец в удобное для него время забирает в банковской ячейке.

Такой способ приемлем в случаях, когда заемщик сменил место жительства, уехал в длительную командировку или просто не имеет свободного времени.

Также этот способ применяется с проблемными кредитами, когда заемщик больше не может обеспечивать ипотеку или уже допустил серьезные просрочки. В этом случае инициатором продажи скорее всего выступит сам банк. К плюсам этого способа отнесем сам факт погашения ипотеки, есть даже возможность получения некоторой суммы сверху. К тому же все заботы на себя берет кредитная организация. Минусы – заемщик уже не будет иметь права голоса, а банк в процессе поиска покупателя может постепенно снижать цену на квартиру.

Продажа имущества проходит в следующем порядке:

  1. В зависимости от ситуации получаем согласие на продажу квартиры от банка или сами принимаем требование от кредитной организации о реализации имущества.
  2. Банк оценивает квартиру и выставляет ее на торги.
  3. Как и во втором способе задействуются две ячейки, в одну из которых покупатель помещает необходимую для оплаты кредита сумму. Вторая ячейка нужна для денег, причитающихся продавцу (в зависимости от ситуации она может оказаться пуста).
  4. Заключаем договор купли-продажи.
  5. Банк отправляет документы в соответствующую инстанцию, чтобы снять обременение, а затем открывает ячейку.
  6. Когда переход перехода права собственности будет зарегистрирован, продавец откроет вторую ячейку.

Частные случаи


Рассмотрим теперь частные случаи, когда к оформлению ипотеки было причастно государство.

Продажа квартиры по военной ипотеке


До момента полного погашения кредита квартира выступает как залоговое имущество не только банка, но и государства. Чтобы стать ее полноправным владельцем и снять с недвижимости обременение, надо полностью погасить имеющийся долг. Если у военнослужащего есть личные сбережения, или он, например, получил наследство, то оптимальным вариантом будет погашение кредита за счет собственных средств и последующая продажа квартиры. Если возможности справиться своими силами нет, то в ход идет следующая схема:

  1. Оповещаем банк, в котором была взята военная ипотека и «Росвоенипотеку» о намерениях погасить долг и продать квартиру. Узнаем точную сумму кредита.
  2. Подаем заявку на получение следующего свидетельства участника реестра НИС (это необходимо, чтобы в дальнейшем была возможность повторно купить квартиру по программе «Военная ипотека»).
  3. Оформляем кредит и гасим с помощью заемных средств ипотеку.
  4. Берем документ о снятии обременения и получаем свидетельство о собственности.
  5. Выставляем квартиру на продажу обычным способом.

Если нет возможности (или желания) гасить ипотеку своими или заемными средствами, то можно продать квартиру с использованием переуступки прав. В этом случае квартира переходит покупателю вместе с долгом. Последний передает заранее оговоренную сумму продавцу, а оставшийся долг выплачивает банку частями. Наиболее выгодный и простой вариант – это переуступка другому участнику НИС. Все подробности можно узнать в кредитной организации, где была оформлена ипотека. Для удобства клиентов банк «ВТБ24» запустил следующую практику: желающий переуступить права клиент размещает свое объявление на сайте «Росвоенипотеки» в разделе «Объявления участников НИС о продаже квартиры».

Переуступить долг можно и не участнику НИС. Потому как этот вариант является самым срочным, он станет выходом в той ситуации, когда надо быстро продать квартиру. Правда покупатели часто с недоверием относятся к подобного рода сделкам. Чтобы склонить чашу весов в свою сторону, продавец может оперировать следующими преимуществами:

  • цена квартиры ниже рыночной;
  • покупателю надо собрать меньше документов, чем на ипотеку «с нуля»;
  • участие банка гарантирует, что сделка законна и чиста.

Продажа квартиры, ипотека на которую оформлялась с использованием материнского капитала


Это, наверное, самая проблематичная ситуация. Продать такую квартиру можно, но весьма сложно. Все дело в том, что маткапитал – это целевая помощь и идет она на улучшение условий жилья, дети в приобретаемом жилье обязательно должны иметь долю. Нельзя продать квартиру просто так и не купить ничего взамен, потому что органы опеки будут требовать подтверждение того, что новые условия проживания не станут хуже, чем были в другой квартире.

Примерная схема продажи выглядит так:

  1. Залогодатель имеет обязательство по выделению долей в приобретаемой квартире детям, осуществить которое надо после выплаты кредита. Для правомерной продажи недвижимости сначала гасим кредит и выделяем доли.
  2. Предоставляем органам опеки данные о приобретаемой квартире и запрашиваем разрешение на продажу жилья.

В теории все понятно и несложно. На деле не всегда удается найти покупателя, который отдаст свои деньги в счет погашения долга и будет ждать разрешения от органов опеки (которое, к слову, может занять немало времени).

Необходимые документы


Для каждого конкретного случая составляется свой список документов. Мы рассмотрим приблизительный. Часть бумаг может не понадобиться, или же наоборот, в сложной ситуации потребуется что-то еще.

  1. Паспорта владельцев. Если кому-то из них нет 14 лет, то прикладывается свидетельство о рождении.
  2. Технический паспорт квартиры.
  3. Выписка из домовой книги, где отражен список зарегистрированных в квартире лиц.
  4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая владение квартирой и отсутствие обременения.
  5. Справка из управляющей компании, ТСН или ТСЖ, что отсутствуют долги за коммунальные услуги.
  6. Согласие супруга на продажу квартиры (в случае развода).
  7. Справка об оценке квартиры.
  8. Разрешение органов опеки.

Риски для сторон сделки


Для продавца проведение сделки практически безопасно. Проблемы могут возникнуть только в том случае, если реализация была проведена незаконно. В таком случае продажу могут оспорить, а сам продавец попадет под ответственность.

Покупатель же менее защищен, так как в ряде случаев вносит за квартиру задаток. И в случае вышеуказанной незаконной сделки первым окажется под ударом, т.к. уже передал деньги. К тому же заемщик после получения денег и снятия обременения может пойти на попятную и отказаться от сделки или пропасть. Вернуть свои средства покупателю будет проблематично.

Несмотря на некоторые сложности, реализовать квартиру в залоге у банка вполне реально. Для этого необходимо заручиться разрешением банка и приступать к поискам покупателя. Причем продать квартиру можно не только клиенту с достаточной для этого суммой денег, но и переуступить ему кредит. В любом случае сделка серьезная, связанная с немалыми деньгами, и проводить ее стоит после консультаций со специалистами.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector