Можно ли продать квартиру супругу
Собственник всегда вправе продать квартиру супругу. Однако при заключении подобной сделки нужно учитывать юридический статус конкретного объекта жилой недвижимости. Необходимо понимать, как правовой режим супружеских активов влияет на возможность отчуждения жилья. Порядок совершения такой купли-продажи следует рассмотреть применительно к различным ситуациям. Жилплощадь, подлежащая продаже супругу, могла быть приобретена как до оформления семейных отношений, так и после вступления граждан в законный брак.
Содержание
Зависит ли купля-продажа жилья от правового режима активов
Если граждане оформили брачный союз, имущественные правоотношения между ними регулируются конкретными нормами Семейного кодекса РФ (СК). Основания для отнесения отдельных активов к общей супружеской собственности регламентируются статьей 256 Гражданского кодекса (ГК).
Законный режим, применяемый в отношении супружеских активов, оговорен главой 7 СК. Если муж и жена оформили брачный договор, их имущественные права (а также обязанности) в рамках семейного союза регулируются этим юридическим соглашением и главой 8 СК.
Необходимость применения перечисленных норм законодательства обусловлена тем, что квартира, автомобиль и другие ценные активы могут приобретаться партнерами по браку за общие супружеские деньги (средства).
Если говорить о недвижимых активах, частями 1-2 статьи 256 ГК определены следующие нормы, касающиеся разграничения общих супружеских активов и личного имущества каждого из партнеров по брачному союзу:
- если на протяжении брака человек унаследовал квартиру, она правомерно считается его персональной собственностью;
- если за время официального семейного союза физическому лицу подарили недвижимость, она также является его индивидуальной собственностью;
- жилплощадь, которая принадлежала гражданину до регистрации данного брака, также признается его личным имуществом;
- жилье, которое было приобретено (нажито) на протяжении брака за общие средства (доходы), правомерно считается объектом совместной супружеской собственности. Однако брачным договором, заключенным между супругами, может быть установлен другой режим, действующий применительно к этому имуществу;
- через суд личная квартира физлица может быть признана объектом совместной супружеской собственности. Это реально, если на протяжении данного брака стоимость квартиры существенно увеличилась в результате вложения общих супружеских средств или личных активов второй половины. Аналогичное правило установлено статьей 37 СК. Исключение из этого правила может быть предусмотрено параметрами конкретного брачного договора.
Данные принципы подтверждаются положениями статьи 34 СК, конкретизирующей понятие совместного супружеского имущества, и статьи 36 СК, определяющей правила отнесения конкретных активов к персональному имуществу супруга. Таким образом, принадлежность квартиры, её правовой статус существенным образом предопределяют возможность распоряжения этим объектом. Прежде всего, это касается любых возмездных сделок, непосредственно совершаемых между партнерами по семейному союзу.
Личная жилплощадь
Если конкретная жилплощадь является индивидуальной (личной, персональной) собственностью человека, он вправе свободно распоряжаться ею, не спрашивая разрешения у партнера по брачному союзу. При таких обстоятельствах продажа квартиры партнеру по браку – сделка между супругами – будет совершаться в соответствии с общими правилами гражданского законодательства:
- Стороны заключают соглашение купли-продажи жилья, четко оговорив цену.
- Регистрируют передачу права через подразделение Росреестра.
- Супругу-покупателю выдается ЕГРН-выписка, официально подтверждающая принадлежность жилья новому хозяину.
Совместное имущество
Если жилье приобретено физлицами за время официальных брачных отношений и обладает статусом объекта совместной супружеской собственности, его продажа будет иметь следующие особенности:
- Чтобы провести отчуждение данного актива, потребуется заручиться взаимным согласием всех его совладельцев (собственников). Такое требование оговорено частью 2 статьи 253 ГК и частью 1 статьи 35 СК.
- Оформляя соглашение купли-продажи, каждый из совладельцев жилплощади, пребывающей в их совместной собственности, будет выступать её продавцом.
- Запрещается продавать конкретный общий актив, если от всех его законных владельцев заранее не было получено надлежащее согласие. Данное условие подразумевается содержанием части 2 статьи 35 СК, а также частью 3 статьи 253 ГК. Если такого согласия не было, другой супруг может оспорить сделку продажи через суд.
- Чтобы продать общую квартиру, приобретенную в браке, необходимо иметь нотариальное разрешение, предоставленное другим супругом. Если, например, муж продал такую квартиру без нотариального согласия своей жены, его супруга может через суд признать соответствующую сделку недействительной. Основания – часть 3 статьи 35 СК.
Жилплощадь куплена за время брака: как продать её супругу
Любой из супругов вправе законно перевести совместно нажитую недвижимость в долевую собственность. Соответствующие основания предусмотрены статьями 38-39 СК. Партнеры по брачному союзу могут разделить общую жилплощадь в любое время – как на протяжении семейных отношений, так и после их прекращения. При этом инициатором такого раздела может выступить как муж, так и жена.
Жена и муж могут оформить соглашение, по которому будет совершаться раздел общей супружеской квартиры, нажитой за время брака. Такое соглашение удостоверяется нотариусом. Партнеры по браку могут воспользоваться судебным порядком, если у них имеется спор относительно данного раздела и определения конкретных долей.
Заключив надлежащее нотариальное соглашение, определяющее доли каждого из супругов, жена и муж обращаются в подразделение Росреестра, чтобы оформить эти доли официально. После этого каждый из супругов, получивший свою личную долю в общей квартире, вправе распоряжаться ею (например, продать данную долю партнеру по браку), что оговорено частью 2 статьи 246 ГК.
Таким образом, чтобы законно продать жене (мужу) общую жилплощадь, супруг-продавец должен реализовать следующий порядок действий:
- Заключить с женой (мужем) нотариальное соглашение о разделе данной недвижимости в равных долях.
- Обратиться с этим соглашением в подразделение Росреестра для регистрации (оформления) распределенных долей.
- На этом этапе партнеры по браку могут договориться об оформлении жилплощади в единоличную собственность одного из супругов, уплатившего жене (мужу) половину стоимости данного жилья. Если такая договоренность достигается, дальнейшие действия могут не совершаться.
- Получив ЕГРН-выписку с информацией о распределении долей, жена и муж заключают нотариальный брачный договор на основаниях главы 8 СК. Этим договором нужно оформить раздельный режим собственности для каждой из сторон, что разрешается частью 1 статьи 42 СК. Таким режимом можно определить существующие доли как объекты персональной собственности каждого партнера. Это позволяет избежать ситуации, при которой жилплощадь продается супругом самому себе.
- Затем партнеры по семейному союзу заключают соглашение купли-продажи конкретной доли. При этом нотариальное разрешение другого супруга не потребуется, что обусловлено раздельным режимом активов по брачному договору.
- Переход права официально регистрируется через подразделение Росреестра, что подтверждается выдачей покупателю ЕГРН-выписки надлежащего содержания.
Если нужно продать квартиру бывшему супругу, применяется аналогичный алгоритм, поскольку он предусматривает раздел общих супружеских активов. При этом нужно учитывать факт прекращения брачных отношений, а также срок давности для подачи иска о данном разделе, равный 3 годам.
