Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Продать квартиру, купленную по материнскому капиталу – задача не из простых. Поскольку существует необходимость учитывать сразу несколько критериев при проведении этой операции. Во-первых, необходимо учитывать личные интересы детей, а именно, чтобы новое жильё было равнозначным предыдущему, или лучше. Кроме того, такая процедура будет зависеть от одобрения органами опеки, а для этого нужно соблюсти ряд условий и формальностей.

Особенности и нюансы

Поэтому продажа совместной жилплощади напрямую затрагивает и несовершеннолетних детей. И государственные органы тщательно контролируют, чтобы гражданские права детей не нарушались и ни в чём не ущемлялись. Когда Департамент опеки фиксирует попытку реализации «материнского» жилья с нарушениями или махинациями, то ни о каком одобрении подобной сделки соответствующими структурами, конечно же, речи быть не может.

И напротив, служба попечительства ничего не имеет против в тех случаях, когда после продажи квартиры, купленной под маткапитал, семья планирует приобрести:

• частный дом;
• квартиру с большей площадью;
• жильё в новостройках.

Коммерческая сделка подобного рода способна увеличить долю каждого члена семьи и улучшить общие условия жизни.

Нормативно-правовая база

Базовые условия приобретения и оборота недвижимости с полным или частичным добавлением средств МСК, регламентируются Федеральным Законом № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в последней редакции от 29.12.2009. Этот нормативно-правовой акт вступил в силу в 2007 году и призван обеспечивать дополнительные меры по гос. поддержке семей.

Помимо этого, право долевой собственности закрепляется за детьми в соответствии со ст. 36 ГК РФ «Исполнение опекунами и попечителями своих обязанностей». Где во втором пункте указано, что продать недвижимое имущество, приобретённое с привлечением семейного сертификата, можно только с полного дозволения Отдела опеки.

Для того, чтобы продать квартиру требуется заручиться согласием попечительской службы, и доказать, что по итогам проведённой сделки не будет выявлено никаких нарушений законодательства:

• по итогам сделки за членами семьи сохранятся равные доли в приобретённой квартире;
• условия жизни станут только лучше тех, что были в предыдущем жилье, и количество квадратных метров на одного человека не станет меньше;

Вот те законодательные акты и условия от Департамента опеки, которые потребуется соблюсти для получения разрешительных документов на продажу «материнской» жилплощади.

Наделение детей долями

Опекуны должны наделить детей равнозначными долями взамен проданных. В противном случае, разрешения от Отдела опеки добиться не получится. В настоящее время сделать это можно разными способами:

• приобрести новую жилплощадь вместо проданной и выделить положенные доли в нём детям;
• временно наделить детей новыми долями в квартире родственников;
• завести банковские счета на детей и положить на них компенсацию, на период проведения операций с собственностью;

Для предоставления долей требуется осуществлять сделку по продаже старой и покупке новой квартир одновременно. В случае, когда жилплощадь покупается без привлечения ипотечного займа, дети должны оформляться собственниками сразу же.

Документы, подаваемые в органы опеки и попечительства

Чтобы инициировать процесс продажи квартиры, требуется подать соответствующее заявление сотруднику Отдела опеки. Сделать это можно также в МФЦ и через интернет – на сайте «Гос. услуги».  Бланк с заявлением пишется на месте и закрепляется подписями заявителей. После чего к нему прикладывается перечень необходимых документов, для передачи в попечительский совет:

1. Заявление о планируемой продаже квартиры.
2. Паспорта опекунов, паспорта детей, достигших 14-летия, либо свидетельства о рождении (или их копии).
3. Документ, подтверждающий согласие детей на продажу общей жилплощади.
4. Справка с оценкой стоимости квартиры.
5. Выписка из Банка, подтверждающая его одобрение (когда на момент сделки не погашен ипотечный заём).
6. Документы, подтверждающие владение квартирой.
7. Справки об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги, их можно получить в управляющей компании (УК), жилищном кооперативе или ТСЖ.

Служащий из попечительских органов примет документы, и инициирует их проверку. Помимо перечисленных бумаг, в зависимости от ситуаций может потребоваться перечень дополнительных бумаг:

• предварительный договор о купле-продаже, с заверениями от нотариуса;
• справка из ЕГРН, удостоверяющая право собственности;
• кадастровый паспорт и другие, правоустанавливающие бумаги.

После подачи перечисленных бумаг у государственных органов есть 30 дней на принятие решения по планируемой сделке. Но в большинстве случаев ответ приходит даже раньше – всё зависит от индивидуальных особенностей дела. Если приходит положительный ответ, то не нужно затягивать с выполнением дальнейших действий, поскольку срок ограничен 3 месяцами. Таким образом, после одобрения комиссии у опекунов есть месяц на то, чтобы подать в Департамент опеки документы о переходе права собственности.

Алгоритм действий

Пошаговый план действий при продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала, будет выглядеть следующим образом:

1. На период проведения сделки по продаже и последующей покупке новой квартиры, необходимо подыскать временное жильё для семьи. Такая стратегия увеличивает шансы на получение положительного решения от органов опеки и попечительства.
2. Квартира, которую присмотрели родители, должна отвечать санитарным нормативам и быть благоустроенной. Для проверки выполнения этого условия на место выезжает специальная экспертная комиссия, созданная из сотрудников службы опеки.
3. Следующий этап – подача заявления и необходимого пакета бумаг в службу попечительства и опеки. Если предыдущие шаги были выполнены верно – есть все основания рассчитывать на то, что будущая сделка будет одобрена.
4. Если продаваемое жильё было приобретено в ипотеку, которая ещё не погашена, то это несколько осложняет и продлевает процесс. В таком случае заявителям необходимо будет получить согласие банка. Тот может потребовать либо гарантий от семьи – например, залоговое имущество, как гарант платёжеспособности, либо вовсе отказать в заключении сделки.
5. Если одобрение от Департамента опеки и Банка получено, тогда можно приступать к продаже старого жилья и одновременной покупке нового. Скорее всего операция потребует внесения задатка при покупке новой квартиры. В любом случае, все действия необходимо фиксировать, пользоваться расписками и заверять нотариально.

Наличие ипотечного займа

Нередки ситуации, когда ипотечный кредит, на момент заключения договора ещё не погашен, и распределения долей детям также не было. В этом случае судьба сделки будет зависеть не только от Департамента опеки, но и от представителей банка, в котором оформлялась ипотека. Это требование регламентируется соответствующим Федеральным Законом № 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений».

В юридической практике существует несколько вариантов выхода из «ипотечной» ситуации, когда требуется продать квартиру, купленную под материнский капитал.

1. Первый способ самый простой и поэтому наиболее предпочтителен для участников сделки. Он предполагает досрочное погашение задолженности на средства покупателя. Продавец жилья рассчитывается с банком задатком, который берёт у покупателя. Естественно, всё оформляется нотариально – для предоставления гарантий безопасности приобретающей стороне. Но нужно сказать, что даже в этой ситуации желающих отдать задаток находится немного, и человек уходит искать приемлемый вариант.
2. Задолженность по ипотеке выплачивается в процессе совершения сделки. Покупателем в банке открывается сразу два счёта – один для банка, другой для продавца. После чего оформляется договор о покупке и продаже с регистрацией в Росреестре, при котором должник берёт средства с первого счёта и погашает задолженность.

Когда долг снят, банк предоставляет продавцу жилплощади справку для ЕГРН о том, что задолженности больше нет. Что даёт продавцу право на получение денежных средств со второго счёта. Этот вариант проведения сделки при ипотечном кредите считается более безопасным и надёжным для обеих сторон.

1. И третий вариант – переоформление ипотечной задолженности на покупателя по условиям сделки. Этот метод практикуется, когда у покупателя не хватает средств на то, чтобы произвести оплату за один раз. Здесь также много плюсов, таких как перевод кредита в другой банк. В этом случае покупатель в качестве первого взноса гасит ипотеку должника. Такой метод отличается надёжностью, но не всегда у покупателя на руках найдётся нужная сумма. Сопровождением подобных сделок, как правило, занимаются агентства от банка, что ощутимо бьёт по карману.

Как видно, каждый из способов имеет достоинства и недостатки. Хорошо уже то, что сегодня эта проблема решается несколькими способами – нет возможности прибегнуть к первому – можно воспользоваться вторым или третьим.

Заключение

Процедура продажи квартиры, купленной с привлечением средств МСК будет отличаться в зависимости от индивидуальных особенностей в каждом конкретном случае. Наибольшие проблемы может доставить наличие ипотечного кредита. Если квартира находится в полной собственности продающего, то проблем не возникает. За течением процесса наблюдают сотрудники опеки и служащие банка, которые выступают гарантом законности и прозрачности выполняемых действий.

Похожие публикации

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Как продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

Порядок продажи квартиры через риэлтора: что нужно знать

Как продать квартиру, которая в собственности менее 5 лет