Спросить беcплатно!

Как продать квартиру, если один из собственников против

split

Если при продаже квартиры второй собственник против, придется приложить дополнительные усилия и потратить какое-то время на решение этой проблемы. Но при грамотном подходе и учете всех особенностей совершения сделок с объектами, находящимися в общей собственности, цель в конечном итоге будет достигнута.

Чем совместная собственность отличается от долевой


Определение общей собственности дается в ст. 244 ГК РФ. Под этим термином подразумевается имущество, которое одновременно принадлежит двум или более лицам, владеющим им на праве собственности.

Если доля каждого из совладельцев недвижимости определена, считается, что объект находится в долевой собственности. Доли собственников могут быть неравноценны по стоимости и метражу. В противном случае имущество следует считать совместной собственностью его совладельцев. В совместную собственность часто оформлены квартиры супружеских пар, приобретенные в период нахождения в браке.

В законе предусмотрена возможность преобразования совместной собственности в долевую. Такая процедура может быть выполнена двумя способами:

  1. На основании соглашения совладельцев имущественного объекта.
  2. В случае, когда договориться не удалось, решение об изменении вида собственности может быть вынесено судом.

Продажа квартиры при долевой собственности


Несмотря на то, что доли совладельцев квартиры могут быть не равны, каждый из них вправе отчуждать недвижимость наравне с остальными. Для того, чтобы такую квартиру продать, заинтересованному в этом гражданину необходимо пройти через следующие шаги:

  1. Попробовать договориться с остальными собственниками жилплощади и письменно уведомить их о планах продать свою долю. Из ст. 246 ГК РФ следует, что квартиру можно отчуждать после того, как все ее совладельцы придут к общему соглашению. Что же касается выделенной доли, принадлежащей конкретному владельцу, он может распоряжаться ею по своему усмотрению.

В нормативных актах нет нигде указания на то, что такое соглашение требует оформления в письменной форме. Значит, допускается и устная договоренность. В такой ситуации сделка купли-продажи подлежит подписанию каждым из участников долевой собственности. Опытные юристы также советуют составление нотариально заверенной доверенности на имя одного из совладельцев недвижимости, который в соответствии с ней получает полномочия на сбор бумаг или подписание договора о переходе права собственности на жилье сразу от имени всех собственников.

  1. Уточнить рыночную стоимость жилплощади. Это можно сделать самостоятельно (проанализировать найденную в объявлениях информацию о ценах на аналогичное жилье) или воспользоваться услугами оценщика. В последнем случае с оценщиком заключается договор о проведении экспертной оценки стоимости квартиры.
  2. Разыскать покупателя недвижимости. Можно разместить объявления самостоятельно или обратиться а агентство недвижимости и оформить с ним договор на поиск покупателя жилья (не сразу, а через месяц после уведомления совладельцев квартиры). Здесь необходимо учесть следующее обстоятельство: договора с риэлторами чаще всего составляются с условием, в соответствии с которым клиент не вправе пользоваться такими же услугами других агентств и лично заниматься поисками покупателя.
  3. Собрать пакет бумаг, необходимых для отчуждения квартиры. Для совершения сделки понадобятся:
  • документ, подтверждающий право продавца на долю в квартире (договор купли-продажи, по которому жилье было приобретено, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • в случае отсутствия выписки из ЕГРН или при необходимости подтвердить отсутствие неправомерной перепланировки жилплощади может понадобиться документация БТИ (на получение необходимых бумаг может уйти до 3 недель);
  • выписка из домовой книги (ее можно получить сразу же при обращении в ЕИРЦ);
  • если доля куплена супружеской парой и является ее совместной собственностью, необходимо получить от супруга согласие на совершение сделки и подтвердить его у нотариуса.
  1. Обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРН. Соответствующий документ может быть выдан как на бумаге, так и сохранен в электронном виде. Его подготовка занимает не более 3 рабочих дней.
  2. Подготовить проект договора купли-продажи жилплощади. В нем непременно должны присутствовать следующие сведения:
  • вид отчуждаемого имущества;
  • адрес, по которому располагается жилье;
  • точные сведения о площади квартиры;
  • номер объекта недвижимости по кадастру;
  • цена, которая подлежит оплате покупателем квартиры.

Также в тексте договора должен быть приведен перечень лиц, которые в ней зарегистрированы.

Договор можно не заверять у нотариуса, если свои доли продают одновременно все владельцы долевой собственности (за исключением случаев, когда эти лица несовершеннолетние или ограничены в дееспособности).

  1. Согласно ст. 250 ГК РФ преимущественное право на приобретение продаваемой доли жилплощади принадлежит лицам, в собственности которых находятся остальные доли квартиры. После того, как с момента их уведомления о предстоящей сделке прошел месяц, а никто из совладельцев не заявил о своем желании выкупить долю, она может быть реализована постороннему гражданину. Если же продавец жилплощади получит письменное решение от всех участников долевой собственности об отказе от покупки доли, она может быть реализована сразу же после оформления этого соглашения.
  1. Теперь если один из собственников против совершения сделки, его доводы с юридической точки зрения значения не имеют: ведь продавцом добросовестно соблюдены все требования закона.
  2. Подписать договор с покупателем.
  3. Обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на жилплощадь. Это можно сделать путем:
  • личного обращения в местное подразделение Росреестра;
  • посещения МФЦ;
  • пересылки документации по почте (предварительно следует заверить подписи у нотариуса);
  • подачи заявления через сайт Росреестра (документы заверяются электронной цифровой подписью).
  1. Получить оплату за проданное жилье. Если свои доли продали и остальные собственники, каждый из них получит оплату пропорционально стоимости их долей, ежели иные условия не определены договором (ст. 248 ГК РФ).

При соблюдении всех правил отчуждения доли жилплощади оспорить сделку не получится даже в случае ее обжалования другими собственниками в судебном порядке.

Продажа квартиры при совместной собственности


В соответствии со ст. 253 ГК РФ для распоряжения квартирой, находящейся в совместной собственности, требуется согласие всех ее собственников. Однако в данном случае обязанность официально заранее уведомлять других совладельцев жилья в общем случае законом не предусмотрена. Договор купли-продажи жилплощади подлежит подписанию всеми лицами, совместно ею владеющими.

Если продаваемая квартира является совместной собственностью супругов, согласно ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, согласие другого супруга на ее отчуждение должно быть удостоверено у нотариуса. При отсутствии такого согласия совершение сделки может быть оспорено через суд в течение года со дня, когда второму супругу стало известно (или должно было стать известно) о подписании сделки.

В ситуации, когда супруги развелись, а их квартира все еще находится в совместной собственности, ее можно переоформить в долевую собственность с определением долей каждого из бывших супругов. Такая процедура предусмотрена ст. 254 ГК РФ. В соответствии с данной нормой им положены равные доли, если нормативными актами или соглашением сторон не установлены иные правила.

Если стороны не договорились о распределении между собой долей жилплощади или одна из сторон возражает против продажи недвижимости, спор может быть разрешен в суде. По результатам рассмотрения иска в зависимости от обстоятельств дела суд может вынести решение:

  • о выделении сторонам процесса равнозначных долей (такие судебные решения принимаются в стандартной ситуации при расторжении брака);
  • в соответствии с которым квартира разделяется на неравные доли (так, супруг, на воспитании которого остается несовершеннолетний ребенок, может рассчитывать на получение большей доли);
  • о передаче всей жилплощади в собственность одному из участников процесса с обязательством выплатить другому денежную компенсацию за часть жилья).

В случае присуждения одному из бывших совладельцев компенсации за часть квартиры ее сумма рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости.

Если был произведен выдел долей квартиры, заинтересованному лицу следует обратиться в Росреестр для регистрации права долевой собственности. После того, как будет готова выписка из ЕГРН, жилье может быть отчуждено по тому же сценарию, что и при продаже доли. В таких случаях предварительно нужно будет уведомить остальных собственников.

В остальном продажа жилья, находящегося в совместной собственности, осуществляется так же, как и продажа жилплощади, являющейся долевой собственностью.

Заключение


Для того, чтобы продать жилье, находящееся в общей собственности, ее совладельцам стоит предварительно согласовать совершение сделки. В ситуации с долевой собственностью ее остальные участники обладают в течение месяца с момента их уведомления о планируемом отчуждении жилплощади преимущественным правом выкупа доли. По истечении данного периода все ограничения на распоряжение долей квартиры снимаются.

В случае нахождения жилья в совместной собственности необходимость в подготовке официального уведомления отсутствует, но требуется получить согласие остальных совладельцев. Согласие на отчуждение совместной недвижимости супругов подлежит заверению у нотариуса. Для продажи части квартиры, находящейся в совместной собственности, нужно произвести процедуру выдела долей. Если сторонам не удалось договориться о разделе жилья или его продаже, для разрешения ситуации следует обратиться в суд.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Поделиться с друзьями:
Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector