Порядок приема квартиры в новостройке
Став участником долевого строительства, каждому дольщику однажды предстоит принять квартиру у застройщика. Поскольку порядок приёма новенькой квартиры (в вопросах порядка осмотра жилья) никак не контролируется законом, то и вся ответственность за приём некачественной квартиры ляжет на плечи покупателя, а не строителя.
Содержание
Подготовительный этап приёма
Срок ввода дома в эксплуатацию и крайняя дата передачи квартиры дольщику прописываются в договоре долевого строительства. Так, если в документе установлено, что разрешение ввести дом в эксплуатацию будет получено застройщиком не позже II квартала 2020 года, то крайним сроком считается 30 июня 2020 года. А, начиная с 1 июля, отсчитывается срок передачи нового жилья дольщику.
Документы для осмотра
На осмотр квартиры будущий собственник должен принести:
- паспорт;
- оригинал договора долевого участия в строительстве.
При участии в строительстве сразу нескольких дольщиков, явиться на осмотр новостройки необходимо каждому из них. Если по какой-то причине один из участников не сможет в нужный день явиться на осмотр, он должен оформить доверенность на любого другого члена договора о праве подписывать акт приёмки жилья от его лица.
Что ещё пригодится во время осмотра
Кроме документов на осмотр новостройки рекомендуется захватить:
- блокнотик и ручку;
- рулетку;
- фонарик;
- кусочек мела;
- уровень;
- правило;
- рабочую лампочку;
- крупный подробный план квартиры.
Человеку, не имеющему специального образования техника, будет нелегко заметить все дефекты в конструкции квартиры или в её отделке. Поэтому не лишним будет обезопасить себя заранее и пригласить на встречу знакомого друга-техника, который на все эти недостатки сможет вам указать.
Осматривать жильё лучше всего в светлое время суток, чтобы внутри квартиры было достаточно естественного освещения. Однако даже в самый светлый день может пригодиться фонарик, особенно при осмотре таких помещений, как туалет и ванная, или при осмотре тёмных кухонных углов.
Все выявленные во время осмотра новостройки дефекты рекомендуется записывать в блокнотик, чтобы при последующем осмотре пользоваться им как чек-листом, отмечая, какие дефекты устранены, а какие нет. Кроме того, чтобы застройщику также было удобно устранять недостатки, во время осмотра необходимо пользоваться мелком – помечать те места, где требуется доработка.
Типы новостроек по виду отделки
В договоре долевого участия указывается, какую квартиру в результате получит дольщик:
- с черновой отделкой;
- с чистовой отделкой;
- с социальной (типовой) отделкой.
Правила, касающиеся отделки помещений, предусмотрены сводом правил (СНиП). Каждая из этих отделок имеет определённые стандарты, на которые при осмотре жилья необходимо обратить внимание.
Квартира с черновой отделкой
Черновая отделка не предполагает никаких ремонтных работ по отделке. По сути, дольщик получит на выходе стены и пол, без нанесения шпаклёвки и прочих стройматериалов.
При осмотре учитываются уклон пола и уровень. Например, согласно СНиП 29.13330.2011 «Полы», уровень пола в ванной комнате и туалете должен быть ниже уровня пола в других помещения примерно на 20 мм. При строительстве дома застройщик должен осуществлять работы таким образом, чтобы на выходе помещение не представляло угрозы для жизни или здоровья человека. Полы должны быть ровными, без трещин и сколов.
СНиП также устанавливает требования и к качеству стен, потолка помещения. Подробно ознакомиться с требованиями проектирования помещений в многоквартирных жилых домах можно в документе СНиП СП 54.13330.2011. К примеру, из него можно узнать:
- высота стен в жилых комнатах и кухне не должна быть ниже 2,5 м, а в коридоре и подсобных помещениях – ниже 2,1 м;
- совмещённый санузел допускается устанавливать только в однокомнатных квартирах.
В помещении обязательно должна предусматриваться вентиляция.
Квартира с чистовой отделкой
Чистовая отделка – нанесение на стены, пол и потолок жилища строительных материалов с целью подготовки жилья к ремонту. После приёмки чистовой квартиры собственнику останется лишь поклеить обои, положить линолеум и натянуть потолок – и можно жить!
При осмотре квартиры в чистовой отделке необходимо изучить материал, использовавшийся при выравнивании поверхности, а также качество работы мастеров.
Квартира с социальной отделкой
Социальная отделка предусматривает бюджетный ремонт новой квартиры. Стоимость стройматериалов учитывается при составления договора долевого участия, поэтому, если в договоре прописано, что застройщик передаст вам квартиру с отделкой, никаких дополнительных денег на ремонт он с вас требовать не имеет права.
Внимательно изучите все «неудобные углы» – под подоконником, в тесных углах ванной комнаты и кухни – то есть те участки, где застройщик мог некачественно и при этом незаметно оказать услугу. При выявлении недочётов вы вправе требовать их полного устранения, даже если для этого застройщику придётся полностью «снять» уже выполненные ремонтные работы.
Процедура осмотра
В самом начале осмотра новенькой квартиры строитель, возможно, предложит подписать будущему хозяину акт приёма. Аргументировать это он может «нежеланием снова возвращаться к бумагам». Ни в коем случае нельзя соглашаться на это. Подписание акта приёма значит, что все участники долевого строительства осмотрели свою квартиру и полностью довольны качеством оказанных застройщиком услуг. Если вдруг позже выяснится, что в квартире имеются серьёзные нарушения, изменить ничего уже будет нельзя – все недочёты в работе застройщика новый собственник должен будет устранить за счёт собственного бюджета.
Осмотр подъезда
Осмотр любой квартиры начинается с подъезда. Качественно отстроенный подъезд – прямая обязанность застройщика, поскольку подъезд является частью жилого дома. Предъявлять требования по устранению недостатков имеет право собственник любой квартиры, находящейся в подъезде, поскольку эта зона является совместной собственностью каждого жильца.
В подъезде обязательно должны присутствовать:
- ящики для писем – без повреждений и неисправностей;
- окна без дефектов – должны легко закрываться и открываться;
- счётчики потребляемого электричества – на каждую квартиру;
- освещение для каждого этажа и при входе в подъезд.
Как правило, договор долевого участия предусматривает обязанность строителя произвести отделку подъезда. К качеству выполненных работ также можно предъявлять требования – стены должны быть ровно выкрашены, нигде не должно быть трещин или повреждений.
Чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем с Управляющей компанией, на первом же осмотре рекомендуется зафиксировать показания счётчиков. Перепишите их в блокнот и сфотографируйте, если есть такая возможность.
В жилых домах, где расстояние между первым и последним этажом превышает 12 м, обязательно должен быть лифт. В некоторых зданиях застройщики устанавливают сразу несколько лифтов на подъезд: два пассажирских или пассажирский и грузовой. Проверьте работоспособность каждого лифта – на момент сдачи дома они должны быть исправны.
Осмотр жилого помещения
Прежде чем принимать новую квартиру у застройщика, требуется внимательно её осмотреть. Во время осмотра пользуйтесь строительными инструментами: рулетка, уровень и др. С рулеткой никому не составит труда измерить площадь помещения для выявления несоответствий с договором.
Стены, пол, потолок
Как уже говорилось, при приёмке черновой квартиры, всё, что получит покупатель – стены и пол. Внимательно изучите материалы, использовавшиеся при отделке стен и полов. Нередко застройщик, под видом качественного материала, предусмотренного ДДУ, показывает более дешёвый вариант, рассчитывая на неспособность клиента заметить изъян.
Например, гипсовая штукатурка – более дорогостоящая, с ней легко ровнять поверхности. После покрытия стены получают белый оттенок. Цементная штукатурка – более бюджетный вариант, однако выравнивать с ней сложнее, да и цвет у неё грязный.
Зазоры, которые неизбежно имеются между половыми и потолочными плитами, должны быть качественно замазаны, а перепады в высоте блоков выровнены.
Канализация, отопление, вентиляция и электричество
Предполагается, что в принятом от застройщика жилье собственник уже может жить. А значит, в жилой площади должны присутствовать все сантехнические приборы, а также работать водопровод и электричество. Осматривая жильё, обязательно включите/выключите каждый выключатель в квартире, проверьте, работает ли свет и не слышны ли трески электричества. В этом поможет лампочка.
Канализационные и водосточные трубы не должны быть покрыты следами коррозии и ржавчины, на самих трубах должны отсутствовать повреждения. Кроме того, обратите внимание на отсутствие следов протечек, в том числе и на потолке. Рекомендуем то же самое сделать и в квартирах соседей сверху, чтобы убедиться, что вас не затопят.
Окна, двери, отделка
Некоторые договоры ДУ предусматривают в квартире отделку стен и полов стройматериалами. Какие материалы будут использоваться – указывается в нём же. При осмотре необходимо проверить качество ремонта.
Каждая квартира должна сдаваться застройщику с уже установленными окнами и входной дверью. Проверьте, нет ли зазоров между стенами и окнами/дверьми, легко ли они открывают и закрываются. При наличии хотя бы незначительного дефекта, например, небольшой трещины на стекле, отказывайтесь подписывать акт приёма. Установка одного пластикового окна не обойдётся дешевле 10 000 рублей!
Устранение дефектов
Акт дефектов составляется в двух экземпляра, один из которых с подписью застройщика покупатель заберёт себе, а второй оставит строителю, чтобы тот, ориентируясь на акт, мог устранить недостатки.
По окончании работы по устранению недостатков застройщик обязан снова в письменной форме уведомить дольщика об осмотре жилья. Вся процедура начинается с самого начала. Только после того, как в квартире не будет выявлено ни одного недостатка, можно подписать акт приёма и, наконец, получить долгожданные ключи.
Просрочка передачи жилья
За каждый день просрочки в передаче квартиры покупателю застройщик обязан будет выплачивать неустойку. Размер неустойки определяется по формуле:
1/150 × цена квартиры/100 × ставка рефинансирования × кол-во просроченных дней
Процентную ставку можно уточнить на сайте Центробанка. Если каждый просроченный день банковская ставка менялась, то рассчитывать размер неустойки необходимо индивидуально на каждый день, а полученный результат суммировать.
Главное, что необходимо сделать дольщику, это запастись терпением. Обдуманные действия и упорство не только помогут получить качественно отстроенную квартиру, но и сэкономить бюджет!