Правила перевода нежилого помещения в жилое

Можно ли перевести нежилое помещение в жилое на законных основаниях? В РФ предусматривается возможность изменения статуса для недвижимого объекта. Необходимое условие – неукоснительное соблюдение регламентированных правил и норм. Гражданский кодекс РФ (статья 288) разрешает собственнику владеть, распоряжаться и пользоваться жилплощадью в четком соответствии с её целевым назначением. Чтобы переоформить нежилое помещение в объект недвижимости, предназначенный для проживания, потребуется собрать определенные бумаги и осуществить конкретную процедуру.

Содержание

Изменение статуса недвижимости: законодательная база

Помещение считается жилым, если оно соответствует одновременно следующим требованиям:

изолированность (обособленность) от других помещений;
соответствие общеобязательным нормам санитарного контроля и противопожарной безопасности;
наличие необходимых условий, позволяющих комфортно проживать в этом помещении круглый год;
достаточная площадь, наличие дополнительных комнат (санузел, кухня, другие зоны).

Таким образом, конкретному объекту недвижимости может быть присвоен статус жилого помещения, если он полностью соответствует всем вышеперечисленным критериям. Если объект недвижимости не подходит для круглогодичного проживания, он будет отнесен к категории нежилых помещений, типичными примерами которых являются производственные или коммерческие площади, хозяйственные бытовки, служебные помещения.

Перевод нежилого помещения в жилое осуществляется согласно следующим нормативно-правовым актам:

Документация, регламентирующая санитарно-эпидемиологические требования, нормы и правила эксплуатации жилых объектов (СанПиН 2.1.2.2645-10).
Требования к жилым многоквартирным зданиям, учитываемые при определении статуса помещения, указаны в СНиП 31-01-2003.
Порядок присвоения объекту недвижимости жилого статуса регулируется Постановлением №47, изданным Правительством РФ 28.01.2006.
Процедура регистрации недвижимых активов подробно описывается в 218-ФЗ от 13.07.2015.
Градостроительным кодексом РФ устанавливаются технические требования, которые предъявляются к различной недвижимости. Этим же законодательным актом предусматриваются условия эксплуатации недвижимых объектов, расположенных в городской черте.
Нормами Жилищного кодекса РФ (ЖК) регламентируются общие принципы изменения статуса помещения. Так, статьей 22 этого законодательного акта предусматриваются условия для смены целевого назначения.

Основные принципы смены целевого назначения

Помещение является жилым, если оно изолировано (обособлено), подходит для непрерывного проживания людей на протяжении всего года, соответствует установленным требованиям, санитарным нормам, техническим правилам. Такое определение четко предусматривается ЖК (пункт 2 статьи 15). Если недвижимое имущество не отвечает данным критериям, оно считается нежилым, а законно присвоить ему жилой статус можно будет только тогда, когда оно будет приведено в соответствие с предъявляемыми требованиями.

Жилым объектом может являться как отдельная квартира, так и индивидуальное строение (частный дом). Дачный домик разрешается признать жилым, если он является капитальным строением, а порядок присвоения ему такого статуса не противоречит правилам целевого использования соответствующего земельного надела. Ещё важно уточнить, что жилой статус может быть присвоен только такому объекту недвижимости, который законно пребывает в собственности заявителя и при этом не имеет каких-либо обременений.

Каким объектам нельзя присвоить жилой статус

Недвижимое имущество нельзя признать жилым в следующих ситуациях:

объект не оснащен надлежащими инженерными коммуникациями – отсутствуют водоснабжение, газоснабжение, отопление, системы безопасности, электросети;
для помещения не предусмотрена система предохранения от бытовой утечки воды;
инженерные коммуникации надлежащим образом не изолированы от внешних воздействий, что создает опасность для жизни и здоровья людей;
конструкции объекта пребывают в ненадлежащем эксплуатационном состоянии. К примеру, на стенах, потолках, перегородках имеются повреждения, трещины, которые угрожают жизни и здоровью людей;
объект не относится к недвижимости, находящейся на жилой территории, оснащенной необходимыми коммуникациями (сетями);
объект не соответствует прочим требованиям, установленным разделом II Постановления №47, изданного Правительством РФ 28.01.2006. Нормами ЖК (пункт 4 статьи 22) четко предусматривается, что помещение, не отвечающее таким требованиям, не может правомерно призываться жилым.

Порядок переоформления

Чтобы официально перевести нежилой недвижимый объект в жилое помещение и закрепить соответствующий статус для данного актива, потребуется осуществить процесс переоформления. Заявителю следует подготовить нужную документацию, а затем пройти определенные стадии предусмотренной процедуры. Необходимо рассмотреть порядок действий, перечень документов, а также сроки переоформления.

Порядок действий

Процедура присвоения недвижимому объекту жилого статуса включает следующие стадии:

Формирование проекта перепланировки. Если запланированная реконструкция объекта затронет общее имущество, потребуется заручиться согласием остальных совладельцев недвижимости. Такое требование регламентируется нормами ЖК (часть вторая статьи 40).
Подготовка (сбор) необходимой документации. Этот процесс регламентируется определенными положениями ЖК (пункт 2, пункт 2.1 статьи 23). Заявителю потребуется подготовить бумаги, предусмотренные данным перечнем.
Когда вся документация будет готова, можно обращаться в соответствующее подразделение органов местного самоуправления. Пакет документов заявитель передает уполномоченному сотруднику под расписку о передаче/приеме. Допускается также передача бумаг через МФЦ. Документация рассматривается профильными специалистами органа, осуществляющего перевод. На протяжении 45 дней выносится мотивированный вердикт – одобрение или отказ. В течение 3 дней заявитель должен быть оповещен о принятом решении – гражданину выдается надлежащий документ. Обжалование вердикта – на протяжении 3 месяцев.
Если перевод был одобрен, положительный вердикт отражается в бумаге, предоставленной заявителю. Данной бумагой оформляется завершение перевода с возможностью использования помещения для проживания. Этот же документ может содержать требование о проведении соответствующих работ, если предусматривается перепланировка (переустройство) переоформляемого помещения или иные действия.
Осуществляется предусмотренная перепланировка переоформленного объекта, по итогам которой приемочная комиссия, сформированная органом местной власти, заполняет надлежащий акт. Процедура регламентируется нормами ЖК (пункты 8 и 9 из статьи 23). Данный акт официально подтверждает завершение перевода объекта, подлежавшего перепланировке (переустройству).
Акт о перепланировке (переустройстве), составленный приемочной комиссией, передается подразделению Росреестра для официальной регистрации проведенных изменений. На протяжении 15 дней в ЕГРН вносятся надлежащие сведения, о чем заявитель оповещается в течение 7 дней.
Заявителю предоставляется выписка из ЕГРН, подтверждающая жилой статус соответствующего помещения.

Список необходимых бумаг

Чтобы оформить перевод объекта недвижимости, необходимо подготовить и предоставить уполномоченному органу следующий перечень документов:

заявление гражданина, содержащее просьбу о переводе конкретного объекта;
документация, устанавливающая законное право гражданина-заявителя на переоформляемый объект (можно предоставить как оригиналы, так и нотариальные копии);
детализированный план переоформляемого объекта, содержащий подробное техническое описание (для жилого объекта обычно предоставляется техпаспорт);
если переводимое помещение располагается в многоквартирном доме, потребуется предоставить поэтажный план соответствующего здания (его можно получить через управляющую компанию, он используется для оценки возможного вреда);
проект перепланировки (переустройства) недвижимости, для которой осуществляется заявленный перевод (он составляется и предоставляется, если есть необходимость проведения соответствующих работ);
паспорт гражданина-заявителя (для удостоверения личности);
согласие на перевод, предоставленное соседями гражданина-заявителя (если нужно).

Скачать заявление о переводе нежилого помещения в жилое (образец)

Частью третьей статьи 23 ЖК не разрешается требовать у гражданина-заявителя иные документы, не относящиеся к данному списку.

Особенности перевода для различных объектов недвижимости

Для разных недвижимых объектов процедура присвоения жилого статуса может иметь определенную специфику. Сразу следует оговорить, что перевод можно сделать только для целого объекта. Часть помещения запрещается переводить.

Квартира

Если нежилому объекту, находящемуся в многоквартирном доме, присваивается жилой статус, он должен соответствовать установленным требованиям, что предусматривается нормами ЖК (статья 22). Как правило, подобное переоформление сопряжено с необходимостью перепланировки (переустройства). Для этого составляется надлежащий проект, который согласовывается гражданином-заявителем с соседями. Такое согласование осуществляется обычно на всеобщем собрании жильцов, результаты которого оформляются протоколом. Согласившиеся жильцы подписывают данную бумагу.

Комната в общежитии

Заявителю потребуется пакет документов, аналогичный тому, который формируется для переоформления квартиры. Нужно получить письменное разрешение соседей, составить план перепланировки, выполнить переустройство и оформить его приемочным актом. Помимо этого, понадобится оформить заявление через управляющую компанию. Отказ может обжаловаться через суд.

Садовый домик и индивидуальный жилой дом

Если земля, на которой возводится загородный дом, является садовым (огородным) участком, на ней запрещается строить капитальные здания, предназначенные для непрерывного проживания, если целевое назначение такого надела не было изменено заранее. Изменение назначения надела осуществляется через уполномоченные органы власти, положительный вердикт которых регистрируется подразделением Росреестра. Таким образом, чтобы объект был признан жилым, его необходимо возводить на участке, имеющем адекватное назначение.

Если целевое назначение надела позволяет, на нем можно построить индивидуальный дом, который может быть признан жилым при соблюдении установленных требований. Если строение не соответствует нормам для непрерывного проживания, нужно осуществить надлежащее переустройство, что позволит присвоить ему жилой статус.

Когда заявителю могут отказать

Основания для отказа также регламентируются нормами ЖК (статья 24):

у заявителя отсутствуют отдельные документы, подлежащие обязательному предоставлению;
документация предоставлена не по адресу – органу, не уполномоченному рассматривать такие вопросы;
разработанный проект перепланировки (переустройства) объекта не учитывает нормативные требования, предъявляемые к подобным помещениям.

Отказ оформляется письменно. Он должен мотивироваться. Следует указать, какие требования не соблюдались заявителем. Предоставляется гражданину на протяжении 3 дней. Может обжаловаться заявителем через суд на протяжении 3 месяцев.

Резюме

Чтобы присвоить нежилому объекту жилой статус, нужно следовать установленному порядку. Процедура регламентируется разными нормативно-правовыми актами, основным из которых является Жилищный кодекс РФ. Решающее значение имеют соответствие помещения установленным требованиям, наличие у заявителя полного набора необходимых бумаг, корректное оформление документации, соблюдение порядка подачи заявления.

Поделиться с друзьями: