Как правильно оформить куплю-продажу гаража?

Безошибочно оформить куплю-продажу гаража – это единственная гарантия того, что в дальнейшем у покупателя не возникнет никаких проблем с регистрацией перехода права собственности. С особым вниманием следует отнестись к приобретению строения в гаражном кооперативе.

Предварительные нюансы

Договор купли-продажи – это документ, подтверждающий переход прав собственности к покупателю. Такое соглашение заключают при наличии действующего права собственности у продающей стороны.

Если гараж относится к кооперативу, а хозяин является членом ГСК, то у него в распоряжении будет иметься лишь членская книжка. Она не обладает достаточной юридической силой с точки зрения наделения владельца правом собственности – подобной силой располагает исключительно свидетельство из Росреестра.

Покупка гаража в ГСК

Гараж в ГСК оформляется одним из двух методов, исходя из которых и будет строиться процедура продажи:

1. Гаражный бокс – это совместная собственность, не выделяемая как доля в общем имуществе. Производят передачу пая.
2. Гаражный бокс оформлен как доля в совместном имуществе. Для законной передачи права собственности предварительно уведомляют всех членов кооператива. При этом нужно иметь кадастровый паспорт.

Действия, связанные с куплей-продажей, регламентированы Гражданским Кодексом.

Условия

Важные условия, без выполнения которых купля-продажа гаража в ГСК невозможна:

1. Продавец позаботился о том, чтобы известить членов ГСК за 3 месяца до продажи.
2. Правление провело собрание, результатом которого стало одобрение планируемой сделки. Оно может быть получено путём проведения открытого голосования. По результатам составляется протокол с подписями.
3. Собственник успешно оспорил решение в суде, если правление отказало в продаже. К протоколу нужно приложить выписку из судебного постановления.

Поэтапная инструкция

Чтобы быстро и грамотно оформить сделку, необходимо последовательно выполнить следующие действия:

1. Оформить право собственности или пользования доли в совместном владении.
2. Получить согласие от совладельцев, оформленное в виде протокола. Протокол утверждается учредителем. Если гараж покупался в браке, то дополнительно прикладывается нотариально заверенное разрешение от второй стороны.
3. Ознакомить покупателя с документами, произвести осмотр помещения.
4. Обсудить условия и приступить к составлению предварительного договора. Следует установить предполагаемую стоимость имущества, указать договорённости, проставить даты.
5. Составить и подписать основной договор, произвести расчёт. При невысокой цене данное соглашение станет и актом приёма-передачи. Рекомендуется проводить расчёты при свидетелях. В результате продавец должен предоставить расписку о том, что ему была передана требуемая сумма в полном размере.
6. Подготовить набор требуемых документов и передать его в ответственный орган. Можно воспользоваться услугами МФЦ. При желании документы можно направить заказным письмом с уведомлением – необходимо лишь учесть, что оригиналы паспортов заменяются заверенными копиями.

Отдельно отметим некоторые нюансы составления ПДКП. Так, ПДКП не составляется, если:

• стоимость строения относительно невысока;
• спрос на гараж отсутствует;
• имущество находится в собственности кооператива без выделения в отдельное строение.

Если в составлении ПДКП нет необходимости, то можно сразу перейти к основному договору.

Необходимые документы

Чтобы осуществить регистрацию, нужно предоставить в МФЦ или в регистрационную палату следующий пакет документов:

• договор купли-продажи в 3 экземплярах;
• паспорта обеих сторон;
• протокол собрания ГСК, где задокументировано согласие каждого владельца;
• паевая книжка с подтверждением того, что за собственником не числятся долги;
• удостоверение члена ГСК;
• кадастровая документация и выписка и ЕГРН на объект;
• выписка из ГКН;
• чек об оплате государственной пошлины;
• при продаже гаража, купленного в браке – нотариально заверенное разрешение супруга;
• заверенные доверенности, если сделку проводят доверенные лица.

При наличии всех требуемых документов с оформлением сделки проблем не возникнет.

Сроки оформления

На рассмотрение документов и принятие конечного решения государственному органу выделен 21 день. Процедура рассмотрения может быть остановлена при:

• обнаружении неточностей и ошибок (либо по личному обращению сторон) – на срок до 1 месяца;
• возникновении судебного разбирательства – на срок до 3 месяцев.

Как было отмечено ранее, к документам должна быть приложена квитанция об оплате госпошлины. Её величина для физического лица составляет 2000 рублей.

Покупка индивидуального строения

Процедура оформления права собственности на имущество проводится в Росреестре. Можно обращаться сразу после проведения сделки. Необходимо подготовить 2 заявления – по 1 от каждой стороны. При этом продавец заявляет о желании передать права на строение, а покупатель – о желании зарегистрировать приобретённое право.

Перед обращением обе стороны должны выполнить возложенные на них обязательства. Рассмотрим действия продавца и покупателя по отдельности.

Действия продавца

Подготовку к проведению сделки проводит именно продавец. Для этого он:

1. Оформляет требуемый перечень документов, передаёт оригиналы будущему владельцу.
2. Получает согласие от других владельцев, если имущество находится в долевой собственности.
3. Идёт в БТИ и получает данные об инвентаризационной стоимости строения.
4. Заключает договор с покупателем.
5. Получает денежную сумму и предоставляет расписку.
6. Подписывает акт приёма-передачи при желании.

Последовательность достаточно проста и понятна.

Действия покупателя

В свою очередь, покупатель выполняет следующие шаги:

1. Проверяет наличие у продавца прав на гараж через МФЦ (по желанию).
2. Получает пакет оригинальных документов.
3. Подписывает договор купли-продажи.
4. Передаёт денежную сумму и получает расписку.

Когда обе стороны выполнят свои обязанности, останется лишь обратиться в Росреестр для оформления перехода прав на гараж.

Как поступить при отсутствии документов

Если гараж в ГСК не был оформлен в собственность, а в наличии у продавца имеется лишь членская книжка, то для начала потребуется оформить гараж в собственность. Для этого необходимо собрать следующий набор документов:

• паспорт продавца;
• справка о полной выплате пая;
• кадастровый паспорт;
• квитанция об уплате госпошлины.

С готовыми документами нужно явиться в Росреестр, который осуществит процедуру регистрации. Чтобы зарегистрировать гараж, построенный на земле под ИЖС или ЛПХ, необходимо предоставить в Росреестр:

• квитанцию об уплате государственной пошлины;
• документы, подтверждающие право на земельный участок;
• декларацию, составленную по факту строительства гаража.

Начать оформлять планируемую сделку можно сразу после оформления права собственности на продавца. Вся процедура была детально описана ранее.

Налоговый вопрос

Как и любое другое недвижимое имущество, гараж подлежит налогообложению. Плательщик – собственник. Уведомление с требованием уплаты направляется по почтовому адресу строения. Конкретная сумма зависит от инвентаризационной стоимости гаража.

Ставка налога:

Итоги

Наибольшие трудности при продаже вызывают гаражи, находящиеся в гаражном кооперативе. Законодательство строго регулирует все вопросы – при чётком соблюдении последовательностей и правильном оформлении сопутствующей документации никаких проблем возникнуть не должно.