Правила оформления договора долевого участия в строительстве
Оформить договор долевого участия при покупке квартиры в строящемся доме нужно правильно. От этого может зависеть дальнейшее сотрудничество с застройщиком, в том числе и в суде. На что нужно обратить особое внимание, чтобы не остаться без вложенных средств или без квартиры?
Содержание
Покупка квартиры в строящемся доме
Можно купить жильё в уже готовом многоквартирном доме, который введён в эксплуатацию. Но, можно инвестировать средства в строящееся жильё. Стоимость квартиры на любом этапе строительства несколько ниже, чем в готовых объектах. Но оформление сделки происходит с некоторыми нюансами.
Чем более ранний этап возведения дома, тем дешевле в нём квартиры. Покупка довольно выгодна! Но всегда есть вероятность того, что объект превратиться в долгострой. Тогда есть вероятность потери средств и квартиры. Но, чтобы минимизировать эти риски, необходимо правильно оформить договор долевого участия.
До тех пор, пока дом не сдан в эксплуатацию, он считается строящимся объектом. Купить квартиру в нём можно только по договору долевого участия (ДДУ). Некоторые дольщики поступают так – покупают на стадии котлована, вкладывая минимальную сумму, а потом продают перед вводом в эксплуатацию. Прибыль очевидна!
Совершить такую сделку можно по договору уступки. То есть, дольщик продаёт не саму квартиру, а право требовать у застройщика передачи её другому человеку в собственность в установленные сроки. Основанием такой сделки является ДДУ.
Почему ДДУ
Поэтому заключается договор долевого участия гражданина в строительстве многоквартирного объекта. Фактически, физическое лицо своими финансами помогает застройщику возвести дом, в котором будет находиться его квартира. Но порядок заключения ДДУ несколько иной, нежели договора на покупку готового жилья.
Стройка может продолжаться несколько лет. За это время могут произойти разные вещи, как с застройщиком, так и с дольщиком. Поэтому именно такой вид заключается для того чтобы максимально обезопасить человека о потери вложенных в строительство средств. Также он необходим для:
- того, чтобы пресечь возможность двойных продаж одного и того же объекта;
- предотвращения возможности распоряжения чужим жильём от лица застройщика;
- дополнительного страхования ответственности строительной компании, возводящей объект;
- того чтобы получить денежную компенсацию в случае нарушения установленных сроков со стороны строителей;
- того чтобы получить гарантию передачи права на оформление собственности на конкретную квартиру.
Этапы сделки
Чтобы инвестировать средства в строящееся жильё, необходимо пройти несколько этапов. Это:
- подготовка всей необходимой документации, как со стороны застройщика, так и со стороны покупателя;
- составление ДДУ и проверка его на соответствие требованиям действующего законодательства;
- обязательная регистрация договора в Росреестре;
- оплата покупки;
- приёмка квартиры в установленные сроки с подписанием акта приёмки;
- регистрация вещного права в Росреестре и получение на руки выписки ЕГРН.
Начать нужно с подготовки необходимого пакета документов. Квартира становится собственностью только после регистрации права и получения выписки ЕГРН. По ДДУ можно только требовать передачи квартиры для оформления вещного права в соответствующие сроки.
Подготовка документации
Необходимо подготовить:
- паспорт будущего дольщика. Если собственников будет несколько, то необходимо паспорт каждого. Нужен оригинал и копия;
- свидетельство о браке, если дольщик состоит в законных отношениях. Также нужно подготовить нотариальное согласие второй половины;
- макет договора. Можно пригласить на подписание юриста, он тщательно проверит все условия, обратит особое внимание на пункт, в котором прописываются обязанности сторон и ответственность каждой за их невыполнение.
Нередко покупка происходит с участием заёмных средств банка. У каждого кредитного учреждения свои требования к потенциальным заёмщикам. Но на момент подписания ДДУ ипотека должна быть одобрена. Тогда сделка состоится! Документы по требованию банка также должны быть готовы заранее.
Подписание договора
Существует типовая форма ДДУ, застройщики ею пользуются, просто внося актуальную информацию на день совершения сделки. Стоит обратить внимание на некоторые пункты договора. При необходимости пригласить юриста.
Помощь юриста
ДДУ содержит множество «подводных камней». Обратить на них пристальное внимание поможет юрист. В договоре должна быть следующая информация:
- стоимость покупки. Конкретные цифры на момент сделки, без оговорок и пунктов «если»;
- точная дата сдачи объекта в эксплуатацию;
- точный (не строительный) адрес объекта. Но, покупая жильё на уровне котлована, точный адрес может быть ещё не известнее. На это также стоит обратить внимание;
- номер строительного участка по кадастру;
- этаж и номер покупаемой квартиры;
- планировка, количество комнат, размер каждой комнаты, высота потолков;
- гарантийные сроки. Они должны быть не менее 5 лет на квартиру и не менее 3 лет на инженерные коммуникации;
- название компании, которая застраховала ответственность застройщика;
- реквизиты обеих сторон сделки.
Помощь юриста необходима для сведения к минимуму финансовых потерь. При необходимости, застройщик переделает договор в соответствии с разумными требованиями клиента.
Проверка срока выдачи ключей
Решив купить квартиру в новостройке, люди, чаще всего, ориентируются именно на рекламу. На баннерах и в СМИ указывают рекордные сроки окончания строительства и выдачи ключей дольщикам. На деле всё обстоит несколько иначе.
Только в ДДУ может быть прописан истинный срок выдачи ключей. Это возможно при одновременном совпадении следующих условий:
- Дольщик полностью погасил свой долг перед застройщиком.
- От администрации получена документация, разрешающая ввести в эксплуатацию данный объект.
Приглашение на получение ключей должно быть озвучено в течение 30 дней после наступления этих событий. Дольщик должен внимательно провести осмотр квартиры на предмет выявления недостатков, которые должен исправлять застройщик. В частности, стоит обратить внимание на окна, батареи и коммуникации.
Компенсация «лишней» площади
В ходе строительства площадь квартиры может измениться в большую или меньшую сторону. Точная цена квартиры прописывается в ДДУ. При получении ключей происходит обмер каждой квартиры, что отражается в акте и других документах.
Закон отводит достаточно короткий срок на получение компенсации или для доплаты. После обмера, в течение 10 дней, обязательство должно быть выполнено. Стоимость квадратного метра жилья известна на стадии подписания договора. От этого и нужно отталкиваться. Если срок будет нарушен, будут начисляться пени за каждый день просрочки.
Кто должен подписать договор со стороны застройщика
Что дальше
Дольщик, совместно с юристом, после тщательного изучения всех пунктов договора, должны составить список того, что их не устраивает. Застройщик не имеет права торопить с подписанием документа. Единственное, он может продать право требовать эту квартиру другому человеку. Но, такое возможно, если не внесена денежная бронь. Последнее подтверждается соответствующим актом и чеком. Сумма брони входит в стоимость приобретаемого жилья.
Заключение
Покупка квартиры на любом этапе строительства – это удачное вложение средств. Можно купить квартиру дешевле или можно получить дополнительную прибыль, продав её потом по более высокой цене. Но для этого необходимо правильно составить ДДУ.