Спросить беcплатно!

Правила оформления договора долевого участия в строительстве

split

Оформить договор долевого участия при покупке квартиры в строящемся доме нужно правильно. От этого может зависеть дальнейшее сотрудничество с застройщиком, в том числе и в суде. На что нужно обратить особое внимание, чтобы не остаться без вложенных средств или без квартиры?

Покупка квартиры в строящемся доме


Можно купить жильё в уже готовом многоквартирном доме, который введён в эксплуатацию. Но, можно инвестировать средства в строящееся жильё. Стоимость квартиры на любом этапе строительства несколько ниже, чем в готовых объектах. Но оформление сделки происходит с некоторыми нюансами.

Чем более ранний этап возведения дома, тем дешевле в нём квартиры. Покупка довольно выгодна! Но всегда есть вероятность того, что объект превратиться в долгострой. Тогда есть вероятность потери средств и квартиры. Но, чтобы минимизировать эти риски, необходимо правильно оформить договор долевого участия.

Строительство домов с привлечением средств физических лиц происходит в соответствии с Законом № 214-ФЗ. С 01.07.2019 начали действовать новые правила сотрудничества застройщика и дольщиков. Поправки внесены для того чтобы обезопасить вложенные средства граждан. Теперь каждый застройщик должен работать с использованием эксроу-счетов. То есть, средства дольщиков идут не в строительство, а фондируются на специальных счетах. После того, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию и выполнит свои обязательства перед частными инвесторами, он сможет получить эти средства. Если он обанкротится, деньги вернуться дольщикам.

До тех пор, пока дом не сдан в эксплуатацию, он считается строящимся объектом. Купить квартиру в нём можно только по договору долевого участия (ДДУ). Некоторые дольщики поступают так – покупают на стадии котлована, вкладывая минимальную сумму, а потом продают перед вводом в эксплуатацию. Прибыль очевидна!

Совершить такую сделку можно по договору уступки. То есть, дольщик продаёт не саму квартиру, а право требовать у застройщика передачи её другому человеку в собственность в установленные сроки. Основанием такой сделки является ДДУ.

Почему ДДУ


При покупке жилья в строящемся доме, нет возможности увидеть будущую квартиру, так как она может быть даже не построена ещё. Поэтому заключение договора купли-продажи не представляется возможным из-за отсутствия объекта сделки.

Поэтому заключается договор долевого участия гражданина в строительстве многоквартирного объекта. Фактически, физическое лицо своими финансами помогает застройщику возвести дом, в котором будет находиться его квартира. Но порядок заключения ДДУ несколько иной, нежели договора на покупку готового жилья.

Стройка может продолжаться несколько лет. За это время могут произойти разные вещи, как с застройщиком, так и с дольщиком. Поэтому именно такой вид заключается для того чтобы максимально обезопасить человека о потери вложенных в строительство средств. Также он необходим для:

  • того, чтобы пресечь возможность двойных продаж одного и того же объекта;
  • предотвращения возможности распоряжения чужим жильём от лица застройщика;
  • дополнительного страхования ответственности строительной компании, возводящей объект;
  • того чтобы получить денежную компенсацию в случае нарушения установленных сроков со стороны строителей;
  • того чтобы получить гарантию передачи права на оформление собственности на конкретную квартиру.

Этапы сделки


Чтобы инвестировать средства в строящееся жильё, необходимо пройти несколько этапов. Это:

  • подготовка всей необходимой документации, как со стороны застройщика, так и со стороны покупателя;
  • составление ДДУ и проверка его на соответствие требованиям действующего законодательства;
  • обязательная регистрация договора в Росреестре;
  • оплата покупки;
  • приёмка квартиры в установленные сроки с подписанием акта приёмки;
  • регистрация вещного права в Росреестре и получение на руки выписки ЕГРН.

Начать нужно с подготовки необходимого пакета документов. Квартира становится собственностью только после регистрации права и получения выписки ЕГРН. По ДДУ можно только требовать передачи квартиры для оформления вещного права в соответствующие сроки.

Подготовка документации


Это важный момент! Необходимо правильно составить договор долевого участия. Есть некоторые нюансы, которые зависят от того, покупает квартиру одинокий человек или семейный, сколько собственников будет у нового жилья, в ипотеку или без таковой. От этого также зависит пакет предоставляемых документов.

Необходимо подготовить:

  • паспорт будущего дольщика. Если собственников будет несколько, то необходимо паспорт каждого. Нужен оригинал и копия;
  • свидетельство о браке, если дольщик состоит в законных отношениях. Также нужно подготовить нотариальное согласие второй половины;
  • макет договора. Можно пригласить на подписание юриста, он тщательно проверит все условия, обратит особое внимание на пункт, в котором прописываются обязанности сторон и ответственность каждой за их невыполнение.

Нередко покупка происходит с участием заёмных средств банка. У каждого кредитного учреждения свои требования к потенциальным заёмщикам. Но на момент подписания ДДУ ипотека должна быть одобрена. Тогда сделка состоится! Документы по требованию банка также должны быть готовы заранее.

Подписание договора


Существует типовая форма ДДУ, застройщики ею пользуются, просто внося актуальную информацию на день совершения сделки. Стоит обратить внимание на некоторые пункты договора. При необходимости пригласить юриста.

Помощь юриста


ДДУ содержит множество «подводных камней». Обратить на них пристальное внимание поможет юрист. В договоре должна быть следующая информация:

  • стоимость покупки. Конкретные цифры на момент сделки, без оговорок и пунктов «если»;
  • точная дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • точный (не строительный) адрес объекта. Но, покупая жильё на уровне котлована, точный адрес может быть ещё не известнее. На это также стоит обратить внимание;
  • номер строительного участка по кадастру;
  • этаж и номер покупаемой квартиры;
  • планировка, количество комнат, размер каждой комнаты, высота потолков;
  • гарантийные сроки. Они должны быть не менее 5 лет на квартиру и не менее 3 лет на инженерные коммуникации;
  • название компании, которая застраховала ответственность застройщика;
  • реквизиты обеих сторон сделки.

Помощь юриста необходима для сведения к минимуму финансовых потерь. При необходимости, застройщик переделает договор в соответствии с разумными требованиями клиента.

Проверка срока выдачи ключей


Решив купить квартиру в новостройке, люди, чаще всего, ориентируются именно на рекламу. На баннерах и в СМИ указывают рекордные сроки окончания строительства и выдачи ключей дольщикам. На деле всё обстоит несколько иначе.

Только в ДДУ может быть прописан истинный срок выдачи ключей. Это возможно при одновременном совпадении следующих условий:

  1. Дольщик полностью погасил свой долг перед застройщиком.
  2. От администрации получена документация, разрешающая ввести в эксплуатацию данный объект.

Приглашение на получение ключей должно быть озвучено в течение 30 дней после наступления этих событий. Дольщик должен внимательно провести осмотр квартиры на предмет выявления недостатков, которые должен исправлять застройщик. В частности, стоит обратить внимание на окна, батареи и коммуникации.

Компенсация «лишней» площади


В ходе строительства площадь квартиры может измениться в большую или меньшую сторону. Точная цена квартиры прописывается в ДДУ. При получении ключей происходит обмер каждой квартиры, что отражается в акте и других документах.

Если площадь меньше, указанной в договоре, то застройщик должен вернуть разницу. Если площадь больше – дольщик должен доплатить. Но, застройщик не желает расставаться со своими деньгами, поэтому в ДДУ может быть пункт о том, что застройщик разницу не возвращает. При этом акцент будет сделан на том, что дольщик должен доплатить, если после обмера получилось больше квадратных метров. На этот пункт нужно обратить внимание. Юрист обязательно поможет скорректировать этот нюанс, опираясь на Закон о защите прав потребителей.

Закон отводит достаточно короткий срок на получение компенсации или для доплаты. После обмера, в течение 10 дней, обязательство должно быть выполнено. Стоимость квадратного метра жилья известна на стадии подписания договора. От этого и нужно отталкиваться. Если срок будет нарушен, будут начисляться пени за каждый день просрочки.

Кто должен подписать договор со стороны застройщика


написание заявленияЭто делает генеральный директор. У него есть право подписи без нотариальной доверенности. На практике такое происходит редко. Застройщик может продавать множество квартир, руководитель физически не успеет подписать каждый. Поэтому он оформляет нотариальную доверенность на нескольких лиц. Например, на отдельном строительном объекте работает офис продаж, который занимается реализацией квартир исключительно на одной площадке. У офиса есть генеральный директор. Он и будет подписывать ДДУ от имени застройщика. Наличие доверенности нужно проверить обязательно. Также нужно проверить паспортные данные подписанта и доверителя. Эта информация должна быть в открытом доступе.

Что дальше


Дольщик, совместно с юристом, после тщательного изучения всех пунктов договора, должны составить список того, что их не устраивает. Застройщик не имеет права торопить с подписанием документа. Единственное, он может продать право требовать эту квартиру другому человеку. Но, такое возможно, если не внесена денежная бронь. Последнее подтверждается соответствующим актом и чеком. Сумма брони входит в стоимость приобретаемого жилья.

Все недочёты необходимо изложить письменно и предоставить застройщику. Как правило, ДДУ переписывается с учётом пожеланий клиента, если они разумные и не противоречат закону. Если же строительная компания отказывается вносить правки, не стоит с ней связываться. Отказ идти навстречу клиенту может свидетельствовать о недобросовестности застройщика.

Заключение


Покупка квартиры на любом этапе строительства – это удачное вложение средств. Можно купить квартиру дешевле или можно получить дополнительную прибыль, продав её потом по более высокой цене. Но для этого необходимо правильно составить ДДУ.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector