Правила оформления договора аванса при купле-продаже квартиры
Аванс при продаже квартиры – неотъемлемый элемент любой сделки по купле-продаже жилой недвижимости. Предоплата за приобретаемую жилплощадь означает, что стороны фактически договорились обо всех и условиях и сделка практически завершена. Далее продавцу необходимо только собрать весь пакет документов и подписать договор о продаже жилища. Однако передача продавцу аванса за жилплощадь имеет свои нюансы и подводные камни, с которыми следует ознакомиться покупателю, чтобы гарантировать исполнение условий сделки.
Содержание
Понятие и особенности аванса
Законодательного определения аванса не существует. Единственное упоминание об этом виде предоплаты встречается только п. 3 ст. 380 ГК РФ. В статье говориться, что при сомнении в том, что средства уплаченные продавцу являются задатком, переданная сумма считается авансовым платежом.
Для владельца продаваемой недвижимости такой вид предоплаты более выгоден. Передача авансового платежа никак законодательно не регулируется и в случаях неисполнения собственником ранее оговоренных условий, просто возвращается приобретателю квартиры. На продавца заключение договора не налагает никаких обязанностей.
Так как в случае срыва сделки деньги, уплаченные в качестве авансового платежа, должны быть возвращены покупателю, передача предоплаты зависит от сторонних факторов:
- неуверенность покупателя в одобрении банком ипотечного кредита на приобретение жилища;
- ипотека одобрена, однако существует риск отказа кредитной организации в выдаче средств, так как стоимость жилья является высокой;
- покупатель сомневается, что при задействовании средств семейного капитала жилье будет соответствовать требованиям Пенсионного фонда;
- есть сомнения в получении разрешения от опеки на продажу недвижимости, если один из владельцев – несовершеннолетний либо недееспособный гражданин;
- стороны не подготовили заранее необходимый пакет документов;
- продавец ведет переговоры с другими покупателями (предоплата осуществляется чтобы «застолбить» квартиру).
Договор аванса при продаже квартиры нужен как продавцу, так и покупателю. Внося средства в качестве авансового платежа, приобретатель гарантирует серьезность намерений, а владелец подтверждает, что продаст жилье только этому человеку.
Отличие аванса и задатка
Разница между авансом и задатком кроется в понятиях, а главное в ответственности, налагаемой на стороны при передаче предоплаты.
Выбирая в качестве предоплаты задаток, стороны соглашаются на достаточно жесткие финансовые обязательства. Законодательство четко определяет момент внесения задатка. Независимо от обстоятельств (исключение составляют только форс-мажорные), в случае отказа от исполнения соглашения о задатке, все уплаченные деньги остаются у пострадавшей стороны.
Авансовый платеж подразумевает принципиально другой вариант предоплаты. Законодательно он не регулируется и чаще всего не несет ответственности для сторон, если сделка срывается. По факту, это оплата за квартиру, и если владелец решает отменить продажу, то он просто возвращает внесенные ранее деньги.
Однако даже такой вид предоплаты несет в себе некоторые обязательства для продавца. Если продажа не состоялась, а владелец продаваемого жилища отказывается возвращать внесенные средства, они могут быть истребованы в судебной инстанции, как необоснованное обогащение исходя из ст. 1102 ГК РФ.
Таким образом, для покупателя более выгоден задаток, так как он возлагает на продавца обязательства и исключает беспричинную отмену сделки. Владельцу же продаваемой жилплощади задаток не так выгоден, поэтому большинство продавцов настаивают на авансе. При этом если собственник уверен в своем намеренье, продать квартиру, разницы между видами предоплаты нет.
Размер аванса
Однако существуют исключения, когда авансовый платеж за квартиру составляет 50 и более процентов. Такое увеличение применяется, если, например продавцу перед реализацией жилья нужно закрыть ипотеку. Тогда он может договориться с покупателем о переводе суммы, достаточной для погашения.
Как правило, если размер предоплаты достаточно большой, вместе с распиской стороны заключают специальное предварительное соглашение. В таком договоре должны быть указаны аванс и оставшаяся к оплате сумма, дата завершения сделки и т.д. Предварительное соглашение можно оформить при любой сумме предоплаты.
Процедура оформления договора
Предварительное соглашение о купле-продаже жилища с применением аванса, заключается сторонами с использованием правил ст. 429 ГК. В нем должны содержаться условия основного соглашения, а также дата заключения окончательного варианта договора.
Условие о предоплате включается в предварительное соглашение. При этом в тексте указываются:
- определение, что переданная сумма – аванс;
- сумма авансового платежа, как в процентах от полной стоимости жилища, так и в денежном эквиваленте;
Кроме предварительного соглашения составляется расписка о получении средств, в которой должны отражаться реквизиты договора. Нотариальная заверка соглашения не является обязательной и производится по усмотрению участников.
Структура договора
Соглашение об авансе предполагает произвольную (свободную) форму. При этом в нем указываются юридически значимые условия:
- местоположение (полный адрес) жилища;
- полная стоимость;
- внесенная сумма;
- срок аванса;
- условия возвращения или невозврата средств;
- штрафы за неисполнение условий (если есть);
- личные (паспортные) данные участников.
Кроме того, можно предусмотреть и другие условия подписания основного соглашения, порядок взаиморасчетов и расходы на оформление сделки.
Документы
Для оформления предварительного договора сторонам следует подготовить следующую документацию:
- паспорта сторон;
- выписка из Росреестра либо свидетельство о собственности на жилплощадь;
- данные (реквизиты) банковского счета, на который будет произведено перечисление.
Иная документация для составления соглашения не требуется.
Сроки
- виновный продавец должен вернуть средства;
- виновный приобретатель теряет деньги;
- участники составляют повторное соглашение, с указанием новых сроков.
Аванс вносится, в ситуациях, когда участники по какой-либо причине не могут заключить договор купли-продажи жилья. Внесение авансового платежа подтверждается распиской либо иным документом, удостоверяющим факт получения денег владельцем продаваемой квартиры. Такой платеж входит в полную стоимость жилища, и в случае отмены сделки возвращается покупателю.