Спросить беcплатно!

Правила оформления договора аванса при купле-продаже квартиры

split

Аванс при продаже квартиры – неотъемлемый элемент любой сделки по купле-продаже жилой недвижимости. Предоплата за приобретаемую жилплощадь означает, что стороны фактически договорились обо всех и условиях и сделка практически завершена. Далее продавцу необходимо только собрать весь пакет документов и подписать договор о продаже жилища. Однако передача продавцу аванса за жилплощадь имеет свои нюансы и подводные камни, с которыми следует ознакомиться покупателю, чтобы гарантировать исполнение условий сделки.

Понятие и особенности аванса


В случаях купли-продажи жилья, под авансом понимается специальный платеж, входящий в стоимость приобретаемого имущества, в соответствии с основным или дополнительным договором. Размер такого платежа определяется по соглашению между продавцом и приобретателем квартиры.

Законодательного определения аванса не существует. Единственное упоминание об этом виде предоплаты встречается только п. 3 ст. 380 ГК РФ. В статье говориться, что при сомнении в том, что средства уплаченные продавцу являются задатком, переданная сумма считается авансовым платежом.

Для владельца продаваемой недвижимости такой вид предоплаты более выгоден. Передача авансового платежа никак законодательно не регулируется и в случаях неисполнения собственником ранее оговоренных условий, просто возвращается приобретателю квартиры. На продавца заключение договора не налагает никаких обязанностей.

Так как в случае срыва сделки деньги, уплаченные в качестве авансового платежа, должны быть возвращены покупателю, передача предоплаты зависит от сторонних факторов:

  • неуверенность покупателя в одобрении банком ипотечного кредита на приобретение жилища;
  • ипотека одобрена, однако существует риск отказа кредитной организации в выдаче средств, так как стоимость жилья является высокой;
  • покупатель сомневается, что при задействовании средств семейного капитала жилье будет соответствовать требованиям Пенсионного фонда;
  • есть сомнения в получении разрешения от опеки на продажу недвижимости, если один из владельцев – несовершеннолетний либо недееспособный гражданин;
  • стороны не подготовили заранее необходимый пакет документов;
  • продавец ведет переговоры с другими покупателями (предоплата осуществляется чтобы «застолбить» квартиру).

Договор аванса при продаже квартиры нужен как продавцу, так и покупателю. Внося средства в качестве авансового платежа, приобретатель гарантирует серьезность намерений, а владелец подтверждает, что продаст жилье только этому человеку.

Отличие аванса и задатка


Разница между авансом и задатком кроется в понятиях, а главное в ответственности, налагаемой на стороны при передаче предоплаты.

Выбирая в качестве предоплаты задаток, стороны соглашаются на достаточно жесткие финансовые обязательства. Законодательство четко определяет момент внесения задатка. Независимо от обстоятельств (исключение составляют только форс-мажорные), в случае отказа от исполнения соглашения о задатке, все уплаченные деньги остаются у пострадавшей стороны.

Если от сделки отказывается приобретатель, средства остаются у продавца, если в отказ пошел владелец продаваемой квартиры, он обязуется вернуть всю сумму в двойном размере, как компенсацию затраченного времени и понесенных неудобств.

Авансовый платеж подразумевает принципиально другой вариант предоплаты. Законодательно он не регулируется и чаще всего не несет ответственности для сторон, если сделка срывается. По факту, это оплата за квартиру, и если владелец решает отменить продажу, то он просто возвращает внесенные ранее деньги.

Однако даже такой вид предоплаты несет в себе некоторые обязательства для продавца. Если продажа не состоялась, а владелец продаваемого жилища отказывается возвращать внесенные средства, они могут быть истребованы в судебной инстанции, как необоснованное обогащение исходя из ст. 1102 ГК РФ.

Таким образом, для покупателя более выгоден задаток, так как он возлагает на продавца обязательства и исключает беспричинную отмену сделки. Владельцу же продаваемой жилплощади задаток не так выгоден, поэтому большинство продавцов настаивают на авансе. При этом если собственник уверен в своем намеренье, продать квартиру, разницы между видами предоплаты нет.

Размер аванса


денежная выплатаРазмер предоплаты продавец и приобретатель оговаривают самостоятельно. Законодательно сумма аванса не устанавливается. На практике размер предоплаты за жилплощадь составляет 5-10% от стоимости. Так же может устанавливаться фиксированный размер, составляющий 50-100 тысяч, в зависимости от стоимости жилплощади.

Однако существуют исключения, когда авансовый платеж за квартиру составляет 50 и более процентов. Такое увеличение применяется, если, например продавцу перед реализацией жилья нужно закрыть ипотеку. Тогда он может договориться с покупателем о переводе суммы, достаточной для погашения.

Как правило, если размер предоплаты достаточно большой, вместе с распиской стороны заключают специальное предварительное соглашение. В таком договоре должны быть указаны аванс и оставшаяся к оплате сумма, дата завершения сделки и т.д. Предварительное соглашение можно оформить при любой сумме предоплаты.

Процедура оформления договора


Предварительное соглашение о купле-продаже жилища с применением аванса, заключается сторонами с использованием правил ст. 429 ГК. В нем должны содержаться условия основного соглашения, а также дата заключения окончательного варианта договора.

Условие о предоплате включается в предварительное соглашение. При этом в тексте указываются:

  • определение, что переданная сумма – аванс;
  • сумма авансового платежа, как в процентах от полной стоимости жилища, так и в денежном эквиваленте;

Кроме предварительного соглашения составляется расписка о получении средств, в которой должны отражаться реквизиты договора. Нотариальная заверка соглашения не является обязательной и производится по усмотрению участников.

Структура договора


Соглашение об авансе предполагает произвольную (свободную) форму. При этом в нем указываются юридически значимые условия:

  • местоположение (полный адрес) жилища;
  • полная стоимость;
  • внесенная сумма;
  • срок аванса;
  • условия возвращения или невозврата средств;
  • штрафы за неисполнение условий (если есть);
  • личные (паспортные) данные участников.

Кроме того, можно предусмотреть и другие условия подписания основного соглашения, порядок взаиморасчетов и расходы на оформление сделки.

Документы


Для оформления предварительного договора сторонам следует подготовить следующую документацию:

  • паспорта сторон;
  • выписка из Росреестра либо свидетельство о собственности на жилплощадь;
  • данные (реквизиты) банковского счета, на который будет произведено перечисление.

Иная документация для составления соглашения не требуется.

Сроки


КалендарьПод сроком аванса понимается временной отрезок с момента передачи средств до момента заключения окончательной сделки. Стандартный срок составляет 1 месяц, его достаточно для сбора недостающей документации и улаживания формальностей. Однако по желанию участников, в ходе переговоров этот период может быть увеличен, вплоть до 1 года. По окончанию срока сторонами должен быть заключен окончательный договор. В противном случае, участник, не исполнивший условия, признается виновным в срыве сделки. В таком случае:

  • виновный продавец должен вернуть средства;
  • виновный приобретатель теряет деньги;
  • участники составляют повторное соглашение, с указанием новых сроков.

Аванс вносится, в ситуациях, когда участники по какой-либо причине не могут заключить договор купли-продажи жилья. Внесение авансового платежа подтверждается распиской либо иным документом, удостоверяющим факт получения денег владельцем продаваемой квартиры. Такой платеж входит в полную стоимость жилища, и в случае отмены сделки возвращается покупателю.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector