Как обменять квартиру на частный дом?

Часто семьи стремятся обменять квартиру на дом. Цели просты – улучшение жилищных условий, получение придомового участка и расширение жилой площади. Процедуру обмена проводят различными методами – на равных условиях, с доплатой и т. п. Сам процесс не сложен. Важно грамотно оформить сопутствующую документацию, а также соблюсти юридические тонкости. Алгоритмы действий также будут различаться в зависимости от того, кто является собственником недвижимости.

Что нужно знать

Согласно законодательству, гражданин волен распоряжаться личной собственностью. Это означает, что при наличии единоличного права собственности на недвижимость у гражданина не возникнет серьёзных сложностей с обменом.

Обмен квартиры на частный дом практикуется часто, ведь это простой и быстрый метод улучшения жилищных условий для семей. Однако предварительно нужно проанализировать плюсы и минусы, так как впоследствии отменить проведённую по правилам сделку практически невозможно.

Большая часть вопросов, касающихся обмена недвижимостью, регулируются главой 31 ГК РФ. Глава состоит из нескольких статей, каждая из которых освещает отдельные вопросы мены имущества.

Ключевые аспекты:

• для того чтобы обменять квартиру на частный дом необходимо составить договор. Конкретная форма на законодательном уровне не зафиксирована, однако отмечены разделы, которые должны присутствовать в обязательном порядке. Договор можно формировать по готовому примеру, но это повышает вероятность появления ошибок. Лучший вариант – использование услуг специалиста;
• обязательства, отмеченные в договоре мены, должны быть исполнены;
• обмен может быть как равноценным, так и неравноценным. Во втором случае будет использована доплата. Большинство сделок по обмену квартир на частные дома относятся к разряду неравноценных;
• если одна из сторон сделки посчитает, что её законные права нарушены, она может оспорить договор в суде. Практика решения таких дел неоднозначна, поэтому рекомендуется решать вопросы в досудебном порядке.

Как произвести обмен

Обмен с доплатой производится часто, а сама процедура редко вызывает трудности у сторон. Однако ряд особенностей всё же имеется, и им нужно уделить пристальное внимание.

Оценка стоимости квартиры экспертами

Во избежание занижения стоимости недвижимости оценку нужно проводить в обязательном порядке. Результаты помогут понять, на какой дом гражданин может рассчитывать. Оценить квартиру можно и самостоятельно путём сопоставления цен на квадратный метр в конкретном районе (иначе говоря, сравнивая с настоящей рыночной стоимостью).

Поиск подходящего дома

Поиском можно заняться самостоятельно или доверить это дело риэлтерской конторе. Во втором случае вероятность нахождения отличного варианта повышается, так как специалисты учтут все пожелания и проведут грамотный мониторинг рынка, однако на услуги конторы придётся потратиться.

В любом случае, предварительно нужно изучить загородные посёлки и чётко определиться, какой вариант подойдёт большего всего. При необходимости место можно посетить лично.

Обычно оценивают:

• качество строения, площадь дома, внешний вид;
• доступность транспорта, затраты времени на поездку к месту работы;
• состояние дорог;
• развитие инфраструктуры (магазины, торговые центры и т. д.);
• экологическое состояние в населённом пункте.

Оценка юридической чистоты документации и заключение договора мены

Вариантов развития событий несколько. Частый случай – владелец дома требует аванс. В такой ситуации придётся составлять предварительный договор обмена.

Суть предварительного договора заключается в том, что стороны соглашения:

• закрепляют желание провести сделку;
• описывают вопросы стоимости, доплаты, даты подписания основного договора;
• определяют ответственность за невыполнение условий или отказа от проведения сделки в будущем.

Юридическую чистоту недвижимости проверяют путём изучения следующих бумаг:

• документ, по которому имущество перешло в собственность гражданина (ДКП, дарственная, информация о наследстве и т. д.);
• выписка из ЕГРН, которая выполняет функции свидетельства о праве собственности и подтверждает, что на недвижимость не наложены ограничения;
• техническая документация.

Проверив детали, можно приступать к регистрации.

Регистрация сделки

Собрав документы (описаны далее), переходят к оформлению сделки. Как только она будет официально зарегистрирована, стороны станут полноправными владельцами нового имущества. В зависимости от ситуации, за регистрационные действия придётся заплатить госпошлину в размере до 2000 рублей.

Оперативно организовать сделку поможет правильно собранный пакет документов. После обращения в регистрирующий орган стороны получат следующие бумаги:

• аннулированные свидетельства о праве собственности на объекты, которыми они обладали до обмена;
• выписки на объекты обмена, подтверждающие право собственности на полученную недвижимость.

Бумаги будут выданы в течение рабочей недели (максимум – 10 дней).

Документы и договор мены

Для регистрации сделки мены в Росреестре или в МФЦ собственники недвижимости должны подготовить исчерпывающий комплект бумаг. Существует стандартный набор, однако в определённых ситуациях он будет дополняться. В оформлении договора также отмечаются тонкости – закон устанавливает определённые правила, соблюдение которых является обязательным.

Сбор документов

В базовый пакет входит:

• документ, удостоверяющий личность;
• свидетельство, подтверждающее право собственности на имущество;
• свидетельство о рождении, а также разрешение органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является несовершеннолетний;
• выписка из домовой книги;
• справка, выданная в результате проведения оценки стоимости жилья;
• акт приёма-передачи;
• справка из ЖКХ о том, что задолженности по платежам отсутствуют;
• техническая документация – кадастровый план, технический паспорт (от операций с недвижимостью, не стоящей на кадастровом учёте, лучше отказаться).

Например, если имущество приобреталось в браке и считается совместно нажитым, то потребуется согласие второго супруга, заверенное нотариально. Справки о том, что незащищённые категории граждан не претендуют на квартиру и дом, также нужно приложить. При наличии документов о приватизации их тоже добавляют в общий перечень.

Оформление договора

Как уже было отмечено, формат договора мены законом не установлен. Существует перечень информации, которая обязательно отмечается.

К таковым относятся:

• точное наименование соглашения;
• предмет договора;
• порядок проведения процедуры обмена и доплаты;
• ответственность сторон за несоблюдение договорённостей;
• действия при форс-мажорных обстоятельствах;
• порядок изменения и расторжения;
• порядок разрешения возникающих споров.

Дом с земельным участком или ипотечная квартира

В большинстве ситуаций дом продаётся совместно с участком. Участок неотделим – при обмене он также войдёт в сделку. В подобных случаях нужно предварительно проверить, подлежит ли участок застройке. При безответственном подходе можно лишиться и денег, и имущества.

Отдельно отметим вопрос, касающийся обмена квартиры на дом, если квартира в ипотеке. Теоретически провести такую процедуру возможно, однако для этого нужно получить согласие банка. Любые сделки с ипотечной недвижимостью проводятся исключительно с позволения кредитора, в залоге у которого находится недвижимость.

Итоги

Краткий список основных выводов:

• часто обмен квартиры на частный дом производится с доплатой;
• процедура обмена проводится в несколько этапов – оценка стоимости квартиры, поиск подходящего дома, проверка юридической чистоты недвижимости, заключение договора мены, регистрация сделки;
• процесс оформления права собственности на новый объект в МФЦ займёт от 6 до 10 дней.

Грамотный подход к сбору и анализу документов поможет провести сделку мены без дополнительных трудностей.

Похожие публикации

Обмен квартиры на дом или коттедж: как оформить и какие документы нужны?

Родственный обмен квартир: оформление документов и порядок мены жилья