Какие документы нужны при продаже квартиры?
Перечень документов при продаже квартиры от продавца достаточно широк. Провести сделку без подготовки требуемого пакета бумаг не получится. Документы нужно правильно оформить, учитывая при этом особенности проведения таких сделок, как продажа ипотечной недвижимости или жилья, находящегося в совместной собственности.
Содержание
Покупка за наличный расчёт
Комплект бумаг, необходимых для заключения ДКП, фиксирован. Если нужные документы будут отсутствовать, то проведённую сделку могут признать недействительной.
Обязательный комплект
При продаже собственной квартиры за имеющиеся в распоряжении покупателя средства продавцу нужно подготовить следующий набор бумаг для регистрации сделки:
- документ, удостоверяющий личность;
- договор купли-продажи в установленной форме;
- разрешение органов опеки в случае, если в списке владельцев числятся несовершеннолетние собственники;
- согласие супруга, заверенное нотариально (не всегда нужно, разберём далее).
Если владельцем является гражданин, не достигший возраста 14 лет, то ему придётся предоставить свидетельство о рождении совместно с паспортом представителя. Для граждан в возрасте от 14 до 18 лет – собственный паспорт и паспорт одного из родителей.
По действующим правилам ДКП заверяют у нотариуса в большинстве ситуаций. Заверять ДКП придётся, если:
- продаётся недвижимость, которой владеют сразу несколько собственников (иначе говоря, квартира в долевой собственности). При этом количество собственников и порядок приобретения квартиры значения не имеет. Заверять договор нужно потому, что в такой ситуации каждый собственник продаёт свою долю – это прописывается в ДКП;
- продаётся квартира, одним из собственников которой является лицо, не достигшее 18 лет. Согласно ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ, любые сделки с недвижимостью, владельцами которой являются несовершеннолетние граждане, проводятся с нотариальным заверением.
Относительно согласия супруга имеются тонкости. Оно потребуется в случае, если квартира получена или приобретена в браке и признаётся совместно нажитым имуществом. При этом не важно, оформлена ли недвижимость на обоих супругов. Если супруги к моменту продажи недвижимости уже разведены, то согласие всё равно потребуется.
Получать согласие не нужно, если:
- продавец получил в собственность квартиру до заключения брака – такая недвижимость не признаётся совместно нажитой;
- продавец, будучи в браке, получил недвижимость по наследству – для распоряжения таким имуществом согласие супруга не требуется;
- продавец в браке получил квартиру по дарственной или по приватизации. Если второй супруг отказывался от участия в приватизации, то он сохранил за собой право на пожизненное пользование и проживание в квартире, а значит перед продажей его придётся выписывать (по обоюдному согласию или по решению суда).
В дополнение к стандартному комплекту прикладывают нотариально-заверенную доверенность, если сделку проводит представитель продавца.
Необязательные документы
Представленный ниже перечень бумаг не нужно предъявлять в регистрирующем органе, однако эти документы от продавца при продаже квартиры могут потребоваться покупателю в качестве подтверждения чистоты предстоящей сделки:
- технический паспорт жилья;
- выписка из лицевого счёта, которая подтвердит отсутствие задолженностей по платежам за квартиру;
- договор аванса или задатка с распиской о получении;
- выписка из домовой книги;
- акт передачи, дополненный квитанциями об оплате коммунальных и иных счетов;
- справки из диспансеров;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая владение квартирой на законных основаниях, а также факт того, что на эту недвижимость не претендуют другие люди, и что жильё не является залогом по кредиту продавца.
Технический паспорт требуют покупатели, которые имеют несовершеннолетних детей. Этот документ необходим для того, чтобы получить разрешение от органов опеки на приобретение недвижимости. Он содержит:
- данные о дате постройки здания и передачи его в пользовании;
- информацию об этажности и типе материалов, используемых при строительстве;
- сведения о числе квадратных метров в целом и по каждой комнате в отдельности.
Паспорт также потребуется, когда покупатель желает убедиться в отсутствии незаконных перепланировок. Получить можно как в МФЦ, так и в БТИ.
Справки об отсутствии долгов понадобятся тогда, когда покупатель желает, например, сменить Интернет-провайдера при заезде в новую квартиру. Выписка из ЕГРН может быть получена и самим покупателем, чтобы убедиться в отсутствии обременений на недвижимость. Если покупатель потребует справки из психоневрологического и наркологического диспансера, то их тоже придётся предоставить.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке
Квартиры, ипотека за которые ещё не выплачена, продаются на вторичном рынке достаточно часто. Тонкости оформления состоят в том, что такая недвижимость продолжает находиться в залоге, а значит имеет обременение.
Ипотечную квартиру покупают:
- за наличный расчёт;
- в новую ипотеку;
- с помощью банка, выдавшего первую ипотеку.
Рассмотрим каждую ситуацию детальнее.
Обычная продажа
Допустим, что владелец не погасил ещё 2 млн рублей по ипотеке, но уже желает продать квартиру. Стоимость квартиры – 5 млн рублей. Тогда:
- Покупатель выдаёт продавцу залог 2 млн рублей, документируя при этом обязательство продавца передать средства в банк.
- Продавец оплачивает оставшуюся часть задолженности.
- Банк снимает обременение с квартиры.
- Покупатель выплачивает продавцу оставшиеся 3 млн рублей.
Последовательность действий продавца при этом будет выглядеть следующим образом:
- Уведомить банковское учреждение о намерении выставить обременённую квартиру на продажу и получить на это разрешение. При этом нужно предоставить весомые основания, в качестве которых может быть использован вынужденный переезд или трудные жизненные обстоятельства. Банк не согласится на сделку без оснований – он теряет проценты по кредиту при досрочном погашении.
- Найти покупателя.
- Получить задаток в размере оставшейся задолженности. Необходимо составить договор задатка, в котором будут прописаны все тонкости и детали – помочь в этом может опытный юрист.
- Передать средства в банк, снять обременение, зарегистрировать сделку.
- Получить оставшуюся сумму.
Продажа в ипотеку
Если покупатель также желает приобрести обременённое жильё в кредит, то продавцу придётся проводить следующие действия:
- Узнать, какая часть суммы будет получена в качестве банковского займа, а какая имеется в наличном виде. Если наличных средств хватает для погашения оставшейся части ипотеки, то можно действовать по описанному выше алгоритму.
- Если наличных денег недостаточно, что оставшуюся часть будет перечислять тот банк, в котором берёт кредит новый покупатель.
- Дальнейшие действия ничем не отличаются от описанных ранее – оплата ипотеки, снятие обременения, передача остатка, заключение сделки, регистрация нового владельца.
Как видно, никаких препятствий к продаже ипотечной квартиры нет.
Помощь банка
Иногда банк, выдавший ипотеку, сам заинтересован в продаже квартиры. В таких случаях банковские сотрудники займутся поиском покупателя самостоятельно. Последовательность действий будет отличаться тем, что кредитная организация самостоятельно составит все документы и подпишет соглашения.
Возможны ситуации, когда обычную необременённую собственность хотят купить в ипотеку. Сторонам придётся составлять предварительный ДКП, гарантирующий проведение сделки в будущем, а также расписку о том, что покупатель уже передал часть средств и продавец не станет искать новых покупателей. В остальном комплект документов остаётся тем же.
Итоги
Обобщающие выводы:
- квартира, ипотека за которую ещё не выплачена, может быть выставлена на продажу только с разрешения банка;
- совместно нажитое в браке имущество продаётся только с согласия второго супруга;
- ДКП квартиры, находящейся в долевой собственности или во владении несовершеннолетнего, нужно заверять нотариально;
- при наличии сомнений нужно обращаться к специалистам.
При грамотном оформлении исчерпывающего набора документов сделка купли-продажи будет проведена в кратчайшие сроки.
