Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Договор купли-продажи доли в квартире оформляется по общим правилам передачи недвижимости в собственность. Отличие от покупки целого жилья заключается в том, что долевая собственность может быть не определена в материальном эквиваленте (конкретных квадратных метрах), а предоставляет право совместного пользования недвижимостью. Сделка должна быть подписана только между дееспособными лицами. Учитывается правило преимущественной покупки доли на основании ст. 250 ГК РФ.

Содержание

Условия сделки

До продажи нужно удостовериться, что другие собственники квартиры не желают ее выкупить по установленной продавцом цене. Покупка доли (не выделенной в натуре по соглашению с другими пользователями или в суде) с материнским капиталом затруднена, так как Пенсионный фонд может не устроить такая недвижимость.

Продавец должен письменно предупредить всех собственников квартиры о возможности покупки доли по установленной цене и на предлагаемых условиях. Извещение может передаваться заказным письмом уведомлением о вручении, лично (тогда нужно получить от сособственника расписку) или нотариусом. Обратиться к нему потребуется в случае, когда о местонахождении долевого собственника ничего не известно. Акт передачи извещения по последнему адресу прописки дольщика позволит продавцу избежать возможных судебных разбирательств.

Если в течение месяца остальные собственники жилья не купят предложенную долю, то продавец может продать ее любому лицу на озвученных условиях. Когда другие собственники откажутся от покупки в письменной форме, то продажа доли возможна раньше месячного срока. Если право приоритетной покупки не соблюдается, то заинтересованные дольщики квартиры могут требовать в суде о переводе на себя прав покупателя. Срок − в течение трех месяцев с момента совершения оспариваемой сделки.

Содержание договора купли-продажи доли

После оформления извещения и по истечении 1 месяца с момента его вручения продавец может продать долю любому дееспособному человеку. Договор оформляется в письменном виде. Его не нужно заверять у нотариуса, но для подстраховки это целесообразно сделать.

Продаже подлежит доля, которая не находится в залоге, аресте. Обо всех обременениях покупатель доли предупреждается заблаговременно. Типового бланка оформления сделки не предусмотрено.

В договоре предусматривается следующая информация:

наименование (название);
дата оформления;
сведения о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные. Если договор оформляют законные представители или посредники по доверенности, то следует обозначить данные о представителях, номера доверенностей;
сведения о добровольности оформления договора (о том, что стороны не лишены дееспособности – понимают содержание своих юридически важных действий);
размер и наименование доли («доля в квартире»), сведения о жилплощади (общая квадратура, количество комнат), адрес квартиры, этаж;
информация о документах, на основании которых объект принадлежит продавцу (договор, свидетельство о наследстве, судебное решение и т. д.), номер записи государственной регистрации. Желательная покупка доли, которая находится в собственности у продавца достаточное время;
сведения о принадлежности остальных долей (основания, номера записей перехода права собственности);
полная стоимость доли в цифрах, с дублированием суммы в текстовой форме, − например, 500000 рублей (пятьсот тысяч рублей);
срок, в течение которого покупатель обязан оплатить долю. Обычно он исчисляется в днях с момента госрегистрации права собственности (получения выписки ЕГРН). Можно предусмотреть право сохранения за продавцом залога на долю до ее полной оплаты либо исключить такую возможность;
сведения о достоверности цены, а также риски, которые могут возникнуть у договаривающихся сторон, в случае, если кто-либо из них скрыл настоящую стоимость доли. Существенное завышение цены, а также продажа по минимальной стоимости (с целью скрыть договор дарения) может стать основанием для признания сделки недействительной;
гарантия продавца, предусматривающая подлинность его паспорта, правоустанавливающих документов. Отдельно можно оговорить, что до продажи доля никому другому не подарена, не находится в залоге, аресте, аренде. Стороны имеют право вписать в договор, что доля не находится в ренте, не имеет скрытых дефектов, о которых продавец не знает;
удовлетворение покупателем качеством доли, факт осмотра квартиры и не обнаружения неизвестных покупателю дефектов и недостатков.

В договоре обозначаются сведения о зарегистрированных людей, которые постоянно или временно живут в квартире и сохранят право пользования недвижимостью уже после регистрации собственности за покупателем.

Важно согласовать срок (обычно в днях) подписания акта передачи доли после ее регистрации в Росреестре. Передаточный акт должен быть составлен только после расчетов. В нем обозначаются: сведения о сторонах, дата перехода доли в фактическое владение покупателя, перечень имущества, которое дополнительно может полагаться при покупке доли (если она ограничена комнатой, то можно перечислить предметы интерьера – мебель, бытовую технику и т. д., если продавец согласен их отдать). Покупатель также получает возможность пользоваться вспомогательными помещениями – кухней, санузлом, прихожей, кладовой и общим домовым имуществом (лифтом и т. д.).

Учитывается отсутствие обременений, долгов за услуги ЖКХ, в том числе капитальный ремонт. При наличии задолженностей по коммунальным услугам их обязан оплатить прежний собственник доли. Исключение составляют долги за капремонт, которые переходят к новому собственнику доли (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Оплатив долги за продавца, покупатель вправе требовать от него компенсации материального ущерба.

Можно предусмотреть возможность отказа покупателем исполнять договор купли-продажи, если продавец не захочет передать долю в установленный срок. Обозначаются: момент приобретения права собственности, обязательства покупателя по оплате налогов за жилье, других, обусловленных бременем содержания, расходов. В сделке сообщается о морально-психологическом состоянии контрагентов: что они находятся в здравом уме, твердой памяти, осознают полностью значение и последствия своих действий.

Стороны также указывают, что не оформляют договор в кабальных условиях, заинтересованы в его оплате и исполнении. Допускается предусмотреть дополнительные обязательства. Если доля позже будет изъята у покупателя по вине продавца (например, за долги в ходе процедуры банкротства сделка может быть признана недействительной по иску финансового управляющего) то может быть предусмотрена обязанность полного возмещения суммы оплаты или приобретения аналогичного по стоимости объекта.

Продавец и покупатель вправе распределить расходы между собой за оформление договора (если пользуются услугами посредников) и регистрацию права собственности в Росреестре (на оплату госпошлины). Ее размер для гражданина – 2 тыс. рублей. Если доля приобретается юридическим лицом, то размер пошлины составит 22 тыс. рублей. Квитанция должна быть предоставлена вместе с другими документами в Росреестр. Сведения о пошлине могут быть запрошены ведомством через систему государственных и муниципальных платежей.

Скачать договор купли-продажи доли в квартире (образец)

Договор составляется в трех экземплярах – по одному для продавца и покупателя, один экземпляр передается в Росреестр. В сделке должны быть подписи сторон.

Документы в Росреестр

Для регистрации права собственности необходимо представить:

заявление – оформляется специалистом ведомства;
3 экземпляра договора. Один остается у регистратора;
копию паспортов продавца и покупателя;
сведения, подтверждающие отправку или вручение извещений о продаже доли, письменные отказы (при наличии);
правоустанавливающий документ на долю, подтверждающий право собственности за продавцом, выписку ЕГРН;
технические документы на долю – если она обособлена в натуре;
квитанцию об уплате госпошлины.

Продавец и покупатель должны согласовать порядок передачи денег, способ оплаты. Следует заблаговременно договориться о дате подписания передаточного акта. Срок оформления права собственности – до 15 дней. Покупатель получает выписку ЕГРН и экземпляр договора. Договоры, оформленные с 01.03.2013, не подлежат регистрации в Росреестре, но потребуется получить выписку ЕГРН.

До оформления сделки нужно быть уверенным в дееспособности, фактической адекватности и полномочиях продавца. Рекомендуется заблаговременно выяснить всю информацию о правообладателях доли, основаниях приобретения собственности, наличии обременений.

Если стороны хотят отложить основную сделку, то они могут подписать предварительный договор купли-продажи доли в квартире. Его условия должны дополняться сроком оформления основного соглашения. Можно предусмотреть соглашения о передаче сумм в виде аванса или задатка.

Допускается оформление сделки между родственниками, но тогда покупатель не вправе рассчитывать на налоговый вычет, т. е. возврат 13% от суммы покупки. Приобретение доли в квартире означает право, но не всегда гарантирует фактическую возможность проживания на жилплощади. Дополнительно может понадобиться просить защиты в суде − требовать определения порядка пользования конкретными жилыми помещениями, образующими общую собственность. Следует следить за достоверностью сведений в правоустанавливающих документах на долю и стараться не приобретать сомнительные объекты.

Поделиться с друзьями: