Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя

Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя – распространённый вид наследственной сделки, который регулируется ГК РФ ст. 572. Такой договор заключают между собой родственники, а также люди, которые лишены родственных уз, но которых связывает обоюдная выгода от сделки. Соглашение имеет свои отличительные особенности, свои характерные плюсы и минусы. Рассмотрим их подробнее.

Отличие от других наследственных сделок

Закон оставляет за гражданами право самим выбирать, каким способом передать своё наследство другим людям. Если они выбирают завещание, то вступить в права на наследство можно только после смерти завещателя. При жизни, наследодатель вправе поменять свою волю или отменить условия завещания.

Договор дарения с правом пожизненного содержания дарителя означает, что даритель передаёт одариваемому своё имущество, а тот (согласно прописанным условиям договора) обязуется ухаживать за ним до самой смерти. Право собственности вступает в силу сразу после нотариально заключённого договора, а вот право распоряжения наступает после смерти наследодателя. То есть, при жизни дарителя, старый владелец уже не распоряжается своей собственностью, а новый хозяин ещё не может проводить с ней сделки или закладывать её.

Договор с пожизненным проживанием – это совсем другое дело. Согласно ему, даритель безвозмездно передаёт права на владение своим имуществом другому лицу, при этом он не вправе требовать денежной компенсации либо ухода за собой. У дарителя сохраняется прописка по этому адресу. Наследодатель может бесплатно остаться жить в этой собственности до конца своей жизни, но не имея на неё никаких прав. А вот новый владелец получает права собственности и распоряжения сразу же после заключения договора. Согласие бывшего хозяина на совершение последующих сделок с имуществом – не требуется.

Если наследник умирает до того, как умрёт сам даритель, то его права переходят его наследникам. Если те отказываются – соглашение расторгается, а недвижимость снова переходит во владение бывшему хозяину.

Плюсы и минусы договора для дарителя

Человек, который передал право собственности другому лицу таким способом, получит ряд преимуществ, но и может столкнуться с недостатками. К плюсам сделки относятся:

• законное право до конца жизни жить на переданной жилплощади;
• освобождение от уплаты коммунальных услуг. Квартира принадлежит другому лицу и все затраты обязан брать на себя новый хозяин (особенно выгодно тем, у кого маленький доход или пенсия);
• сохранение адреса прописки;
• оспаривание сделки при невыполнении условий договора со стороны наследника;
• внесение в договор условий для наследника (обязанность делать ремонт и другие мелкие поручения);
• возможность проживания с третьими лицами (супругом, родственником). Этот факт необходимо прописать в договоре, а также указать период их проживания на жилплощади;
• возможность вносить поправки в содержание договора (при согласии двух сторон на это).

Среди минусов можно выделить следующие моменты:

• отсутствие материальной выгоды за подаренную недвижимость. Наследник может выразить благодарность только при личном желании;
• потеря права собственности на жильё сразу после подписания договора, соответственно, наследник может распоряжаться им на своё усмотрение (продать его или сдать). Даритель не может воспрепятствовать таким действиям. Из-за этого, ему, возможно, придётся жить с чужими людьми.

Плюсы и минусы договора для наследника

Преимуществами для нового владельца недвижимости, приобретённой таким методом является:

• бесплатное получение жилплощади;
• переход права на свободное распоряжение имуществом сразу после заключения договора;
• он является единственным владельцем недвижимости. На неё не вправе претендовать другие родственники, даже спутник жизни (при разводе);
• возможность внесения поправок в договор с согласия дарителя;
• за дарителем не нужно ухаживать. Всё, что потребуется – не выселять жильца с его бывшей жилплощади;
• при заключении договора между родными, сделка не облагается налогом.

К недостаткам можно отнести 3 момента:

• нельзя выселить дарителя из недвижимости;
• при продаже или сдаче жилплощади, не получится получить большую прибыль, ведь не все согласятся платить хорошие деньги за жильё с другим человеком (особенно пожилым);
• возложение на наследника обязанности оплачивать услуги ЖКХ за дарителя, делать ремонт и обслуживать жильё.

Как оформить сделку

Чтобы сделка имела законную силу, нужно пройти несколько этапов её оформления:

1. Письменное составление договора. Он заключается в присутствии дарителя и наследника, а подписывается только при их обоюдном согласии с его условиями.
2. Сбор документов.
3. Подача документов и договора на госрегистрацию в Росреестр, с обязательным присутствием обеих сторон либо представителей, имеющих доверенность.
4. Уплата налога (2000 рублей).
5. Получение результата. Свидетельство на право собственности не выдаётся. Гарантией вступления в права наследником является зарегистрированное госорганами соглашение.

Требуемая документация

Для предоставления в Росреестр нужны следующие документы:

1. Удостоверяющие личности обеих сторон или их представителей (паспорта, ИНН, свидетельства о рождении, пенсионные).
2. Подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о собственности или наследства, договор дарения).
3. Заключённый у нотариуса договор (3 экземпляра).
4. Заявления от дарителя и наследника.
5. Справка из ЖЕКа о количестве приписанных на жилплощади жильцов. Документ действует только месяц.
6. Кадастровый паспорт на недвижимость.
7. Справка об оценочной стоимости жилья (в БТИ).
8. Выписка из реестра (в БТИ).
9. Выписка из налоговой об отсутствии долгов.
10. Заключение о дееспособности и вменяемости дарителя.
11. Письменное согласие (заверенное нотариально) прописанных в квартире лиц, супруга дарителя, совладельцев.
12. Чек об уплате налога.
13. Согласие органов опеки (если в деле участвуют несовершеннолетние дети).

Содержание договора

Договор составляется в письменной форме, в присутствии нотариуса. В нём прописываются обязательные и дополнительные пункты.

Обязательные:

• дата и место составления соглашения;
• информация о сторонах (ФИО, паспортные данные);
• описание даруемой недвижимости (долги, площадь, состояние);
• согласие дарителя на безвозмездный переход прав владения собственностью наследником;
• подтверждение дарителем того, что он заключает сделку в здравом уме и не под чьим-то давлением;
• прописывание условия: даритель пожизненно живёт в подаренной квартире/доме, а наследник с этим согласен;
• за дарителем сохраняется адрес прописки;
• ответственности сторон и последствия несоблюдения договора;
• порядок и причины расторжения соглашения;
• процедура рассмотрения спорных моментов;
• подписи всех участников соглашения.

Дополнительные:

• указание людей, которые будут проживать совместно с дарителем (супруг, дети, родственники) и период проживания на данной жилплощади (постоянно или на определённый срок);
• правила пользования жильём (обязанности по ремонту, обслуживанию, оплате коммунальных услуг);
• размеры подаренной площади. Наследодатель может подарить только 1 комнату, а за собой оставить право обладать всей оставшейся частью квартиры или себе оставить 1 комнату, а наследнику отдать всё остальное. В договоре прописываются квадратные метры, выделенные каждому участнику сделки. При таком раскладе событий, наследник вступает в права на владение только после смерти наследодателя.

Вывод

Договор с пожизненным проживанием – это компромиссный вариант между завещанием и дарением. Он в равной степени защищает права дарителя и наследника. Во избежание спорных моментов или недочётов, такое соглашение лучше заключать у опытных юристов.