Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

Собственник имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Так, он может сдать его в аренду, продать, заложить или подарить. Дарение доли в квартире несовершеннолетнему – один из вариантов обеспечения его недвижимостью. Однако оно имеет характерные особенности и установленный порядок, о котором расскажем далее в статье.

Содержание

Особенности дарения ребенку

Если появляется необходимость обеспечить несовершеннолетнего жильем, то заключение договора дарения имеет свои неоспоримые преимущества. Среди них:

сделку почти невозможно аннулировать или отменить в одностороннем порядке. Для того чтобы это произошло, одаряемый должен причинить вред здоровью бывшего владельца, либо же серьезно ухудшить состояние подаренного имущества;
не получится и изменить условия договора, точнее сказать, у него и не может быть никаких условий. То есть указывать в тексте, что дарение произойдет, например, когда бывший собственник умрет, нельзя;
переданное имущество полностью исключается из наследственной массы дарителя. Это позволяет быть уверенным, что после его смерти никто из наследников не сможет претендовать на подаренное жилье (или долю жилья).

Вопросы дарения регулируются главой 32 ГК РФ. А в ст. 572 закрепляется понятие договора дарения. В соответствии с ним под таким соглашением подразумевается безвозмездная передача имущества или имущественных прав от одного лица другому.

Участие несовершеннолетних в гражданско-правовых сделках

Дарение доли недвижимости является сделкой, основанной на заключении письменного договора. При этом несовершеннолетний, по общему правилу, не может быть дарителем. В исключительных случаях от его имени разрешается действовать законным представителям, но придется также получить согласие органа опеки и попечительства. Уточним, что совершенно точно не удастся подарить квартиру (или ее долю) от лица ребенка, если в результате ухудшатся его жилищные условия.

ГК РФ устанавливает, что дети до 14 лет вправе представлять свои интересы только в незначительных сделках. Связано это с тем, что ребенок не может полностью отвечать за поступки и осознавать их. После 14 полномочия детей растут, однако это не касается сделок с недвижимостью. От их имени выступают законные представители. Чаще всего речь идет о родителях. Получение полной дееспособности до достижения совершеннолетия возможно в следующих ситуациях:

вступление в законный брак;
через эмансипацию (при наличии согласия родителей или, если таковое отсутствует, по решению суда).

В участии органа опеки в сделке, результатом которой является получение ребенком доли в квартире (доме), нет необходимости. Причина в том, что его жилищное положение не ухудшается, а, наоборот, улучшается. Уточним, что договор за несовершеннолетнего подписывает взрослый, однако право собственности возникает именно у ребенка.

Порядок заключения сделки

Чтобы обезопасить себя, многие граждане сразу прибегают к помощи нотариуса. Ему поручают все хлопоты по составлению текста договора дарения, проверке необходимых документов, предъявлению пакета документов в органы Росреестра и получению итоговых выписок.

В данной ситуации, когда предметом дарения выступает доля квартиры, договор в большинстве случаев подлежит нотариальному удостоверению. Нотариальное оформление дает гарантию юридической чистоты сделки, кроме того, в случае утраты договора его можно восстановить.

Вопрос дарения доли возникает чаще всего, когда у квартиры несколько владельцев. Тогда один из них может подарить свою часть, однако лишь при условии, что она выделена и оформлена должным образом. Для осуществления дарения нет необходимости добиваться согласия у остальных собственников. Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда жилье находится в совместном владении. Обычно речь идет о супругах. Тогда для проведения сделки согласие второго владельца все же понадобится.

В дарственной обязательно указывается количество лиц, проживающих и зарегистрированных на всей жилплощади. При этом один владелец вправе подарить квартиру, поделив ее на несколько долей и разделив их между одаряемыми. Тогда в соглашении будут указаны все лица, получившие часть жилья.

Простая форма договора дарения

Приведем несколько примеров, когда договор передачи доли жилого помещения в дар не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Речь идет о простой письменной форме, когда соглашение напечатано на стандартном листе А4 и подписано сторонами.

Итак, обращения к нотариусу можно избежать в таких ситуациях:

когда у квартиры только один собственник, который выделяет долю в ней и хочет ее подарить;
когда супруги владеют жильем на условиях совместной собственности и дарят часть помещения, например, своему ребенку. Тогда в договоре фиксируется, что переданная доля оформляется в общую долевую собственность. Например, Мария и Андрей Ивановы дарят своему ребенку 1/3 часть квартиры. При этом данной долей ребенок будет владеть в порядке общей долевой собственности, а 2/3 остаются совместным владением супругов (Марии и Андрея).

Скачать договор дарения доли в квартире несовершеннолетнему ребенку (образец)

Процедура

Сама процедура дарения подразумевает следующие этапы:

Сбор документов.
Оформление договора у нотариуса.
Регистрация перехода права собственности.

Что касается документов, то предоставить в нотариальную контору придется оригиналы. Основной список выглядит следующим образом:

паспорта обеих сторон (дарителя и одаряемого), а также законного представителя несовершеннолетнего;
если ребенку до 14 лет, то дополнительно потребуется свидетельство о рождении;
документ, подтверждающий право собственности на квартиру (ее долю);
согласие супруга дарителя на сделку. Это согласие также оформляется в нотариальной конторе и стоит около 1000-2000 рублей.

Полный перечень документов следует предварительно уточнить у нотариуса. Стоит заметить, что иногда люди приходят к нему с готовым текстом договора, пытаясь сэкономить на составлении. Не все нотариусы согласны на такое, и это нужно иметь в виду.

Сведения, указываемые в дарственной

При подготовке договора дарения нужно проконтролировать, чтобы в тексте обязательно имелись следующие сведения:

дата и место подписания соглашения;
личные данные сторон, заключающих сделку, а также законного представителя несовершеннолетнего лица (ФИО, серия и номер паспорта, место проживания);
указание на то, что владелец является полностью дееспособным и совершает дарение добровольно;
подтверждение отсутствия каких-либо обременений (ареста, залога, ипотеки) и споров, ведущихся по поводу недвижимости;
дата перехода права собственности на одаряемого;
количество экземпляров договора.

Также обязательным условием является указание подробной информации о квартире, доля которой дарится. Речь идет о:

месте расположения (адрес объекта недвижимости);
кадастровой стоимости;
характеристиках жилья;
правоустанавливающем документе.

При дарении доли квартиры или дома обязательно в тексте договора фиксируется размер этой доли с точным указанием ее места расположения на плане недвижимого объекта. В конце соглашение подписывается обеими сторонами. За несовершеннолетнего подпись ставит его законный представитель.

Стоимость оформления сделки

Общая налоговая ставка составляет 13% от стоимости недвижимого имущество. Однако действующее законодательство дает возможность не платить налог, если стороны сделки находятся в близком родстве. К близким родственникам, согласно Семейному Кодексу РФ, относятся:

муж, жена, дети;
бабушки, дедушки и внуки;
братья и сестры.

Из сказанного следует, что если тетя дарит долю в квартире племяннику, то последнему придется перечислить 13% в бюджет государства. Однако можно избежать лишних денежных затрат, разбив сделку дарения на два этапа:

на первом – тетя дарит долю своему брату или сестре;
на втором – новый владелец заключает соглашение дарения со своим сыном.

В описанной ситуации оба этапа подразумевают сделку между близкими родственниками, что позволит не платить 13% налога.

Нотариус, участвующий в сделке, берет за услуги следующие суммы:

за составление договора (от 2-3 тысяч в зависимости от региона);
за удостоверение соглашения – 0,5% от кадастровой стоимости жилья. Например, при стоимости доли в 820 тысяч рублей, цена нотариального заверения составит 4100 рублей.

Соответственно, нотариальное оформление предполагает повышенные затраты, но считается более надежным. Дополнительно оплачивается государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Она составляет 2000 рублей. Бремя расходов обычно лежит на дарителе. Однако иногда соглашение сторон предусматривает и другой порядок.

Регистрация права собственности

Регистрировать договор дарения доли в квартире в органах Росреестра необходимости нет. Однако зафиксировать нужно переход права собственности с одного лица на другое. За этим люди и обращаются в территориальное отделение Росреестра лично или через МФЦ. С февраля 2019 года этим бесплатно занимается сам нотариус, сопровождающий сделку, поскольку услуга по передаче данных в Росреестр теперь входит в его обязанности. Отметим, что и пошлина (2000 рублей) за это действие оплачивается нотариусу. Если тот подаст документы в электронном виде, ее размер снизится до 1400 рублей.

Порядок перехода права собственности на недвижимость таков:

Прием Росреестром предоставленных документов, их регистрация.
Проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки.
Проверка наличия или отсутствия противоречий между имеющимися правами на имущество и заявленными.
Внесение записи в реестр недвижимости.
Выдача соответствующих документов заявителю.

Регистрация права собственности в Росреестре проходит в течение 10 дней. Иногда процедура затягивается, но максимальные сроки составляют один месяц. В случае выявления нарушений выносится решение о приостановке регистрации до устранения недостатков. Также в регистрации перехода права собственности может быть отказано. В подобной ситуации отказ оформляется в письменном виде с указанием оснований.

В случае передачи документов нотариусом, сроки регистрации в Росреестре уменьшаются. Согласно подпункту 9 п. 1 ст. 16 ФЗ «О регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015, они составляют 3 рабочих дня при личной подаче и 1 день – при пересылке в электронной форме.

Если решение положительное, то несовершеннолетний становится собственником доли в квартире.

Подведем итоги

Если собственник хочет подарить свою долю квартиры (дома), ему не нужно спрашивать разрешения у владельцев других долей, а также у зарегистрированных на жилплощади лиц. Так, согласно ст. 246 ГК РФ, он свободно распоряжается принадлежащим ему имуществом.

Сама процедура, по которой проходит дарение несовершеннолетнему доли квартиры, состоит из подготовки документов, составления договора, его нотариального удостоверения и регистрации перехода права. Интересы одаряемого защищает законный представитель. Соответственно, он и будет ставить подписи, когда того требует порядок проведения сделки. Исключением являются лишь ситуации, когда несовершеннолетний объявлен полностью дееспособным в результате эмансипации или вступления в брак. Тогда он вправе самостоятельно представлять свои интересы.

Грамотное оформление договора дарения позволяет избежать всевозможных негативных последствий, включая признание его ничтожным в судебном порядке. Категорически не рекомендуется составлять текст соглашения самостоятельно. Лучше обратиться к юристу (если нотариальное заверение не требуется) или непосредственно к нотариусу. Он сможет оценить ситуацию, учтет все нюансы и составит уникальный, подходящий именно под конкретную сделку договор.

Поделиться с друзьями: