Аренда земли у администрации

Правом арендовать землю у администрации города обладают как граждане, так и организации. Однако договор аренды муниципальной земли может быть оформлен только после того, как заинтересованное лицо определится с целью ее использования. В соответствии с российским законодательством участок может быть арендован разными способами, каждый из которых характеризуется своими нюансами.

Условия аренды земли у государства

Гражданин вправе оформить надел земли во временное владение для осуществления одной из следующих целей:

• возведение жилого дома или организация приусадебного хозяйства (в таком случае земля должна находиться на территории населенного пункта);
• создание фермерского хозяйства;
• образование надела, предназначенного для садоводства и огородничества.

Также можно получить участок на правах аренды, если на нем размещено принадлежащее гражданину жилое строение. При этом должно соблюдаться условие, что данное строение не является самовольным.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЗК РФ участок земли может быть предоставлен не только гражданину РФ. Правом на его аренду обладают также граждане иностранных государств и лица, не имеющие никакого гражданства.

Организация может получить в аренду земельный надел для:

• создания некоммерческого объединения, предназначенного для ведения садово-огороднической деятельности;
• возведения на его территории капитальных сооружений;
• занятия сельскохозяйственной деятельностью;
• строительства объектов, необходимых для обеспечения обороноспособности, транспортного сообщения, энергоснабжения, промышленной деятельности, а также связанных с космической сферой.

Не всякую землю получится арендовать. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 27 ЗК РФ, не могут находиться в гражданском обороте земли:

• признанные территориями с особым природоохранным статусом (заповедники, национальные парки);
• на которых расположены объекты военного назначения;
• с размещенными на них зданиями военных судов;
• занятые объектами, принадлежащими ФСБ и органам государственной охраны;
• на которых размещены строения и оборудование, непосредственно связанные с атомной энергетикой и хранением излучающих радиацию веществ;
• расположенные на территории закрытых муниципалитетов;
• если на них находятся учреждения, отвечающие за обеспечение исполнения наказаний;
• которые используются как места захоронений;
• занятые сооружениями и коммуникациями, созданными в целях защиты Государственной границы РФ.

Лицо, которое пользуется землевладением на правах аренды, в соответствии с ч. 4 ст. 39.6 ЗК РФ вправе заключить новый договор в отношении этого же участка, если одновременно соблюдаются следующие условия:

• им подано соответствующее заявление до окончания периода действия предыдущего договора;
• у других лиц нет исключительного права на получение данной земли;
• ранее заключенное соглашение не было расторгнуто досрочно в связи с грубыми нарушениями со стороны арендатора или из-за изъятия объекта недвижимости из оборота;
• имеются основания для выделения земли без торгов, если они не предшествовали предыдущей договоренности.

Документы для аренды земли

Лицо, заинтересованное в получении в аренду земельного надела, должно подготовить следующий пакет бумаг:

• заявление с просьбой предоставить землевладение в арендное пользование;
• если участок уже находится во владении заявителя на основании предыдущего соглашения или на его территории возведены постройки, потребуются документы, подтверждающие права на недвижимость;
• в ситуации, когда земля должна быть выделена для сооружения жилого дома, заявитель должен предъявить документацию, подтверждающую достижение соглашения с организациями, ответственными за предоставление электроэнергии, водоснабжение, подачу газа;
• выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения о собственнике недвижимости (им должно является государство или муниципальное образование);
• документ, позволяющий подтвердить, что госпошлина за регистрацию объекта была уплачена;
• гражданский паспорт заявителя или учредительные документы юридического лица;
• ИНН;
• договор аренды земельного участка;
• в случае, когда в интересах заявителя действует его представитель, на него потребуется оформить доверенность.

В зависимости от конкретных обстоятельств могут понадобиться и другие документы. Для получения точных сведений рекомендуется перед подачей заявки обратиться в Росреестр.

Процедура аренды земли у администрации

Чтобы получить в арендное пользование земельный участок, заинтересованное лицо должно последовательно пройти через несколько этапов. В общих чертах процедура выглядит так:

1. Посетить администрацию поселения. Обратиться в земельный отдел и подать заявку на изготовление копии плана территории. Пользуясь этим планом, выбрать подходящий свободный участок.
2. Собрать все необходимые бумаги.
3. Снова обратиться в администрацию муниципального образования, не забыв захватить с собой ранее подготовленные документы. Чтобы не столкнуться с проблемами после подписания соглашения, предварительно следует проверить «чистоту» участка с юридической точки зрения: допускается ли возведение на территории угодья построек, действительно ли земля находится в собственности государства или поселения и т.д. Соответствующую просьбу следует сформулировать в заявлении.
4. Написать заявление, содержащее просьбу предоставить землю в аренду. В заявлении указать, для какой цели требуется угодье (строительство дома, садовый участок, предпринимательская деятельность и т.д.).
5. Дождаться принятия решения муниципальными властями. Заявление, поданное заинтересованным лицом, рассматривается Департаментом по недвижимости в течение нескольких недель.
6. Если по результатам проверки документов заявителя выносится положительное решение, земельный надел выставляется на аукцион (за исключением ситуаций, когда в соответствии с земельным законодательством его проведение не требуется). Сведения о дате, на которую назначен аукцион, публикуются в СМИ.
7. В случае, когда на приобретение этого же надела будут претендовать и другие лица, заявитель должен участвовать в торгах наравне с остальными. Если же он окажется единственным участником аукциона, соглашение будет заключено с ним.
8. Подписать арендный договор.

Способы получения земли в аренду

В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ взять в пользование земельный участок в администрации можно с помощью одного из двух способов:

• выиграть аукцион;
• получить надел, не участвуя в торгах.

Участие в аукционе

В общем случае взять в аренду земельный участок можно, заключив договор по результатам проведения торгов.

Аукцион организуется органами власти муниципального образования. На нем предлагается выкупить все не занятые земельные наделы. Земли, выставляемые на аукцион, должны соответствовать двум требованиям:

1. Они должны быть поставлены на учет в кадастровую палату.
2. Не должно быть каких-либо обременений.

Условия проведения торгов и их сроки устанавливаются местными властями. Сведения о проведении аукциона сообщаются через СМИ местного уровня не позже, чем за месяц до его открытия.

В торгах принимают участие все лица, заявки которых были приняты администрацией муниципалитета. Арендный договор заключается с участником аукциона, предложившим наибольшую плату за пользование участком.

Получение земли без проведения торгов

Земля может быть оформлена в аренду без участия заявителя в аукционе в случаях, когда это прямо предусмотрено положениями нормативных актов. Их перечень приведен в ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. В частности, договор аренды недвижимости без проведения торгов заключается, если:

• организация имеет право арендовать угодье на основании распоряжения Президента РФ, правительства РФ или руководителя региона в составе РФ;
• это следует из характера международных обязательств, которые на себя взяло государство;
• целью получения земли является размещение на ее территории инженерных коммуникаций (ЛЭП, водопровод, газопровод, нефтепровод, линии связи);
• арендуемый участок уже находится в пользовании заявителя на основании предыдущего соглашения;
• земля выделяется садовому или огородническому товариществу, являющемуся некоммерческой организацией (в том числе для строительства домов);
• участок предоставляется гражданину под огород, сад или возведение частного дома;
• территория находится в зоне застройки, а с заявителем подписан договор о ее развитии;
• эта земля необходима официально зарегистрированному казачьему сообществу;
• целью аренды является заготовка сена или выпас скота (за пределами населенных пунктов);
• на этой земле предполагается вести разработку недр;
• территория будет использоваться в качестве охотничьих угодий;
• участок необходим для размещения водохранилища или постройки гидротехнических сооружений;
• данная территория требуется для обеспечения работы компаний, обслуживающих автомобильные и железные дороги;
• угодье нужно для деятельности организации, которая обладает правом на вылов рыбы и других водных биологических ресурсов в промышленных масштабах;
• земля будет использоваться в качестве места размещения оборудования, вырабатывающего атомную энергию, а также как хранилище радиоактивных веществ;
• на этой территории будет осуществляться деятельность научно-технологического центра.

В таких ситуациях соглашение между администрацией муниципального образования и арендатором заключается напрямую. Но скорее всего на это понадобится больше времени, чем при проведении аукциона. Придется подождать, пока будет найден подходящий надел, пригодный для использования в целях, указанных заявителем.

Нюансы составления договора аренды

Требования, которым должен соответствовать договор об аренде земли у администрации муниципалитета, изложены в ст. 39.8 ЗК РФ.

Текст соглашения должен содержать следующие сведения:

1. Информацию о сторонах договора. В качестве арендатора может выступать гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, а в качестве арендодателя – муниципальное образование.
2. Исчерпывающее описание предмета договора, т.е. сведения об арендуемом земельном участке. В тексте документа должны приводиться точные его координаты, площадь территории надела, категория земли, с какой целью эта земля арендуется, кадастровый номер землевладения.
3. План арендуемой территории.
4. На какой срок недвижимость переходит в аренду. Этот период может составлять от 3 месяцев до 49 лет.
5. Сумму платежей за пользование землей и порядок их внесения.
6. Положения, регламентирующие права и обязанности участников соглашения.
7. Ответственность за неисполнение обязательств сторонами договора.
8. Дату заключения сделки об аренде и подписи сторон.

Если договор заключается на срок более 1 года, его необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе. Земли, которые выделяются для ведения сельского хозяйства, могут быть предоставлены в пользование на срок до 9 лет. Если же участок требуется для ведения строительных работ, целесообразно оформлять его аренду на максимально возможный период.

Если организация арендует у администрации поселения земельный участок в целях его комплексного освоения, с муниципальными властями также заключается договор о комплексном освоении земли.

Ч. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ допускает получение в аренду участка, на территории которого находятся самовольные постройки. Однако в этом случае в договор включается условие, согласно которому арендатор обязуется за счет своих или привлеченных средств снести такие строения в течение года, если к моменту заключения соглашения было принято решение об их сносе.

В ситуации, когда незаконная постройка согласно принятому решению может быть приведена в соответствие с установленными нормами, арендатор в тот же срок должен представить проект ее реконструкции. Все работы, направленные на проведение реконструкции, подлежат выполнению в течение 3 лет с даты утверждения проекта.

При нахождении угодья или его части в охранной зоне, через которую проходят инженерные коммуникации или пути сообщения, в договор должны включаться условия допуска лиц, действующих в интересах собственников таких объектов, для обеспечения их эксплуатации и безопасности использования.

Заключение

Чтобы арендовать у администрации поселения участок земли, заинтересованному лицу следует обратиться с документами в земельный отдел местного органа исполнительной власти. Право на заключение арендного договора получает заявитель, предложивший в ходе проведения аукциона наибольшую плату за пользование недвижимостью.

Однако в случаях, предусмотренных ЗК РФ, арендовать угодье можно и без участия в торгах. Перед подписанием сделки также следует подать в администрацию заявление о проверке юридической чистоты участка. Максимальный срок, на который может быть предоставлена земля, составляет 49 лет.