Особенности аренды муниципальных нежилых помещений

Аренда муниципальных нежилых помещений у администрации города или у казенных (бюджетных) учреждений – право физических лиц и компаний согласно нормам действующего законодательства. Наем недвижимости у муниципалитета означает для арендатора множество преимуществ: прозрачные условия сотрудничества, его длительный срок, приемлемая месячная плата и возможность последующего выкупа.

Особенности аренды помещений у муниципальных властей

Администрация города вправе по своему усмотрению распоряжаться недвижимым имуществом, которое является муниципальной собственностью. По данным статистики, в разных населенных пунктах ей принадлежит до 70% нежилых помещений. Компании и граждане могут арендовать у местных властей:

• офисы;
• складские и производственные площади;
• земельные участки;
• здания целиком.

К числу преимуществ сотрудничества с муниципалитетом относится следующее:

• приемлемая арендная плата. Как правило, городская администрация объявляет более привлекательные цены, чем частные собственники;
• длительный срок. Муниципальная собственность часто сдается на период 5 лет и более;
• расположение недвижимости в центре города, в районах с развитой инфраструктурой;
• прозрачные условия аренды, закрепленные договором;
• право выкупа недвижимости спустя три года после подписания соглашения.

Объект недвижимости сдается в наем:

• непосредственно собственником (городской администрацией);
• бюджетным (казенным) учреждением, владеющим имуществом на правах оперативного управления.

В первом случае сдачей в аренду занимается Комитет по управлению имуществом, создаваемый администрацией города. Во втором – руководство учреждения, которое обсуждает свои планы с собственником (муниципалитетом), получает согласие и определяет минимальную месячную плату за помещение по результатам независимой оценки.

Как муниципалитет находит арендаторов?

Согласно положениям ФЗ «О конкуренции», поиск арендатора на муниципальное недвижимое имущество проводится через открытые торги. Существует только два исключения:

1. Образовательное или научное казенное учреждение сдает площади фирме, которая будет внедрять ее разработки.
2. Школа, суз или вуз предоставляет площадь спортивной, медицинской компании или организации общественного питания.

Как правило, торги проводятся в форме аукциона. Порядок его организации описывается в Приказе ФАС России №67 от 10.02.2010. Согласно тексту нормативного акта, подготовка начинается с назначения комиссии. В ее состав входит не менее пяти человек, которые не имеют прямой или косвенной заинтересованности в тех или иных результатах конкурса.

Члены аукционной комиссии назначаются организатором торгов – муниципальной администрацией или казенным предприятием, предоставляющим временно свободные площади. В их обязанности входит регистрация заявок, их оценка, сопоставление, определение победителя конкурса.

Второй этап организации торгов – разработка аукционной документации. В Приказе ФАС №67 указано, что она должна содержать следующие сведения:

• перечень требований к состоянию недвижимости по окончанию срока договора;
• форма, сумма и периодичность внесения арендных платежей;
• требования к оформлению и содержанию заявок участников;
• порядок изменения условий первоначального договора (например, пересмотра оплаты);
• критерии, которым должны соответствовать участники торгов;
• информация о сроках и порядке проведения аукциона;
• алгоритм определения победителя;
• сумма задатка, вносимого участниками;
• процедура передачи имущества в пользование арендатору и т. д.

Готовая документация и информация о запланированном аукционе размещается на сайте torgi.gov.ru. Посетив этот ресурс, заинтересованные представители бизнеса и физические лица отслеживают актуальные предложения, выбирают подходящие помещения и выгодные условия сотрудничества.

Чтобы арендовать нежилое помещение, хозяйствующие субъекты направляют заявки описанным в правилах способом. Конкурсная комиссия рассматривает обращения и принимает решения о допуске или дает обоснованный отказ.

Как проходит аукцион

Правила организации аукциона для сдачи в аренду муниципальной недвижимости описываются в приказе ФАС № 67. Нормативный акт гласит, что участники или их законные представители должны явиться в назначенное время в место, где будут проходить торги.

Представитель комиссии, назначенный ведущим торгов, называет стартовую цену, после чего участники поднимают карточки и говорят свои варианты, увеличивая обозначенную стоимость на шаг аукциона, указанный в официальном извещении от организатора.

Победителем объявляется тот участник торгов, который предложил самую высокую цену. Организаторы обязаны зафиксировать ход аукциона при помощи видео- или аудиозаписи. Обязательно составляется протокол, содержащий информацию о ходе аукциона и его результате. Готовый документ печатается в двух экземплярах, которые подписываются членами комиссии. Один остается муниципалитету, второй вручается лицу, выигравшему конкурс, вместе с проектом договора аренды.

Если правила аукциона предписывали необходимость внесения задатков, организатор торгов обязан возвратить их участникам в пятидневный срок. Победителю деньги не перечисляются: они направляются на погашение будущих обязательств по аренде.

Договор аренды имущества у муниципалитета

В договоре обязательно указывается размер месячной арендной платы и способ ее перечисления, срок действия, условия досрочного расторжения. Прописываются реквизиты сторон: городской администрации (казенного учреждения) и арендодателя. Соглашение заверяется собственноручными подписями их представителей и печатями.

В текст договора включаются типовые условия, перечисленные в Приказе Министерства экономического развития РФ № 2 от 11.01.2017. Они предполагают, что:

• арендатор использует объект недвижимости по целевому назначению;
• несет все расходы, связанные с проведением текущего ремонта;
• поддерживает помещение в удовлетворительном состоянии (обеспечивает техническую исправность, противопожарную безопасность, чистоту);
• страхует недвижимое имущество от возможных рисков и свою ответственность перед третьими лицами, связанную с причинением им вреда;
• своевременно информирует арендодателя о заключаемых договорах страхования и вносимых в них изменениях.

Часто типовые условия дополняются пунктами о запрете самовольной перепланировки помещения, обязанности арендатора своевременно вносить денежные средства и ответственности за допущенную просрочку (пени, штрафные санкции), действиях сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Примерный образец договора представлен ниже по ссылке.

Основания для расторжения договора аренды

Муниципальная администрация вправе обязать компанию или гражданина освободить арендуемое помещение и досрочно расторгнуть договор в случае невыполнения второй стороной его условий. К числу возможных оснований для прекращения сотрудничества относится следующее:

• несвоевременное внесение денежных средств. Ответственность нарушителя прописана в договоре. Администрация вправе включить в него пункт, что даже единичная просрочка служит основанием для «выселения»;
• использование помещения не по назначению. Администрация расторгает договор в одностороннем порядке, если арендатор превратил офис в магазин, склад – в производственный цех, коммерческое помещение – в жилое;
• самовольная перепланировка помещения. Если муниципалитет обнаружит это нарушение, договор будет расторгнут.

К числу других оснований для прекращения аренды относится уклонение от обязанности по финансированию текущего ремонта, несоблюдение санитарных, технических норм в помещении, игнорирование требований противопожарной безопасности.

Аренда помещений у городской власти – выгодное решение для бизнеса. Хозяйствующие субъекты могут отслеживать подходящие варианты в режиме онлайн и подавать заявки. Чтобы сотрудничество с муниципалитетом оказалось длительным и беспроблемным, достаточно выполнять условия договора.

Похожие публикации

Как правильно сдать в аренду нежилое помещение?