Особенности аренды муниципальной собственности

Временная передача имущества местной власти  для субъектов предпринимательской сферы это в первую очередь возможность наладить с муниципальными органами взаимовыгодное сотрудничество. Если аренда муниципального имущества проводится впервые, необходимо основательно изучить основы имущественного законодательства.

В этой статье разберем механизм оформления муниципальной вещи во временное владение и пользование, а также некоторые законодательные особенности заключения подобных договоров.

Что входит в основу объектов собственности муниципалитета

Под муниципальной собственностью принято понимать следующее имущество:

• жилищный фонд, который находится на балансе определенного муниципалитета;
• различные учреждения образовательного или культурного характера;
• объем финансов, выделенных для муниципальных и местных нужд;
• земельный фонд, закрепленный за собственностью городских или местных властей;
• предприятия и организации, образованные в рамках определённой административно-территориальной границы.

Регламент из ст. 17.1 ФЗ-135 указывает, что лица заинтересованные в аренде муниципальной собственности могут найти информацию об арендуемых объектов на официальном сайте РФ или на сайтах органов местного самоуправления, в распоряжении которых наличествует собственность.

Упрощенный порядок аренды

Начиная с п.1 ст. 17.1. законодатель отмечает некоторые преференции, которые позволяют определенным субъектам получить право на аренду муниципального имущества в упрощенном порядке (без торгов в форме конкурса или аукциона). Вот список некоторых исключений из общего правила аренды муниципальной собственности:

• при повторной аренде одного и того же имущества. При этом есть небольшое условие: новая сделка может быть заключена без торгов, если предыдущий контракт не был продлен;
• когда стороной договора становится представитель Центрального банка, государственных органов и внебюджетных фондов;
• аренда, где одна сторона признается некоммерческой организацией, призванной решать социальные проблемы, защищать интересы определенных слоев общества и выполнять духовно-нравственную политику государства тоже проводится в упрощенной форме. К таким организациям относят различные ассоциации, союзы, общественные и религиозные организации;
• медицинские учреждения;
• субъект, который имеет доступ к сетям инженерно-технического характера, может заключить арендное соглашение на упрощенных началах, если передаваемое имущество будет присоединено к сетям инженерно-технического обеспечения города или сельского поселения;
• передача имущества по принципам упрощенного порядка допускается и в отношении тех организаций, недвижимость которых была включена в план реконструкции или сноса. При этом в законе отмечено, что предоставляемая альтернатива должна иметь равнозначный характер в соответствии с правилами законодательства об оценочной деятельности;
• торги не проводятся в отношении кандидата на получение имущества во временное пользование и владение, чья заявка для участия в конкурсе была единственной;
• если предметом договора является часть отдельного здания или сооружения. При этом исключение действует только в том случае, если доля недвижимости от общего помещения не превышает 10% и не более 20 кв. м.

Заключение договора

Кульминационным моментом во всей процедуре передачи муниципального имущества является фиксация обоюдного характера будущей сделки путем составления договора аренды. Сделка заключается на общих началах гражданского законодательства. Однако при предоставлении недвижимой собственности действует правило обязательной регистрации соглашения в Росреестре.

Чтобы иметь ориентировочное представление о правилах заключения договора аренды, рассмотрим ее структуру. Итак, образец договора аренды должен состоять из следующих разделов:

1. Полное наименование соглашения. Посередине листа А4 должна быть надпись «договор аренды муниципальной собственности».
2. Дата заключения.
3. Информация о сторонах. Здесь формат изложения таков: организация Z  именуемая «арендодатель», муниципальное учреждение X,  именуемая «балансодержатель» и индивидуальный предприниматель  C, именуемый «арендатор».
4. Предмет будущего соглашения. В договоре указывается, что определенное учреждение передает во временное владение и пользование собственность муниципалитета. При этом нужно указать точный адрес недвижимости и номер тех. паспорта БТИ.
5. Срок. Указывается период начала аренды и окончания срока договора.
6. Периодичность внесения арендной платы. Здесь стороны согласуют, что арендатор будет по наступлению определенного числа вносить в бюджет муниципалитета оговоренную стоимость аренды. В дополнении указывается обязанность арендатора исчислять НДС.
7. Раздел посвященный комплексу прав и обязанностей сторон. Считается наиболее важным разделом, так как именно в нем участники договора расписывают модель взаимоотношений. Со стороны арендодателя первоначальной обязанностью признается передача имущества в том виде, в котором она находилась при согласовании условий. Арендатор же обязуется содержать собственность в первоначальном виде и вовремя вносить плату за пользование и владение имуществом.
8. Обязанности балансодержателя. Балансодержателя – это лицо, которое занимается передачей арендованного имущества путем составления акта приема-передачи. Кроме передачи предмета договора, в обязанности балансодержателя входит и прием имущества в присутствии арендодателя.
9. Условия, при которых сделка может быть расторгнута в досрочном порядке.
10. Прочие условия. Как правило, в дополнительном разделе отмечается, что сторона получает возможность на одностороннее изменение условий только путем согласования своих действий с представителями уполномоченных органов муниципального образования. При возникновении нерегулируемых вопросов, спорные моменты могут быть разрешены в судебном порядке. Это тоже указывается в разделе дополнительных условий.
11. Банковские реквизиты сторон сделки.
12. Внизу ставится отметка.

Образец договора относится к аренде имущества без проведения торгов. Если же временная передача связана с выигрышем в конусе или аукционе, то помимо основных моментов в документе указываются некоторые дополнения. В частности, в графе «предмет договора», отмечается, что собственность предоставляется на основе выигранного конкурса или аукциона. Кроме того, само название договора, составленного после торгов, выглядит в немножко ином формате: рядом с наименованием пишется: «заключенного путем проведения торгов».

Разница между конкурсом и аукционом

Итак, передача объекта аренды, закрепленного за органами местного самоуправления, осуществляется с помощью торгов на электронной площадке. Торги в свою очередь организуются с помощью конкурсной или аукционной процедуры.

По итогам проведенного конкурса члены комиссии определяют участника, чьи условия позволят заключить сделку на лучших условиях. При аукционе порядок действий выглядит так: участникам предоставляется полная информация о сдаваемом объекте со всеми условия договора. Впоследствии потенциальные арендаторы определяют размер арендной платы, которую они готовы предложить за предоставление имущества. Победитель определяется просто – кто больше платит, с тем и заключается сделка.

На первом этапе инициатор конкурса определяет дату проведения торгов. При этом согласно положениям ст. 17.1 ФЗ-135 сведения о предстоящем конкурсе должны быть доступны в открытой форме не менее чем за 30 дней до окончания приема заявок.

Еще одно принципиальное различие между двумя формами проведения торгов на предоставление муниципального имущество это открытый и закрытый характер мероприятия. То есть при аукционе все мероприятия проходят  в открытом формате. Конкурс же предполагает закрытый формат, где каждый претендент предоставляет заявку в форме конверта с указанием всех условий, которые он готов предоставить арендодателю.

Подготовленные условия аренды имущества нужно передать в форме заявки  членам комиссии вместе со следующими сопроводительными документами:

1. Документ, подтверждающий внесение записей в государственный реестр юридических лиц. Это относится к тем ученикам, которым хотят взять имущество от лица организации.
2. Документ, подтверждающий регистрацию гражданина в качестве ИП.
3. Платежные реквизиты кандидата.
4. Бухгалтерские документы, отражающие совокупность активов организации.
5. Учредительные документы.

Некоторые льготы

Аренда собственности муниципального значения, за последние годы приобрела новый скачек на рынке недвижимости. Для укрепления роста малого и среднего бизнеса «как воздух» были необходимы выгодные предложения о приобретении во временное пользование муниципального имущества.

В 2007 году Госдума приняла ФЗ-209, в котором государство отмечает важность стимулирования отраслей малого и среднего бизнеса с помощью федеральных средств.. Согласно ч. 1 ст. 18 органы государственной власти, а также учреждения местного самоуправления обязаны оказывать содействие учредителям малого и среднего бизнес путем передачи имущественных прав на собственность во временное владение.

В ч. 4 той же статьи уже раскрывается конкретный механизм поддержки. В частности, за административно-территориальной единицей закреплена обязанность по формированию перечня имущества, подлежащего предоставлению субъектом предпринимательской деятельности на условиях аренды. Кроме того, сформированный список необходимо опубликовать в источниках массовой информации, на официальном сайте собственника и в печатных изданиях.

Система налогообложения

Налоговые отчисления являются важной частью сделок с временным отчуждением имущества, находящегося в собственности муниципального органа. В качестве законодательной основы стороны договора должны придерживаться правил из ч.3 ст.161 НК. В соответствии с ее положениями процедура передачи объектов имущественных прав муниципалитета гражданам и юридическим лицам должна сопровождаться установлением налоговой базы. Объектом формирования налоговой базы выступает размер арендной платы.

За арендатором также закреплена обязанность по предоставлению налоговой декларации НДС в уполномоченные органы до 25 числа следующего отчетного периода.

Заключение

На первый взгляд, процедура предоставления муниципальной собственности во временное владение и пользование кажется неудобной для обычного гражданина или учредителя юр. лица. Во-первых, нужно принять участие в электронных торгах. Во-вторых, нужно предоставить такие условия, которые будут иметь преимущество перед конкурентами. Однако первоначальные неудобства с легкостью будут покрыты ввиду низкой стоимости арендуемого объекта. Из-за того, что часть муниципальной казны формируется за счет доходов от передачи имущественных прав, представители власти на местах охотно соглашаются на более низкие цены, чем рыночные.