Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости
В целях недопущения занижения базы налогообложения при исчислении НДФЛ с продажи недвижимости производится расчет налога по кадастровой стоимости. Новый порядок закреплен в ст. 217.1 НК РФ.
Содержание
Формула для расчета
Для расчета налогооблагаемой базы по новым правилам применяется следующая формула:
Нб = Ко × 0,7 – Л
- Нб – налогооблагаемая база;
- Ко – кадастровая оценка;
- Л – льгота.
Налогоплательщик вправе уменьшить базу для расчета НДФЛ на льготу:
- в размере 1 000 000 руб;
- в сумме фактических расходов на покупку.
Налогоплательщик вправе применить только один из двух вычетов, тот, который ему будет более выгоден. Для применения вычета в сумме фактических затрат необходимо представить в налоговый орган документы, подтверждающие понесенные расходы.
В 2017 г. Степанова В.С. купила квартиру за 1,4 млн руб, а в 2018 г. продала ее за 1,7 млн руб. По данным Росреестра стоимость жилплощади на 1 января 2018 г. составляет 1,92 млн руб. Налогооблагаемая база по кадастровой оценке 1,344 млн рублей. Расчет налога будет проводиться исходя из цены договора. При этом Степановой В.С. выгоднее уменьшить размер доходов на фактические затраты на покупку, чем применить вычет 1 000 000. Размер налога составит:
(1700000 – 1400000) × 13% = 39000 руб
На что влияет дата приобретения объекта
Изменения в НК РФ были введены № 382-ФЗ от 29.11.2014. В п. 3 ст. 4 указанного закона прописано, что новый порядок расчета распространяется на объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано после января 2016 г.
То есть, если квартира перешла во владение налогоплательщика ранее этого периода, то расчет НДФЛ производится по цене договора.
Если объект недвижимости зарегистрирован в собственность после 2016 г., то при расчете налогооблагаемой базы применяется, либо цена договора, либо кадастровая оценка, помноженная на коэффициент 0,7.
Например, Свиридов А.В. в 2017 г. купил квартиру за 1 млн руб. В 2017 г. он продал объект за ту же стоимость. По данным Росреестра стоимость имущества 2,2 млн руб. После применения коэффициента база для расчета НДФЛ равна 1,54 млн. Свиридову А.В. придется заплатить налог в размере:
(1540000 – 1000000) × 13% = 70200 руб
Если цена сделки выше кадастровой оценки, то налог с продажи квартиры рассчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи.
Например, в 2018 г. Большаков П.Ю. получил в дар от отца жилплощадь. В 2019 г. он реализовал объект за 1,8 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры 1,9 млн руб. После применения коэффициента 0,7 налогооблагаемая база равна 1,33 млн. НДФЛ будет рассчитан исходя из цены договора. Сумма налога к уплате составит:
(1800000 – 1000000) × 13% = 104000 руб
Как узнать кадастровую оценку
В НК РФ сказано, что налог по кадастровой стоимости определяется исходя из оценки объекта, установленной на 1 января года, в котором совершена сделка.
Например, сделка по отчуждению объекта была совершена 24 мая 2017 г., значит, кадастровая оценка должна быть определена на 1 января 2017 г.
Данные о кадастровой цене содержатся в выписке ЕГРН. Получить сведения об объекте можно бесплатно, на сайте rosreestr.ru. Для этого с главной страницы нужно перейти в раздел «справочная информация».
В форме поиска следует указать один из параметров жилплощади:
- кадастровый/условный/ранее присвоенный номер;
- адрес;
- права/ограничения.
После этого ввести капчу и кликнуть кнопку «сформировать запрос». На экране отобразится информация об объекте.
Помимо этого можно заказать выписку в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ будет необходим для заключения договора купли-продажи квартиры.
Когда можно не платить НДФЛ
Ст. 217.1 предусмотрены случаи, в которых налогоплательщик полностью освобождается от уплаты НДФЛ, а также от необходимости представлять 3-НДФЛ в ФНС. В п. 2 указанной статьи определено, что если собственник владеет жилплощадью более минимально установленного срока, то он может заключить сделку по отчуждению без уплаты налога в бюджет.
Минимальный срок владения зависит от способа получения жилплощади в собственность. До 2016 г. этот срок был единым для всех объектов – 3 года. После 2016 г. срок составляет:
- 5 лет для сделок купли-продажи. После 2020 г. минимальный срок составляет 3 года в том случае, если сделка купли-продажи осуществляется с единственным жильем;
- 3 года – для иных сделок (приватизация, наследство, дарение).
Дата, с которой отчитывается срок владения, будет отличаться для различных способов получения объекта в собственность. При получении объекта путем покупки срок отчитывается с даты госрегистрации права собственности в Росреестре.
Если недвижимость досталась налогоплательщику по наследству, то срок отсчитывается со дня ухода из жизни наследодателя.
На объект недвижимости, полученный в дар, срок владения считается с момента госрегистрации права владения в Росреестре.
Если собственников несколько
В ситуации, когда объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам в долях, каждый из них рассчитывает налог и применяет льготу самостоятельно, пропорционально доли в квартире.
В 2017 г. Ложкина Н.О. и Сироткин Г.О. получили в наследство от отца квартиру, на которую оформили право собственности по ½. В 2018 г. они продали квартиру за 1,4 млн руб. Кадастровая цена объекта – 1,5 млн руб. Налог будет рассчитываться из цены договора, а не из кадастровой оценки, так как при применении коэффициента 0,7 цена договора больше, чем кадастровая стоимость (1500000×0,7=1050000). Размер НДФЛ для каждого из собственников составит:
((1400000/2) – (1000000/2)) × 13% = 26000 руб
Если кадастровая оценка завышена
Кадастровая оценка является изменяемой величиной. Росреестр стремится максимально приблизить ее к рыночной стоимости объекта. Но иногда случается, что кадастровая цена в 1,5-2 раза превышает рыночную стоимость недвижимости.
В таком случае владельцу имущества необходимо оспорить кадастровую оценку. Сделать это можно двумя способами:
- обратиться в специальную комиссию при Росреестре;
- написать исковое заявление в суд.
Основанием для пересмотра кадастровой оценки является:
- недостоверная информация об оцениваемом объекте;
- установление реальной рыночной стоимости.
Пересмотр цены в специальной комиссии является приоритетным способом, так как обладает следующими преимуществами:
- быстрое рассмотрение заявления;
- отсутствие госпошлины за рассмотрение обращения;
- возможность оспаривания принятого решения в суде.
Для обращения в комиссию владельцу недвижимости нужно представить документы:
- правоустанавливающие документы на объект;
- справку о кадастровой оценке;
- подтверждение недостоверности сведений об имуществе;
- отчет о рыночной оценке.
Комиссия имеет право рассматривать заявление гражданина в течение месяца, после чего она обязана вынести решение о пересмотре кадастровой цены или об отклонении заявления.
Особенности для нерезидентов
Граждане, не являющиеся резидентами РФ, также обязаны уплачивать НДФЛ при продаже имущества, расположенного на территории России. Ставка для нерезидентов составляет 30%.
При этом у нерезидентов отсутствует право на применение вычетов. В остальном порядок расчета совпадает с исчислением налога для резидента. При расчете также применяется кадастровая цена. При владении имуществом дольше минимального срока нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ.
Талибов Р.А. не является резидентом РФ. В 2018 г. он получил в наследство квартиру и сразу же продал ее за 1,3 млн рублей. Кадастровая цена объекта 2,35 млн руб. НДФЛ будет рассчитан из кадастровой оценки, так как после применения коэффициента она больше цены договора (2350000×0,7=1645000). Сумма налога к уплате составляет:
1645000 × 30% = 493500 руб
Для чего введены новые правила расчета НДФЛ
Расчет налога по кадастровой стоимости был введен с целью недопущения занижения цены недвижимости в договоре. В первую очередь от указания заниженной стоимости рисковали покупатели объекта. Ведь в случае признания сделки незаконной они могли потребовать от продавца компенсацию только в размере, указанном в договоре.
Одновременно с этим нововведение позволяет получить больше денег в бюджет, так как НДФЛ рассчитывается с большей стоимости.
Продавцу необходимо самостоятельно рассчитать сумму налога и подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом отчуждения недвижимости. Оплату налога необходимо провести до 15 июля. Отчитываться перед налоговым органом необходимо даже в случае, если налогооблагаемая база равна нулю, и налог к уплате отсутствует.
