Спросить беcплатно!

Налоговый вычет при продаже квартиры: порядок получения

split

Законодательство РФ разрешает физлицу использовать налоговый вычет при продаже квартиры. Такая возможность предусматривается отдельными положениями главы 23 Налогового кодекса РФ (НК) – уменьшение налогооблагаемого дохода при уплате НДФЛ с продажи жилья. В итоге гражданин платит меньше налогов, не нарушая нормативные требования. Необходимо уточнить, на каких условиях оформляется такая льгота продавцу жилплощади. Следует выяснить порядок проведения соответствующих вычислений, рассмотреть процедуру получения преференции.

Когда продавец недвижимости вправе получить НДФЛ-вычет


ЗаконСтатьями 208-209 НК предусматривается, что доход гражданина от продажи квартиры является объектом налогообложения. При этом НДФЛ с данного объекта уплачивается как резидентами РФ, так и субъектами, по закону не относящимися к налоговым резидентам.

Если человек реально находится в пределах РФ минимум 183 дня на протяжении 12 месяцев он считается российским налоговым резидентом (пункт 2 статьи 207 НК).

Физлица-резиденты платят с дохода от реализации жилплощади налог по обычной ставке 13%, что подразумевается пунктом 1 статьи 224 НК. Нерезиденты РФ уплачивают такой налог по увеличенной ставке, равной 30% (пункт 3 статьи 224 НК). Если НДФЛ с продажи жилья уплачивается по ставке 13%, гражданин вправе уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на величину имущественного вычета, предусмотренного статьей 220 НК (абзац 1 пункта 3 статьи 210 НК). Если реализация недвижимости физлицом облагается подоходным налогом по ставке 30%, база для НДФЛ равна сумме налогооблагаемого дохода, а льгота, соответственно, не применяется (пункт 4 статьи 210 НК).

Условие для имущественного вычета – наличие у человека статуса резидента, уплачивающего НДФЛ по типичной ставке 13%. Иначе гражданин не вправе использовать налоговый вычет, регламентированный статьей 220 НК.

Срок пребывания жилплощади в законной собственности налогоплательщика – ещё один момент, который нужно учесть при уточнении наличия у физлица права на НДФЛ-вычет. Пунктом 6 статьи 210 НК оговаривается, что при налогообложении дохода гражданина от реализации недвижимого актива учитываются нормы статьи 217.1 НК. Нужно проверить, не освобождается ли совершенная сделка от подоходного налога.

Как учитывается срок обладания жильем


КалендарьАбзацем 2 п. 17.1 ст. 217 НК оговаривается, что освобождение дохода с реализации квартиры от соответствующего налога выполняется на основаниях ст. 217.1 НК. А п. 1 ст. 217.1 НК определяется, что требования ст. 217.1 НК должны учитываться при расчете налоговой базы для случаев реализации недвижимого имущества.

Иными словами, необходимость использования имущественного вычета физлицом-резидентом при уплате НДФЛ с продажи собственного жилья зависит от того, как долго налогоплательщик владел реализованным активом.

Так, статьей 217.1 НК предписываются следующие правила, которые действуют для недвижимых активов, приобретенных гражданами в собственность после 01.01.2016 (пункт 3 статьи 4 закона № 382-ФЗ от 29.11.2014):

  1. Доход человека от реализации квартиры не облагается налогом, если данная квартира пребывала в собственности этого гражданина на протяжении предельного минимального периода и более.
  2. Трехлетний минимальный период обладания жилплощадью применяется, если жилплощадь была оформлена налогоплательщиком в собственность на основаниях, оговоренных пунктом 3 статьи 217.1 НК:
  • приватизация;
  • наследование;
  • соглашение пожизненного содержания с иждивением;
  • дарственная (если даритель – член семьи физлица или его близкий родственник).
  1. Помимо этого, трехлетний минимальный период владения действует для освобождения от НДФЛ сделки отчуждения (продажи) жилья, полученного гражданином до 01.01.2016 по любым возможным основаниям.
  2. Если недвижимый актив оформлен физлицом в собственность после 01.01.2016 на иных основаниях, не оговоренных пунктом 3 статьи 217.1 НК, доход с его продажи также может освобождаться от НДФЛ. Налог с выручки, полученной физлицом от продажи собственной квартиры, не нужно платить, если продавец законно владел данной жилплощадью на протяжении 5 лет и более.
  3. НДФЛ взимается с суммы, равной 70% от действующей кадастровой цены жилого объекта, если окажется, что данная сумма превышает величину выручки, полученной физлицом от продажи данного объекта. Если действующая кадастровая цена не установлена для проданной квартиры, данное правило не действует. Кадастровая цена уточняется через сайт Росреестра, формируется онлайн-запрос по адресу квартиры или её кадастровому номеру.

Гражданин-резидент уплачивает налог по ставке 13% с дохода от продажи своего жилья, если сделку продажи нельзя освободить от налогообложения на основаниях статьи 217.1 НК. При этом физлицо-налогоплательщик может использовать имущественный вычет, позволяющий уменьшить перечисляемый подоходный налог. При продаже квартиры пенсионером соблюдаются аналогичные правила.

Как определить размер причитающегося имущественного вычета


Если база для налога с выручки физлица от продажи жилплощади определяется согласно пункту 3 статьи 210 НК, продавец вправе уменьшить налогооблагаемый доход на сумму имущественного вычета (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК). При этом льгота предоставляется налогоплательщику – продавцу квартиры или доли в ней – по следующим правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 220 НК:

  1. Возможная сумма имущественного вычета за налоговый период – не более 1 000 000 (одного миллиона) рублей.
  2. Альтернативный вариант уменьшения налогооблагаемого дохода физлица от продажи жилья – вычесть из полученной выручки сумму расходов на покупку квартиры. Такие издержки должны подтверждаться документами.
  3. Если налог взимается с реализации жилплощади, пребывавшей в общей собственности (либо долевой, либо совместной), соответствующая сумма вычета делится между совладельцами данной квартиры. Она распределяется пропорционально долям или по соглашению совладельцев.
  4. Если недвижимый актив, принадлежавший физлицу-налогоплательщику, до продажи использовался для целей бизнеса, налогообложение дохода от реализации такого актива осуществляется без применения имущественного вычета.

Сумма налогового вычета учитывается при расчете НДФЛ с продажи квартиры следующим образом:

  1. Конкретизируется сумма дохода, подлежащего налогообложению. Сравнивается стоимость проданной квартиры (по соглашению купли-продажи) с её кадастровой ценой, умноженной на 0,7. Выбирается тот показатель, который окажется больше.
  2. Определяется подходящий способ уменьшения налогооблагаемого дохода (выбирается тот подход, который является более выгодным для гражданина-налогоплательщика):
  • первый подход – вычет на сумму, не превышающую 1 млн рублей;
  • второй подход – вычет на сумму денежных издержек, связанных с покупкой данной квартиры (если у продавца есть подтверждающие бумаги).
  1. Вычисляется база НДФЛ. Из суммы налогооблагаемого дохода вычитается сумма имущественного вычета.
  2. Вычисляется размер перечисляемого подоходного налога (база умножается на 0,13).

Пример вычисления НДФЛ с использованием имущественного вычета


В сентябре 2017 года гражданин приобрел квартиру за 2,4 млн рублей (есть документация). В феврале 2019 года он продает эту недвижимость за 3,3 млн рублей. Кадастровая цена жилплощади на 01.01.2019 составила 3,9 млн рублей. Продавец – резидент РФ.

Продавцу придется уплатить НДФЛ с отчуждения своего жилья по ставке 13%. Он обязан это сделать, поскольку с момента покупки недвижимого актива до момента его продажи прошло менее 5 лет, а приобретение квартиры гражданином состоялось уже после 01.01.2016. У гражданина отсутствуют законные основания для освобождения выручки с продажи жилплощади от налогообложения.

Налогооблагаемым доходом является продажная стоимость жилья (3,3 млн рублей). Данный показатель оказался больше кадастровой цены, умноженной на 0,7 (если 3 900 000 умножить на 0,7 – получится 2 730 000 рублей). Чтобы определить базу для НДФЛ и сам налог, у гражданина есть два варианта:

  1. Из 3,3 млн вычесть 1 млн. Получится база, равная 2,3 млн рублей. НДФЛ – 299 тыс рублей (2,3 млн умножается на 0,13).
  2. Уменьшить 3,3 млн на сумму документально подтвержденных расходов (2,4 млн). База – 900 тыс рублей. НДФЛ – 117 тыс рублей (900 тыс умножается на 0,13).

Очевидно, что второй вариант оказался более выгодным для налогоплательщика. Однако его применение является возможным, если у гражданина имеются бумаги, которые официально подтверждают издержки на покупку квартиры. Если отсутствуют издержки, обусловленные приобретением жилья (например, оно было получено физлицом по наследству), то остается только один вариант – вычет на сумму, не превышающую 1 млн рублей.

Продавец жилплощади самостоятельно выбирает нужный вариант льготы (если у него есть такой выбор). Если, например, налогооблагаемая выручка от реализации актива составляет меньше 1 млн рублей, плательщику НДФЛ есть смысл использовать имущественный вычет, равный 1 млн рублей (база будет равна 0).

Порядок получения имущественного вычета при продаже жилья


Чтобы оформить имущественный вычет при реализации жилплощади, плательщик НДФЛ должен действовать в следующем порядке:

  1. Составляется декларация 3-НДФЛ, корректно заполняются соответствующие её разделы. К примеру, за 2018 год подавался отчет, который оформлялся по шаблону Приказа ФНС РФ № ММВ-7-11/569@ от 03.10.2018.
  2. За налоговый период декларация предоставляется физлицом по действующей форме в местное подразделение ФНС. Срок её направления – до 30 апреля того года, который следует за годом совершения сделки продажи (уплата НДФЛ – до 15 июля).
  3. К поданной декларации прилагаются бумаги, подтверждающие реализацию жилплощади (соглашение купли-продажи, передаточный акт, прочая документация). Прикладываются копии, предъявляются оригиналы.
  4. Если заявленный вычет базируется на затратах, обусловленных покупкой жилья, гражданину нужно подготовить соответствующую документацию (договоры, квитанции, выписки).

Декларация и документальные приложения проверяются уполномоченными работниками ФНС. Вердикт о предоставлении гражданину заявленного вычета выносится в установленном порядке. Уведомление о принятом решении будет направлено физлицу-заявителю. Процедура выполняется по регламенту фискального ведомства. Соблюдение всех требований способствует успешному решению вопроса.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector