Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры

При заключении сделки обмена одной жилплощади на другую у обеих сторон возникают обязательства по уплате НДФЛ, а также право на налоговый вычет при обмене квартиры. В статье 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. При заключении договора мены каждая сторона признается одновременно продавцом и покупателем.

Содержание

Как рассчитать налогооблагаемую базу

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ доходы налогоплательщика, используемые для расчета налогооблагаемой базы, могут быть выражены в денежной или натуральной форме. Обмен жилыми объектами как раз и будет являться доходом, полученным в натуральной форме.

При этом если одна сторона передала жилплощадь с доплатой, то второй стороне необходимо включить в налогооблагаемую базу стоимость жилища и размер дополнительно полученных денег.

Пример

Салихов поменял свою «трешку» на дом и получил доплату – 2,5 миллиона. Стоимость дома по договору мены составила 4,5 миллиона. Таким образом, налогооблагаемая база равна 7 млн рублей (2,5 – доплата и 4,5 – доход в натуральной форме).

При расчете налогооблагаемой базы также учитывается кадастровая стоимость объекта. На основании п. 5 ст. 217.1 НК РФ, если цена продажи объекта ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0.7, то НДФЛ рассчитывается исходя из кадастровой оценки, умноженной на 0.7.

Пример

В 2019 г. Савельев обменял трехкомнатную жилплощадь на двухкомнатную без доплаты. В договоре мены указана цена объектов 2 млн. На 1 января 2019 г. его «трешка» имела кадастровую стоимость 3,5 миллиона. Налоговая база будет равна 2,45 млн рублей (3500000×0,7).

Вычеты при расчете налога к уплате

Так как соглашение мены приравнивается к сделке купли-продажи, у налогоплательщика есть права на получение налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ. Получатель дохода может снизить базу для определения налогового сбора:

на сумму фактически понесенных расходов на приобретения жилья;
в размере 1 миллиона рублей.

Пример

Лапшин купил жилплощадь за 3 млн рублей в 2018 г., а в 2019 г. обменял ее на равноценную в другом районе города. По договору стоимость обоих объектов была установлена в размере 3 млн рублей. Налогооблагаемая база в данном случае будет равна 0.

Чтобы использовать право на вычет в размере расходов, понесенных на покупку жилья, налогоплательщику нужно направить в ФНС документацию, подтверждающую затраты. Если такие бумаги у гражданина отсутствуют, то он может использовать вычет в сумме 1 млн.

Пример

Егорова получила в наследство дом, стоимостью 1,5 миллиона рублей и обменяла его без доплаты на комнату в общежитии. Так как она не понесла расходов на приобретение, Егорова может использовать только вычет 1 млн. Ей необходимо будет уплатить налоговый сбор в сумме:

(1500000 – 1000000) × 13% = 65000

Кто вправе не платить налог

Освобождены от обязанности уплачивать НДФЛ с обмена жилплощадью собственники, владеющие объектом недвижимости более 5 лет. Если жилье было приобретено до 2016 года, то минимальный срок владения составляет 3 года. Если обмен производился после 01.01.2020 года, то минимальный срок владения так же 3 года (при условии обмена единственного жилья).

Пример

В 2015 г. Васильева купила дом за 3,4 миллиона. В 2019 г. она обменяла его на другое жилье, и получила доплату в сумме 1 200 000 рублей. Так как срок владения объектом превышает минимально установленный законом, то уплачивать налоговый сбор ей не требуется.

Если в собственности одного владельца квартира была более минимального срока, а в собственности другого – менее, то владелец, в чьем распоряжении имущество было менее 3 или 5 лет обязан заплатить налоговый сбор.

Пример

В 2019 г. Савченко и Герман обменялись равнозначными квартирами. В собственности Савченко имущество находилось с 2010 года, а Герман стал владельцем жилья только в 2018 г. Таким образом, обязанность по уплате налогового сбора у Савченко не возникает, в то время как Герман должен уплатить НДФЛ.

Муниципальное жилье

Если граждане проживают в квартире на основании договора социального найма, то они также имеют право обменять жилплощадь на равнозначную. Для этого необходимо:

найти аналогичную квартиру;
получить разрешение от органа муниципального образования;
получить согласие всех квартиросъемщиков.

Не допускается обмен муниципальной недвижимости на частную, а также на жилплощадь большего или меньшего размера. Например, нельзя обменять трехкомнатную квартиру на однокомнатную, так как такая сделка является неравнозначной и предполагает наличие дополнительных выплат в пользу одной из сторон.

Собственником муниципального жилья признается государство, поэтому при отчуждении/получении квартиры, принадлежащей гражданину на основании договора социального найма, обязанность по уплате НДФЛ не возникает.

Возврат налога при обмене

При заключении соглашения мены у налогоплательщика возникает не только обязанность по уплате НДФЛ, но и право на возврат налога, ранее удержанного с его зарплаты в бюджет. Максимальная сумма налогооблагаемой базы, с которой можно получить льготу – 2 млн рублей, то есть вернуть 260 тысяч.

Возврат НДФЛ – это помощь от государства в покрытии части расходов, понесенных при покупке жилья. Если по соглашению происходит обмен двух равных по стоимости объектов, то у налогоплательщика не возникают расходы, и, соответственно, он не может вернуть налог.

Если обмен производится с дополнительными платежами в пользу второй стороны, то на ее размер гражданин вправе оформить налоговый вычет.

Пример

Ловчиков поменял свой дом на квартиру и произвел второй стороне доплату в сумме 700 тысяч рублей. Он может подать декларацию в ФНС и вернуть себе НДФЛ с размера доплаты. Сумма налога к возврату составит:

700000 × 13% = 91000

Соглашение мены имеет свои нюансы не только в форме или содержании, но также и при налогообложении сделки. Освобождены от уплаты НДФЛ граждане, владеющие имуществом свыше 5 лет (или 3 лет, если объект куплен до 2016 года или сделка совершается с единственным жильем после 01.01.2020 года). Все остальные налогоплательщики обязаны отчитаться в полученном доходе перед ФНС и оплатить налог. При расчете суммы налога они могут воспользоваться льготами, позволяющими уменьшить налогооблагаемую базу.

Поделиться с друзьями: