Спросить беcплатно!

Порядок уплаты налога с продажи коммерческой недвижимости физлицом

split

Правила, по которым начисляется налог при продаже коммерческой недвижимости, регулируются Налоговым кодексом РФ. Применяемые ставки и льготы зависят от статуса плательщика и режима налогообложения его заработков. При этом законодатель обязательно учитывает факт использования объекта в целях предпринимательской деятельности. Перед заключением сделки важно ознакомиться с главными принципами начисления госпоборов, ведь выбор наиболее подходящих условий поможет если не полностью избежать дополнительных издержек, то хотя бы существенно оптимизировать неизбежные траты.

Предмет сделки


С точки зрения закона недвижимое имущество, которое используется или может быть использовано в целях получения прибыли, считается коммерческим. Как правило, это сооружения нежилого назначения. Квартиры, дома, дачи и гаражи, которыми граждане распоряжаются в личных целях, не включаются в перечень бизнес-недвижимости. К такой имущественной массе можно отнести:

  • кафе, рестораны, бары;
  • магазины, торговые центры;
  • административные и офисные здания;
  • цеха, мастерские;
  • жилье, используемое для заработка (например, квартиры или апартаменты, сдаваемые в аренду).

Владелец вправе самостоятельно пользоваться собственностью, передать ее в пользование третьему лицу или отчудить, в том числе продать. В последнем случае продавец обязан после оформления правоустанавливающих бумаг уплатить установленные государством взносы, подать декларацию в ФНС по утвержденной форме.

Облагаемая база


денежный фондОбъемы сборов государства в первую очередь зависят от характеристик реализатора. Законодательством установлено отдельный порядок взыскания для организаций и физлиц, а также индивидуальных предпринимателей. Для исчисления суммы взноса, который нужно уплатить после заключения договора купли-продажи, необходимо определить цену товара.

Однако под взыскание попадает не вся продажная стоимость предмета, а разница между расходами на приобретение и выручкой от последующей перепродажи, то есть заработанная прибыль. Для того чтобы воспользоваться таким порядком, необходимо документально подтвердить понесенные траты, в число которых могут входить:

  • цена за отчуждаемую вещь, уплаченная при ее приобретении;
  • плата за ипотечный кредит;
  • стоимость проведенных ремонтных работ и перепланировки.

Отчисления проводятся только из чистой прибыли, а в случае получения убытков поборы взиматься не будут.

Ставки, установленные для физлиц


С доходов физических лиц в России взимается НДФЛ. Данная аббревиатура так и расшифровывается – налог на доход физических лиц. Ставки налогообложения выручки от продажи недвижимой собственности определяются статусом плательщика:

  • 13% размера полученного вознаграждения должны уплатить резиденты;
  • 30% заработанных средств платят нерезиденты.
Для частных лиц процент отчисления в госбюджет единый, он устанавливается ст. 224 НК РФ и не зависит от того, использовался ли товар в хозяйственной деятельности или нет. Ставки для индивидуального предпринимателя определяются выбранным им режимом налогообложения.

Освобождение от финансовых обязательств


Уплата налога при продаже коммерческой недвижимости прямо зависит от того, задействовались ли недвижимые средства непосредственно в предпринимательской деятельности. Соответствующее правило закрепляет пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК.

Согласно этой норме освобождение от обязательного отчисления в пользу государства возможно при условии обладания в течение определенного срока предметом продажи. Однако если последний эксплуатировался в предпринимательстве и выступал инструментом получения прибыли, налог на доход от отчуждения перечисляется в госказну независимо от длительности владения.

Если вещь не привлекалась в бизнес-процесс


Выручка физлица от реализации коммерческого недвижимого имущества, которое не было задействовано в предпринимательской деятельности, может быть освобождено от взыскания НДФЛ в порядке ст. 217, 217.1 НК.

Аналогичное разъяснение предоставил Минфин России в письме № 03-04-05/14057 от 23.04.2013. Согласно позиции Министерства доходы от реализации недвижимости, не выступавшей инструментом для целенаправленного систематического получения прибыли, облагаются отчислениями в общем порядке в соответствии с главой 23 НК «Налог на доходы физических лиц».

При этом основные правила аннулирования пошлины согласно ст. 217 и 217.1 Кодекса выглядят следующим образом:

  • вещи, приобретенные до 01.01.2016 года, реализуются без взимания побора с выручки, если продавец числился в статусе собственника хотя бы 3 года;
  • если помещение оформлялись реализатором, начиная с 01.01.2016, отмена перечислений в госказну возможна при условии отчуждения вещи после истечения 5 лет (кроме унаследованного или подаренного близкими родственниками отчуждаемого предмета, а также приватизированного имущества или вещей, полученных за договором пожизненного содержания).

Если объект был задействован в предпринимательстве


По общему правилу, если имущественная масса эксплуатировалась владельцем для заработка, претендовать на отмену пошлины не позволено. При этом срок владения отчуждаемым товаром не важен.

Интересное разъяснение по этому вопросу содержит письмо Минфина от 17.03.2016 года № 03-04-05/14843. Согласно опубликованной информации лицо все же может быть освобождено от уплаты НДФЛ по сроку давности владения, если:

  • имущество использовалось в прошлом в бизнесе, однако такие процессы до перехода права собственности прекратились;
  • субъект был зарегистрирован как ИП, однако на момент заключения договора официально остановил предпринимательскую деятельность и снялся с учета.

Еще один случай, когда активная бизнес-недвижимость освобождается от поборов, содержит НК РФ. В уже упомянутом пп. 17.1 п. 1 ст. 217 указан перечень имущества, которое можно продавать без отчислений, даже если с помощью такой собственности продавец систематически зарабатывал. Обязательное условие налоговой льготы стандартное – пребывание вещи в собственности отчуждателя не меньше минимального предельного срока. Список льготных объектов составляют:

  • жилые дома;
  • квартиры;
  • комнаты;
  • приватизированные жилые здания;
  • дачи и садовые домики;
  • транспортные средства.

Правила уплаты налога индивидуальным предпринимателем


Российское законодательство приравнивает ИП к физическому лицу. Бизнесмен, который не пользовался предметом договора для бизнеса, обязан платить налоги по обычной схеме, предусмотренной для физлиц. В этом случае зарегистрированный статус ИП не влияет на размеры налоговых расходов.

Иная ситуация складывается, если субъект пользовался отчуждаемым товаром в хозяйственной деятельности. Предпринимателю, который использовал нежилую постройку для ведения бизнеса, дополнительно придется перечислить проценты с прибыли в пользу государства. В таких обстоятельствах продолжительность владения товаром никакого значения не имеет. Конкретные ставки зависят от выбранного режима налогообложения:

  • работа на ОСН (общая система налогообложения) предусматривает отчисление госпоборов в пределах 13%. При этом продавцу придется дополнительно выложить сумму в размере 20% бизнес-прибыли в качестве НДС;
  • если применяется УСН (упрощенная система налогообложения), следует быть готовым отдать государству 6% или 15%. Первое значение установлено для схемы «доходы», когда взыскание производится с полученной валовой выручки. 15‑процентная пошлина применяется при выборе схемы «прибыль минус расходы». При этом субъекты РФ вправе понижать эти показатели до установленного федеральным законодательством минимума.

Продавец, желающий уменьшить налогооблагаемую базу на потраченные на приобретение товара средства, должен учесть следующее правило. ФНС принимает во внимание расходы, осуществленные только в том году, когда происходит переход права собственности.

ИП, работающие на ЕНВД (единый налог на временный доход) или патентной системе, перечисляют платежи в госказну по правилам упрощенки или ОСН.

Налоговые вычеты


Иногда налогоплательщики, которые не могут претендовать на аннуляцию поборов, заявляют об имущественном налоговом вычете. ИНВ – это специальная скидка, которая дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу.

В соответствии с предписаниями НК лицо вправе заявить об ИНВ, и таким образом уменьшить объем налогооблагаемой базы на 1000000 или 250000 рублей. Первая ставка применяется для жилых помещений, а вторая – для других предметов.

Ситуация с НВ при реализации коммерческих помещений и сооружений перекликается с порядком освобождения физлица от уплаты взыскания, если оно владеет вещью в течение последних 3 или 5 лет перед продажей. События для плательщика могут разворачиваться следующим образом:

  • имущество не было вовлечено в хозяйственный процесс – субъект вправе заявить о НВ согласно ст. 220 НК. Соответствующие разъяснения также были предоставлены в письме Минфина № 03-04-05/14843 от 17.03.2016 года;
  • объект использовался в предпринимательстве – закон не предоставляет возможности заявить в таком случае об ИНВ. По этому вопросу даже существует правовая позиция Верховного суда РФ, закрепленная в Определении от 19.02.2018 № 310-КГ18-20868. Согласно этому акту при реализации используемой по целевому назначению коммерческой недвижимости нельзя декларировать вознаграждение от сделки просто как физлицо, не предприниматель, и применять при этом ИНВ.

Декларирование


написание заявленияУплата налога по результатам годового финансового периода проводится до 15 июля года, следующего за годом подписания договора купли-продажи. Кроме этого лицо обязано до 30 апреля подать специальную декларацию, в которой отражаются доходно-расходные манипуляции. Отчетность предоставляется в ФНС по установленной форме. В пакет обязательной документации декларант также должен включить бумаги, подтверждающие право на ИНВ.

Непредставление декларации, уклонение от погашения обязательных сборов влечет за собой административную или уголовную ответственность. Кроме этого на налогоплательщика ложится обязанность достоверного отражения информации обо всех манипуляциях относительно отчуждаемого владения.

Гражданин обязан сообщить ФНС о факте использования объекта в бизнесе и уплатить долю государства в том размере, который предусмотрен законодателем в таких случаях. Налоговики, в свою очередь, уполномочены проверить правдивость представленной информации.

Сам факт реализации помещения и объемы выплаченного вознаграждения скрыть от ФНС крайне трудно. Указанная информация отображается в государственных реестрах, банковских операциях, бухгалтерской отчетности. При обнаружении недоплаты нарушителя обяжут не только перечислить недостаток, но и накажут штрафными санкциями.

Примеры расчетов


Ситуация №1. Кузнецов А. в 2015 купил помещение мастерской за 3 млн рублей. В 2017 он перепродал постройку за 4,5 млн рублей. Кузнецов сохранил все документы по издержкам, осуществленным на приобретение мастерской в 2015. Срок владения объектом менее 3 лет, поэтому выручка облагается НДФЛ. Поскольку продавец документально подтвердил траты, начисления налога при реализации коммерческой недвижимости происходит так:

(4 500 000 – 3 000 000) × 13%= 195 000 рублей

Если бы Кузнецов не предоставил бумаги о подтверждении понесенных затрат, например, по причине их утраты, использовался бы следующий алгоритм:

4 500 000 × 13% = 585 000

Если Кузнецов принял бы решение отложить сделку до 2018, поборов он бы не уплачивал.

Ситуация №2. Франков И. в 2017 приобрел складское помещение за 12 млн рублей. В 2019 году на рынке недвижимости произошли изменения и последняя сильно упала в цене. Франков решил отчудить постройку в связи с нецелесообразностью его дальнейшего использования.

Нашелся покупатель, который согласился купить склад за 10 млн. Убытки Франкова по этой операции составили 2 млн. Поскольку отчуждатель не получил прибыль, налог платить не нужно.

Ситуация №3. Ибрагимов Н. приобрел в 2018 году постройку под магазин за 1 млн рублей. В 2019 было принято решение о перепродаже бизнес-недвижимости за 2 млн. Ибрагимов Н. не является налоговым резидентом РФ.

Размер налога рассчитывается по следующему алгоритму:

(2 000 000 – 1 000 000) × 30% = 300 000

Заключение


Вознаграждение, заработанное от продажи коммерческой недвижимости, подпадает под обязательное налогообложение. Порядок взыскания процентов в госбюджет зависит от того, использовалась ли такая недвижимость в предпринимательских целях для получения прибыли. Субъекты, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, уплачивают поборы исходя из выбранного режима налогообложения.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

split

Задайте свой вопрос бесплатно!
Ссылка на основную публикацию
arrow
Adblock
detector