Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги

Счастливые обладатели дополнительных квадратных метров часто задаются вопросом, как правильно сдать квартиру в аренду. Главный принцип – любые операции с недвижимостью должны быть оформлены документально. Даже если сдача в аренду планируется на короткий срок или знакомым, договорные отношения важно узаконить. Кроме того, не стоит уклоняться от требований по налогообложению. Лучше грамотно подойти к решению вопросов и легализовать свои доходы.

Налоговая арифметика в цифрах

Налоговое законодательство РФ требует обязательную уплату налога с прибыли. Работодатель удерживает с заработной платы сотрудника в пользу бюджета государства 13% автоматически. Арендодатель, получая прибыль от сдачи в наем помещения, платит процент с вырученных средств самостоятельно.

Но в отличие от заработной платы, налог от аренды может быть 6%, 13% и даже 30%. Разберем причины градации, применяемые к данной категории налогов.

Процентная ставка по налогу на прибыль от сдачи в аренду применяется исходя из статуса налогоплательщика. Рассмотрим, к кому в качестве арендодателя «лояльнее» относятся фискальные органы:

Гражданин

Гражданин – физическое лицо. Эта категория плательщиков обязана отдавать 13% своей доли арендной прибыли, если является резидентом РФ. В том случае, когда гражданин в течение года большую часть времени живет за границей, а на территории России сдает внаем жилье, его налоговая ставка на прибыль увеличивается до 30%. Сам обладатель квартир признается нерезидентом. Поэтому если в планах сдать три квартиры и уехать в заморские страны в долгосрочный отпуск, лучше поискать альтернативу в качестве плательщика.

Предприниматель

Предприниматель – индивидуальное юридическое лицо, зарегистрированное в данном качестве. Эта категория платит 6%. Но есть ряд требований, которые бизнесмен частник должен соблюдать:

1. Работать по упрощенной системе налогообложения (УСН).
2. Оплачивать страховые взносы в бюджет.
3. Подавать декларацию о налогах.

Данный вариант обычно применяется владельцами нескольких квартир. Важно вести бухгалтерскую отчетность и своевременно оповещать налоговую службу об изменениях в декларации.

Патентообладатель

Патентообладатель – индивидуальный предприниматель, занимающийся деятельностью в рамках законодательства РФ. Процент налога равен произведению налоговой базы на 6% (в Республике Крым до 2021 года – 4%). Размер базы исчисляется исходя из стоимости квартиры. Его можно уточнить в налоговой по месту регистрации или самостоятельно рассчитать онлайн, используя налоговый калькулятор.

Это тип налогообложения совместим с иными видами. Его можно оформить на срок от 1 месяца до 1 года. Чем меньше срок, тем меньше стоимость патента. Еще один аргумент в пользу патента – его можно оплатить частями, если приобретать на период от 6 месяцев.

Самозанятый

Самозанятый – человек, независимо от юридического статуса. В таком формате налог на профессиональный доход для гражданина составит 4%, для ИП и ЮЛ – 6%. Чтобы перейти на данный вид налогообложения, достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого в приложении «Мой налог» на сайте ФНС. Это пилотный проект от Правительства РФ сделан в качестве эксперимента. Применяется только на четырех территориях, указанных в 422-ФЗ от 27/11/2018 – Москва и область, Калужская область и Республика Татарстан. Действует с начала 2019 года по 2028 включительно.

В каждом конкретном случае статус налогоплательщика несет определенные корректировки в общую картину. Нельзя однозначно сказать, что лучше, а что нет. Выбор сугубо индивидуален и зависит от дополнительных ключевых моментов.

Юридические аспекты

Чтобы не рисковать своим имуществом, сдаваемым в аренду, заключайте договор! Это может уберечь не только от споров с квартиросъемщиками при различных бытовых ситуациях, но и стать гарантом защиты от возможных трудностей с государственными органами.

Составлять договор можно самостоятельно или прибегнуть к помощи юриста или риэлтерской конторы. Ключевые моменты, которые нужно указать в договоре аренды:

1. Дата – когда составлен документ.
2. Срок аренды – период, на который заключается договор. Считается с даты, указанной в шапке документа в момент подписания.
3. Паспортные и иные общие данные лиц, заключающих договор. Если арендодатель является юридическим лицом. В договоре должны фигурировать его данные из ЕГРЮЛ/ЕГРИП.

1. Стоимость сдаваемой жилплощади (можно указать рыночную и кадастровую одновременно).
2. Период и особенности расчетов, крайние сроки оплаты (если платежи ежемесячные).
3. Права сторон, их обязанности в контексте законотворческих норм.
4. Аспекты регулирования отношений при неисполнении обязательств (со ссылкой на суд соответствующей юрисдикции по месту проживания).
5. Дополнительные расходы на коммунальные платежи или связанные с текущим ремонтом. Кран в ванной или домофон может сломаться, поэтому нужно заранее позаботиться о способах решения подобных вопросов.
6. Опись имущества (акт приема-передачи). К этой части договора стоит подойти основательно. Не поленитесь указать не просто «холодильник», а точную марку, модель, цвет, чтобы не обнаружить маленький рефрижератор вместо новенького двухкамерного домашнего ледника.
7. Ограничения в пользовании. Здесь стоит указать требования закона «О тишине» для конкретного региона, разрешенное количество гостей и проводимых мероприятий.

Это базовые моменты для договора аренды. По своему усмотрению собственник может варьировать необходимость некоторых пунктов, но в рамках закона.

Нет договора, нет защиты

Рассмотрим, с чем может столкнуться недобросовестный или ленивый арендодатель, не имеющий документального подтверждения своих действий:

• штрафные санкции. В век современных технологий и связи государственные фискальные органы успешно выявляют неплательщиков. Если выясняется, что арендодатель не предоставил декларацию, ушел от уплаты налогов, ему грозят штрафы или лишение свободы. Диапазон штрафных норм составляет от 100 до 500 тысяч рублей, ограничение свободы до 3-х лет;
• имущественный вред или материальный ущерб. Ремонт в квартире дело трудоемкое и дорогостоящее, а вот его порча – дело не хитрое. Сдавая квартиру на устной договоренности, в таких случаях невозможно доказать, что был нанесен материальный вред, что-то украдено или сломано;
• вовлеченность в мошеннические схемы. Даже если вы честно сдаете свое кровное, арендаторами могут стать лица с весьма сомнительной репутацией. Согласитесь, трудно объяснить органам полиции, почему в вашей квартире проживают незаконные мигранты или работает интим-салон, если нет договора аренды;
• расходы сверх прибыли. Нередки случаи накопления задолженности за коммунальные платежи, даже если вы ежемесячно их исправно оплачиваете. Неприятным сюрпризом для владельцев становятся счета за интернет и работу клининговой службы после того, как квартиранты съезжают.

Это основные риски, с которыми может «повезти», если самостоятельно сдать квартиру в аренду без должного оформления сделки.

Пошаговое руководство для арендодателя

Многие арендодатели считаю, что нужно найти квартиранта, а потом заключить сделку, получив желаемую сумму за сдачу в наем. Но в данной сфере есть свои подводные камни. Чтобы не остаться у разбитого корыта, нужно заранее подготовиться в сделке, как юридически, так и тактически.

При оформлении квартиры в аренду порядок действий должен быть структурирован следующим образом:

1. Чтобы на 100% получить гарантию защиты сдаваемого жилья, его стоит обязательно застраховать. Так можно уберечься от непредвиденных ситуаций и гарантированно сохранить свои деньги, вложенные в квартиру.
2. Если жилье оформлено в долевую собственность, необходимо получить согласие всех владельцев. Эту процедуру нужно оформить у нотариуса, получив доверенность на право сдавать квартиру. Если в аренду сдается комната в коммунальной квартире, требуется согласие соседей.
3. Составить договор с описью имущества или с отдельным актом приема-передачи. Лучше один раз потратить время и указать полноценные условия сделки, чем после факта обнаружения ошибки или не внесенной информации упустить выгоду или понести убытки.
4. Подготовить документы для налоговой службы. Понадобятся копии паспортов участников сделки, копии договоров и документы по оплате (чеки, выписки, расписки).
5. Ежегодно до конца апреля арендодатель обязан подавать декларацию и подготовленные документы в налоговую службу по месту регистрации (проживания) и оплачивать рассчитанный налог.

Все документы и декларацию можно подавать через электронные сервисы личного кабинета на сайте www.nalog.ru. Там же можно произвести оплату по налогам и проверить корректность данных о имуществе.

Важные тонкости

Есть некоторые грани в процедуре аренды, на которые стоит обратить внимание:

• срок аренды превышает календарный год – договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре с оплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Чтобы избежать этого, можно оформить договор на период меньше чем 364 дня и продлевать его при необходимости;
• если владельцем арендованной квартиры являются несколько человек, они также обязаны сдавать декларацию о доходах по данному объекту. В данном случае у остальных участников владения собственностью декларация будет нулевой;
• факт продажи сдаваемой в наем квартиры не освобождает от уплаты налогов на полученную прибыль. Здесь действует принцип законного понуждения в отчете перед налоговыми органами с оплатой налога, причитающегося от дохода за аренду;
• если квартира сдается индивидуальным предпринимателем, она считается объектом, используемым в коммерческих целях. Продать её как физическое лицо предприниматель не сможет. Независимо от срока владения, ИП обязан заплатить 6% налога от продажи жилья;
• налоговый вычет в отношении дохода от продажи квартиры не применим к ИП, равно как и прочие виды имущественных вычетов (на покупку жилья);
• если составлен договор безвозмездного пользования, налог платить не нужно. Но в таком случае есть риск не получить прибыль в случаях разногласий сторон;
• срок сдачи в аренду при расчете налога не важен! Учитывается полученная денежная выручка и на ее фоне формируется обязательство;
• перед подписанием договора проверьте действительность паспорта арендатора на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России. Так же можно получить информацию о человеке через сервис проверки физ. лица.

Сдача квартиры в аренду – прекрасный источник дополнительного дохода. Главное, действовать в рамках закона и не скрываться от уплаты налогов. Чем прозрачнее отношения с государственными структурами, тем больше гарантий и защиты.