Как выделить доли в квартире по материнскому капиталу

Большинство получателей семейного сертификата предпочитают потратить государственную помощь на улучшение условий проживания. В таком случае недвижимость оформляется в совместное владение домочадцев. Причем выделение долей в квартире по материнскому капиталу (МК) проводится и на общих детей супругов. На практике возникают вопросы по размеру долей, срокам и способам их оформления, проведением самой сделки на этапе подключения МК. Рассмотрим варианты исполнения обязательств с учетом требований закона и правового опыта.

Содержание

Правовое регулирование

Самое значимое субсидирование семей, где родители решаются как минимум на второго ребенка, проводится с 01.01.2007. Вопросы жилья – первая и глобальная проблема большинства из них. Поэтому с самого начала работы господдержки в ФЗ № 256 «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей» включен раздел, регулирующий столь значимую сферу:

нормы ст. 10 позволяют семье использовать деньги на жилищные цели;
п. 4 ст. 10 установил обязанность зарегистрировать недвижимость по долям.

Через год действия программы Постановление № 862 «О правилах направления средств МК на улучшение жилищных условий» уточнило алгоритм предоставления государственных средств. Здесь же появилось требование в отдельных случаях закрепить долевое обязательство письменно.

В чем заключается обязательство

Господдержка предоставляется не владельцу сертификата, а на нужды семьи. Поэтому закон защищает интересы всех домочадцев и обязывает при любом способе использования МК оформить приобретение в общую собственность родителей и их детей. И не важно, старший это ребенок или малыш, благодаря которому семья улучшает бытовые условия.

Тут есть несколько ключевых моментов:

обязанность по предоставлению долей возникает, даже если потраченная из МК сумма совсем невелика;
размеры долей устанавливают родители добровольным соглашением;
дети могут быть кровными или усыновленными;
доля не полагается ребенку от прежнего брака, неусыновленному владельцем МК (даже если он живет в семье получателя МК);
часть недвижимости полагается также взрослому потомству (в том числе и усыновленному).

А вот наделять долями детей, родившихся после процесса разделения объекта, не обязательно. Распределение собственности допустимо как в ходе сделки, так и спустя несколько месяцев или даже лет.

Когда доли можно выделить позже

Объект в залоге у банка. Редко у кого доходы позволяют сразу же рассчитаться за квартиру или дом. И тогда жилье приобретается по ипотеке, а на объект банк накладывает обременение. По закону собственник не сможет распоряжаться своим приобретением до полного расчета по кредиту и снятия залога. Только после этого можно заняться распределением долей между членами семьи. На выполнение требований закона отводится 6 месяцев.

Квартира или дом пока не существуют юридически. Супруги решают вступить в долевое строительство многоквартирного дома. Тут приобретается право требования по договору ДУ, поскольку по документам объекта еще нет. После сдачи дома квартиры передаются дольщикам. Доли на домочадцев предоставляются в течение полугода после регистрации прав в ЕГРН.

Если же «долевка» приобреталась в ипотеку, квартира переходит в залог к банку. Распределение прав придется отложить до снятия обременения. Похожая ситуация складывается с ИЖС.

Собственность зарегистрирована до получения сертификата. Семья уже при ипотеке: жилье куплено в кредит и числится за одним из супругов. Они гасят часть заемных средств или полный остаток средствами МК, и следом появляется необходимость долевого распределения этого объекта.

Важно. При отложенном оформлении ПФР потребует от титульного покупателя/собственника письменное обязательство о наделении долями остальных домочадцев.

В каких случаях покупатель «делится» квартирой

Это все разрешенные законом сделки, где используется МК (ст. 10, 256-ФЗ):

покупка готовых квартир;
участие в долевом строительстве;
возведение или реконструкция частного дома и прочих объектов ИЖС;
погашение части ранее взятого жилищного кредита, уплата процентов.

Процесс распределения долей зависит от особенностей сделки. Однако детального регламента и размера владения каждого домочадца закон не установил.

Подготовка письменного обязательства и взаимодействие с ПФР

Ведомство не допустит перевода господдержки без уверенности в правомерной регистрации перехода прав. Подтверждением служит нотариальное обязательство супруга-покупателя на выделение долей. Единой формы у этого документа нет. Нотариус учитывает особенности ситуации и правовую практику.

Юридически значимая информация

Она должна определять ответственное за выделение долей лицо, подтверждать целевое расходование МК, устанавливать сроки и условия исполнения по обязательству. Для этого в документ включаются:

ФИО владельца сертификата, его супруга (если он выступает стороной сделки, созаемщиком), данные регистрации и паспорта;
реквизиты сертификата;
сведения о документах по приобретению/строительству объекта, включая кредитные договора, адрес недвижимости, сведения ИЖС или долевого объекта;
текст обязательства по выделению долей;
сроки и обстоятельства выполнения;
ссылки на регулирующее законодательство, пункт о дееспособности сторон;
подпись гражданина, сведения о нотариусе, размер пошлины, дата удостоверения.

Подтверждение составляется в 3 экземплярах: один – для Пенсионного фонда, второй – для супруга-покупателя, третий остается в нотариальной конторе. На оформлении присутствуют оба супруга, если один из них созаемщик, или имущество оформляется в долевое владение пары.

Если в договоре купли/продажи в числе обязанностей приобретателя указано оформление жилья в общую собственность домочадцев, письменное обязательство не потребуется.

Пакет документов

Нотариусу предоставляют:

паспорта супругов;
свидетельство о браке;
сертификат МК;
свидетельства о рождении/усыновлении детей, с 14 лет еще их паспорта;
основания собственности: договор купли/продажи, ипотеки, ДДУ, передаточные акты квартиры в новостройках, кадастровый паспорт объекта ИЖС;
на возведение дома: разрешение муниципалитета с приложением проекта, бумаги на участок (справка ЕГРН, договора бессрочного пользования, пожизненного владения).

Важно. Общий срок выделения долей установлен в 6 месяцев. Полугодие отсчитывается после наступления событий, указанных в нотариальном обязательстве.

Обращение в ПФР за разрешением

Все документы предоставляются в территориальное отделение Пенсионного фонда лично или через МФЦ. Сотрудник предлагает заполнить заявление на распоряжение средствами МК с указанием цели расходования (форма утверждена Приказом Минтруда № 674-н).

Если на сайте Госуслуг открыт идентифицированный личный кабинет, можно подать электронное заявление с приложением оцифрованных копий документов. Точный перечень необходимых в конкретной ситуации бумаг устанавливает Постановление № 862.

Решение по обращению держателя сертификата принимается за 30 рабочих дней после поступления бумаг в ПФР. Еще 10 дней понадобится на перевод денег продавцу (п. 17 приложения к Постановлению № 826).

Порядок выделения долей

Стоит сразу внести ясность в этот вопрос. Речь не идет о физическом размере площади в квадратных метрах, нормативах на одного человека по ЖК РФ или региональным стандартам. Подразумевается юридическое право одного человека на часть общей собственности, выраженное в дробных долях от общего владения (допустим, 1/3, 1/2, 1/4, 1/8). И такое разделение родители проводят сами без конкретных указаний законодателя.

Когда следует приступить к предоставлению долей

Отправная точка переоформления собственности связана с получением полных правомочий на недвижимость. Событие связано со следующими обстоятельствами:

погашен ипотечный кредит со снятием обременения в Росреестре;
проведен полный расчет с продавцом недвижимости;
внесен последний платеж по беспроцентной рассрочке за недвижимость;
завершен паевой расчет в ЖСК;
квартира долевого строительства передана собственнику по акту приема/передачи;
объект ИЖС принят в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет;
завершена реконструкция дома с внесением изменений в базу ЕГРН.

Инициирует распределение собственник. Как правило, это получатель сертификата МК. Но иногда недвижимость оформляется на его супруга или в собственность семейной пары. При ипотеке надо позаботиться о снятии обременения. Только после этого можно приступать к распределению собственности.

Варианты исполнения долевого обязательства

Изменение формы владения объектом, приобретенным по материнскому капиталу, происходит по одному из следующих способов:

заключается соглашение о выделении долей;
оформляется дарственная на часть недвижимости.

Особенности долевого распределения по обязательству зависят от количества собственников объекта. Стоит подробно остановиться на распространенных ситуациях.

Выделение долей если собственник один

Шаг 1 – супруг «делится» квартирой со второй половиной. Титульный владелец предоставляет долю супругу путем раздела совместно нажитого имущества. При этом пара должна посетить нотариуса для заключения соглашения, а потом зарегистрировать изменение в ЕГРН.

Шаг 2 – раздел на доли. Теперь каждый из родителей распределяет свою часть собственности между детьми. Тут два способа: составление соглашения о выделении долей или дарственная (составляется на каждого несовершеннолетнего отдельно). В правовых документах за несовершеннолетних расписываются родители, они же представляют интересы подопечных в Росреестре, МФЦ.

Право на недвижимость у обоих супругов

Вариант 1 – долевая собственность. Здесь сразу можно подарить долю из своей части квартиры или заключить соглашение о распределении владения.

Вариант 2 – совместная собственность. Принцип действия вновь предусматривает соглашение супругов о разделе имущества, после чего каждый родитель наделяет детей правами на свою часть владения.

Правом на часть недвижимости обладает только официальный супруг получателя МК (параллельно – приобретателя объекта). В этом случае надобность в двухходовом алгоритме отпадает: получатель госпомощи сразу распределяет доли на детей.

Как определить размеры долей

Изначально размер выделенной части не важен: хоть даже по 1/8 или 1/12 предоставить сторонам, п. 4 ст. 10, 256-ФЗ будет исполнен. Но сначала нужно заглянуть в текст обязательства:

если предусмотрены точные параметры, надо руководствоваться этой схемой;
формулировка «определение долей по соглашению» дает свободу действий.

Получается, что непростой вопрос отдан «на откуп» супругам. Поскольку непродуманный раздел чреват спорами в будущем, юристы рекомендуют использовать практические наработки. Вот самые популярные способы раздела:

Раздел поровну между всеми. Так, если в семье мать, отец и двое детей, на каждого переписывается по ¼ доли, а на родителей и 3-х детей придется по 1/5 квартиры;
Преимущественная собственность супругов. Здесь объект разделяют на 3 части, 2 из которых идет родителям, 3-я доля равномерно распределяется между детьми.

Есть мнение, что ребенку достаточно микроскопически малой доли, поскольку за ним в любом случае закрепляется юридическое право на квартиру. И действительно, в практике встречаются зарегистрированные детские доли в районе 1/40, 1/50 и даже 1/100. Однако Верховный Суд посчитал такую позицию ущемлением интересов детей и предложил свои рекомендации.

Доли родителей и их детей в праве на недвижимость, приобретенную с использованием МК, определяются пропорционально затраченной суммы сертификата (а не всей стоимости объекта). Если жилищный вопрос полностью решен за счет субсидии, доли каждой стороны равны.

От этого положения стоит отталкиваться при определении минимальной части в праве собственности. Причем как несовершеннолетних, так и взрослых лиц. Внесли родители 2-х детей 400 тыс. рублей МК в счет первоначального взноса при ипотеке, – минимальная доля каждого эквивалентна 100 тыс. (400000:4). Когда дело касается детских прав, этот порог лучше не занижать.

Важно. Один из супругов вправе отказаться от своей части недвижимости в пользу ребенка или второго супруга. Отказ несовершеннолетних собственников с высокой долей вероятности оспорят органы опеки или прокуратуры.

Регистрация долевой собственности в Росреестре

Вне зависимости от способа передачи права на недвижимость, все изменения необходимо зафиксировать в базе ЕГРН. Порядок установлен 218-ФЗ. Пункт 2 статьи 42 требует подавать заявление на фиксацию долевой собственности каждым совладельцем. До 14-летнего возраста несовершеннолетние не обладают дееспособностью, от их лица выступают сами родители.

Весь алгоритм сводится к предоставлению в МФЦ документального пакета:

заявление от каждого владельца;
их удостоверения личности;
правовые основания приобретения недвижимости: договор купли/продажи, долевого участия;
соглашение супругов о разделе общего имущества, дарственные, соглашения по выделению долей;
квитанция об уплате госпошлины.

Срок рассмотрения пакета документов составляет 10 рабочих дней с момента поступления в Росреестр документов. После этого можно заказать обновленную выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах.

Надо ли уведомлять ПФР о выполнении

Если составленный ранее документ не предусматривает итоговое посещение ПФР, достаточно заручиться справкой ЕГРН о форме права и владельцах.

К тому же Федеральный закон уведомлять ПФР также не требует, да и в ведомстве есть свой экземпляр со всеми сроками. Проверить выполнение оператор сможет по каналу межведомственного взаимодействия с ЕГРН.

Последствия неисполнения обязательства

Зачастую собственники сознательно не выделяют доли. Проволочкам есть житейское объяснение. Несовершеннолетний сильно тормозит продажу квартиры, поскольку требуется одобрение органов опеки с гарантиями для ребенка в новом жилье. Да при любой сделке с квартирой надо получить одобрение собственников.

Конечно, расхолаживает отсутствие административных санкций за нарушения по обязательству. Однако неприятности гражданско-правового характера куда серьезнее штрафов. Обойденная при распределении сторона, либо надзорный орган через суд потребуют:

распределить/перераспределить доли;
возместить потери при наличии морального вреда;
расторгнуть сделку отчуждения, приобретенной с участием средств МК, если доли так и не выделены.

И главное. Суд и прокуратура считают неисполнение обязательства нецелевым расходованием. Если ответчик по-прежнему уклоняется от распределения права, ситуация может обернуться принудительным взысканием госсредств в бюджет. Со временем специалисты прогнозируют увеличение претензий по вопросам расходования МК. Так что проще выполнить свои обязанности, чем столкнуться с проблемой в самый неподходящий момент.

Поделиться с друзьями: