Страхование объекта недвижимости при ипотеке
Приобретение жилья (дома, квартиры, комнаты и др.) путём привлечения кредитных средств – долговременная и рискованная операция, поэтому страхование объектов недвижимости при ипотеке является надёжным инструментом, гарантирующим защиту интересов как заёмщика, так и заимодавца при наступлении непредвиденных обстоятельств. Страхование недвижимости, приобретаемой по ипотеке, является обязательным, о чём прописано в законе от 16.07. 1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции, вступившей в силу 01.01.2019.
Содержание
Что следует из положений закона
Из положений вышеупомянутого закона следует, что:
- Купленная в ипотеку недвижимость, которая до полного погашения кредита находится в залоге у банка-кредитора, подлежит безусловному страхованию. Поэтому на часто задаваемый вопрос «обязательно ли страховать квартиру», ответ однозначный – да.
- Обязательное страхование покрывает не все риски, а только те, которые связаны с повреждением несущих конструкций или полной утратой залогового имущества ввиду форс-мажорных обстоятельств (стихийное бедствие, пожар и т.п.).
- Бенефициаром (выгодоприобретателем) по договору страхования выступает кредитор (банк или иное кредитное учреждение).
- Страховая сумма не может быть меньше размера кредита. В частности, на начальном этапе ипотеки объект должен быть застрахован на сумму, эквивалентную, как минимум, первоначальному взносу. По мере погашения ипотеки размер страховых выплат будет уменьшаться.
- Страхование осуществляется на протяжении всего срока действия ипотеки. Страховые компании оформляют страховку, как правило, сроком на один год, поэтому договор нужно будет переоформлять ежегодно.
Стремясь обезопасить свои финансовые активы, банки часто настаивают на страховании не только недвижимости (что является обязательным), но и других рисков, обычно жизни и имущественных прав (титула). В качестве компенсации дополнительных расходов предлагается более низкая процентная ставка по программе комплексного страхования. Заёмщик вправе отказаться от такой услуги (на этот счёт есть даже разъяснение Высшего арбитражного суда РФ), что существенно снизит страховой взнос. Однако следует иметь в виду, что у кредитной организации существует «противоядие» против несговорчивых заёмщиков – повышенный процент за пользование ипотечным кредитом, что нередко сводит на нет предполагаемую экономию.
Теоретически в момент оформления кредита в банк можно представить действующий полис на страхование жизни при условии, что срок его действия не меньше, чем срок кредитного договора, а сумма – не менее размера кредита. Однако на практике банки почти всегда отказываются принимать договор со сторонней (неаккредитованной) страховой компанией, поскольку его условия, скорее всего, не согласуются с установленными кредитором правилами. Ещё одним аргументом в пользу отказа послужит то, что бенефициаром указан заёмщик, а не банк-кредитор.
Расширенная страховка всё-таки заслуживает внимания: ведь ипотека берётся на многолетний срок, в течение которого могут произойти события, которые невозможно предвидеть на этапе заключения договора. Несчастный случай со смертельным исходом, потеря трудоспособности, болезнь с последующей инвалидностью – беда может прийти, откуда не ждали. С неоплаченным долгом столкнутся наследники или родственники, таких случаев, к сожалению, немало.
Если пойти ещё дальше по пути минимизации рисков, стоит обратить внимание на включение в полис таких пунктов, как отделка квартиры и/или ответственность перед третьими лицами. Если в результате некачественно выполненных строительных работ начнут проявляться разные дефекты (например, отваливаться штукатурка), вы получите компенсацию за причинённый ущерб. Во втором случае вы будете избавлены от необходимости платить соседям за восстановительный ремонт из-за аварии в вашей квартире.
Выбор страховой компании
Казалось бы, вы вправе выбрать любую страховую компанию, но на самом деле вы ограничены списком аккредитованных страховщиков, который у солидных банков достаточно широк (у ВТБ и Газпромбанка, например, их более 20-ти, у Сбербанка – 18). И это не противоречит закону, так как ещё в 2009 году Правительство РФ и ФАС издали постановление, разъясняющее порядок допуска страховых институтов на рынок страхования рисков заёмщика.
Проделав незатейливый маркетинг, вы наверняка найдёте устраивающий вас вариант. А вот если банк заставляет оформить полис в конкретной компании, то это прямое нарушение федерального закона «О защите конкуренции». Хотите – жалуйтесь в ФАС, но лучше не тратить время зря и обратиться в другое кредитное учреждение. И помнить о том, что предоставление в банк полиса о страховании объектов недвижимости по ипотеке является обязательным, в то время как выбор страховщика – ваше неотъемлемое право.
Сколько стоит страховка
Стоимость страхования недвижимости (страховая премия) исчисляется в процентах от размера кредита и зависит от ряда факторов. В частности, немаловажную роль играет характер объекта (одно дело – новостройка, и совсем другое дело, если речь идёт о старом здании с деревянными перекрытиями на вторичном рынке жилья). Нередко страховщики вообще отказываются подписывать договор, если посчитают дом ветхим или сильно изношенным. Также учитываются возраст, профессия, состояние здоровья и другие особенности клиента (например, вредные привычки).
Стоимость полиса отличается у разных страховых компаний, потому стоит потратить время на то, чтобы выяснить цену вопроса (это легко сделать с помощью телефонного звонка или калькулятора на веб-сайте страховщика). В среднем можно ориентироваться на ставку в пределах 0.3-0.6%, хотя можно встретить и 1% – здесь регулятором служит конкуренция. При перезаключении договора страхования на следующий год его стоимость снижается по мере уменьшения долга. Дотошные заёмщики отмечают следующую закономерность: чем выше кредитная ставка, тем ниже цена страховки и наоборот.
Есть пословица: «что потопаешь, то и полопаешь». Применительно к вышеизложенному она означает, что чем глубже вы разберётесь в цепочке «кредитор-страховщик-заёмщик», не пожалев времени и сил, тем меньше будет долговое бремя, а уровень защиты – более высоким.
Калькулятор ипотечного страхования