Что такое переуступка ипотеки на квартиру: условия, требования, риски

Нередко переуступка ипотеки на квартиру является для заемщика единственным способом выбраться из тяжелого материального положения. Несмотря на то, что такой способ решения проблем с выплатами по ипотеке не достаточно распространен среди граждан и с особой осторожностью принимается кредитными организациями, условия и порядок его проведения закреплены на законодательном уровне.

Что такое переуступка по ипотеке

Договор ипотечного кредитования наделяет определенными правами и обязанностями заемщика и кредитора. Согласно положениям № 102 – ФЗ «Об ипотеке», каждая из сторон сделки может передать их третьему лицу. Процедура передачи прав и обязанностей заемщика и/или кредитора третьим лицам получила название «переуступка ипотеки».

В каких ситуациях может потребоваться

Заемщик имеет право передать свои права на ипотечную недвижимость третьему лицу. В таком случае приобретателю жилплощади переходят и обязанности по обслуживанию кредита. В некоторых ситуациях банк также может заключить договор о переуступке с другим юридическим лицом.

Процедура переуступки может потребоваться в различных ситуациях:

1. Развод супругов, которые являются созаемщиками по ипотечному кредиту. Например, один из бывших супругов отказывается от своей доли в недвижимости, а второй согласен самостоятельно исполнять долговые обязательства перед банком. В такой ситуации жилье переходит в единоличную собственность того супруга, который будет продолжать выплачивать кредит.
2. Заемщику нужно срочно погасить кредит и реализовать залоговую жилплощадь. Переуступка ипотечной квартиры оформляется быстрее, чем происходит досрочное погашение займа, снятие обременения с залога и его дальнейшая продажа.
3. Заемщик не желает продолжать выплаты по ипотеке, например, из-за значительного ухудшения его материального состояния. В таком случае он может продать квартиру по переуступке и тем самым освободить себя от долговых обязательств.
4. Банк уступает оформленный кредит иному юридическому лицу. Это может быть как другой банк, так и коллекторское агентство. Чаще всего переуступка кредита банком производится в связи с продажей всего ипотечного портфеля или неисполнения заемщиком взятых на себя обязательств.
5. В случае смерти заемщика к его наследникам переходит не только право собственности на недвижимость, но и обязанности по погашению ипотеки. В такой ситуации также оформляется договор переуступки.

Заемщик может продать ипотечную квартиру по договору переуступки только с согласия кредитора. Единственный случай, когда не требуется получать разрешения банка – оформление договора с наследником умершего заемщика. Следует отметить, что кредиторы относятся к таким сделкам крайне осторожно и соглашаются на проведение переуступки только при наличии веских оснований и полном выполнении установленных требований.

В случае самовольного заключения договора банк имеет право применить в отношении заемщика следующие санкции:

• потребовать полного досрочного погашения задолженности;
• принудительно реализовать залоговую жилплощадь в счет погашения долга.

Также кредитор может в судебном порядке аннулировать сделку или признать ее недействительной.

Порядок заключения сделки по переуступке квартиры в ипотеке

При переуступке ипотеки в отношении покупателя заключается новый договор ипотечного кредитования. Порой его условия могут отличаться от тех, которые действовали в отношении прежнего заемщика. Так, может быть увеличена ставка по процентам, уменьшен срок кредитования или увеличен ежемесячный платеж.

Алгоритм действий для оформления переуступки на ипотечную квартиру:

1. Поиск потенциального покупателя. Действующий заемщик должен самостоятельно предоставить кандидатуру, подходящую под требования банка.
2. Совместное обращение продавца и покупателя в банк для уведомления кредитора о своем намерении.
3. Заключение нового ипотечного договора между кредитором и покупателем.
4. Регистрация права собственности новым владельцем.
5. Расчет с продавцом.

После прохождения всех этапов процедуры покупатель становится новым заемщиком по ипотечному кредиту и берет на себя обязательства по его погашению.

Прежде чем принять решение, финансовое учреждение произведет тщательную проверку покупателя. Будет проверена кредитная история и платежеспособность потенциального заемщика. При наличии у кредитора сомнений в надежности покупателя он имеет право потребовать от него предоставить имущество в залог или привлечь солидарных заемщиков.

Как оформить переуступку на жилье в строящемся доме

Финансовые организации очень осторожно относятся к выдаче ипотечных займов для приобретения строящегося жилья. Такое отношение обусловлено повышенными рисками для кредиторов. Банки выдают жилищные кредиты на приобретение строящегося объекта только в том случае, если между ним и застройщиком установлены партнерские отношения.

По отношению к недостроенному жилью может быть заключен только договор об уступке права требования (цессии), так как право собственности на такой объект еще не оформлено. Заключить его можно до ввода здания в эксплуатацию.

После сдачи объекта у заемщика появляется право собственности на ипотечную квартиру. Продажа такой недвижимости осуществляется путем заключения стандартного договора переуступки кредита.

Переуступка ипотечного кредита банком

Кредитор имеет право в одностороннем порядке передать право требования и обязанности по ипотечному договору другому юридическому лицу. После оформления сделки он должен в письменном виде оповестить заемщика о произведенных изменениях. В письме должна быть указана следующая информация:

• данные о новом кредиторе;
• способы и порядок внесения ежемесячных платежей;
• новые реквизиты для оплаты.

Если плательщик не был должным образом уведомлен о смене условий договора, то новый кредитор не имеет права применять в отношении него какие-либо штрафные санкции.

Основные преимущества для нового владельца

Для покупателя процедура оформления переуступки на ипотеку имеет ряд преимуществ:

• упрощенная процедура кредитования. Заключить договор о переуступке прав и обязанностей по жилищному кредиту значительно проще, чем получить новый ипотечный заем. Покупателю не нужно собирать документы на жилплощадь и производить ее оценку. Это позволяет потенциальному приобретателю квартиры сэкономить средства на оплате услуг оценочной компании;
• чаще всего стоимость ипотечных квартир, которые приобретаются по договору переуступки, ниже среднерыночных значений. Это позволяет купить подходящее жилье по приемлемой цене;
• покупатель может быть уверен в юридической чистоте квартиры, так как она проверялась банком в момент заключения первоначального кредитного договора.

Эти факторы делают процедуру переуступки ипотечной квартиры привлекательной в глазах потенциальных покупателей.

Риски сторон

Несмотря на наличие неоспоримых преимуществ, подобная сделка несет с собой определенные риски:

• покупатель, решивший приобрести квартиру в строящемся доме, рискует остаться без средств и без жилья из-за прекращения строительства. Чтобы свести этот риск к минимуму рекомендуется заключать договор только с аккредитованными застройщиками;
• новый заемщик рискует остаться без недвижимости в случае ухудшения его материального состояния. В такой ситуации кредитная организация может без согласия владельца выставить квартиру на торги, а вырученные средства направить в счет погашения задолженности;
• банки, в свою очередь, рискуют потерять заемные средства из-за невыполнения обязательств, взятых на себя новым владельцем.

Заключение

Оформление переуступки на ипотечную квартиру – процедура, предусмотренная законодательством. Порядок ее проведения регламентирован №102 – ФЗ. Процедура может помочь заемщику избавить себя от исполнения обязательств по кредиту. Покупатель получает возможность приобрести жилплощадь по заниженной стоимости, а банк – возвратить средства, выданные на покупку недвижимости. Если инициатором процедуры является заемщик, ему в обязательном порядке потребуется получить согласие кредитора.