Способы передачи денег при купле-продаже квартиры

Передача денег при продаже квартиры важный шаг для окончания сделки. Чтобы по наивности не оказаться в ловушке мошенников нужно правильно передавать средства продавцу жилья. В этой статье рассмотрим способы грамотной передачи денег, а также проанализируем главные ошибки участников сделки.

Как отдавать деньги

Современные покупатели недвижимости могут воспользоваться любым из семи способов передачи денег:

• наличными в руки хозяину;
• безналичным расчётом;
• оплатой через агентство;
• с помощью банковской ячейки;
• наличными у нотариуса;
• посредством аккредитива;
• депозитом у нотариуса.

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. И подходят эти способы под определённые ситуации.

Лично в руки

Первый способ расчёта между участниками сделки – из рук в руки является самым опасным. Угроза для самого владельца: деньги могут оказаться фальшивыми. Угроза для покупателя – сумку с деньгами могут вырвать прямо на улице. Да и как доказать потом, что деньги передал на руки хозяину жилья. А вдруг последний окажется проходимцем? Чтобы сделка закончилась благополучно нужно или вооружиться парой-тройкой охранников, или брать в аренду у банка специальное переговорное помещение, а когда покупатель передаст деньги, сразу класть их на счёт.

Перевод на расчётный счёт

Безналичный расчёт – более современный и безопасный способ передачи денег. Покупатель просто переводит сумму, оговоренную в соглашении о купле продаже на расчётный счёт владельца. У покупателя остаётся чек – как подтверждение уплаченных денег. Тогда продавец квартиры не сможет утверждать, что не получил перевод, поскольку всё можно доподлинно проверить, запросив информацию у банка. Также, если перевода средств не было, продавец имеет право потребовать отмены регистрации и самого процесса купли-продажи. Единственный минус такого расчёта – комиссия банка за перевод крупной суммы.

В риэлтерской конторе

Если стороны проводят сделку через риэлтерское агентство, то и передача денег может осуществляться в офисе этой компании. Этот способ имеет множество плюсов: средства передаются не самому продавцу, а риелтору, которому выгодно, чтобы сделка прошла успешно. Для подсчёта денег продавцу предоставят отдельную комнату. Кроме того, риелтор сам позаботится и о нотариусе. Большой минус для приобретателя квартиры – придётся выплатить риелтору определённую комиссию от стоимости жилья, а значит потратить дополнительные средства.

Через банковскую ячейку

Передача денег через банковскую ячейку – самый популярный способ расчёта на вторичном рынке недвижимости. Поместив деньги в сейф, можно не переживать об их хранении. К тому же арендная плата за весь период оформления сделки от 3-х до 14-ти дней обойдётся приобретателю жилья примерно в 1500 рублей. Доступ к наличным будет у участников сделки, а также у людей, которые указаны в соглашении о купле-продаже. Схема проведения оплаты через банковскую ячейку очень проста:

Приобретатель жилья берёт в аренду у банка сейф и оставляет там оговоренное в договоре количество денег. Помещение денег в ячейку обычно производится в день заключения сделки и в присутствии второго участника сделки. Последний может забрать деньги после выдачи оригинала соглашения о купле-продаже с пометкой, о государственной регистрации. Весь процесс сделки проверяется банком. Если ключ от ячейки потеряется, банк выдаст дубликат только после сверки всей документации. В случае срыва сделки, у приобретателя квартиры есть неделя, чтобы забрать наличные.

У нотариуса наличными

Иногда участники купли-продажи передают наличные за столом нотариуса, у которого подписывают договор. Там же можно проверить на специальном аппарате подлинность и количество купюр. Однако после сделки продавца могут за углом поджидать грабители. Угрозой для покупателя может стать внезапный отказ продавца передавать квартиру в собственность. Поэтому пока на купчей нет отметки о государственной регистрации, не стоит спешить отдавать деньги.

По-другому вернуть потерянные деньги будет очень сложно. Отдавая наличные деньги будет трудно доказать их передачу, если нет расписки или другой подтверждающей документации. А учитывая загруженность судов и коррупционную составляющую, можно вообще не вернуть потраченные деньги.

С помощью аккредитива

Самым безопасным и распространённым способом перевода средств при купле-продаже является открытие аккредитивного счёта. Действует этот способ так:

1. Продавец идёт в отделение банка и открывает там специальный аккредитивный счёт.
2. В соглашении о купле-продаже жилья прописывается, что передача средств будет осуществляться посредством аккредитива. Также там указываются сроки, и как будут проводиться расчёты.
3. Приобретатель квартиры переводит оговорённую в договоре сумму.
4. Когда на документе появляется пометка о государственной регистрации, продавец идёт в банк и просит отдать ему перечисленные деньги.
5. Служащие банка проверяют всю документацию, особенно купчую с регистрационным штампом и выдают деньги продавцу.
6. Стороны подписывают акт-приёма передачи дома или квартиры.

Обычно все траты на открытие аккредитивного счёта возлагаются на приобретателя жилплощади. Комиссия может составить от 0,5 до 3% от общей суммы сделки.

Депозит у нотариуса

Иногда к передаче денег по депозиту подключают и нотариуса. Для этого подписывают специальное соглашение все три стороны: продавец, покупатель и сам нотариус. В тексте соглашения оговаривают все нюансы оплаты. В банковском учреждении открывают специальный счёт, а покупатель оставляет там указанную в договоре сумму. Когда завершается государственная регистрация купчей, нотариус отдаёт продавцу положенные средства. При этом владелец жилплощади должен принести с собой не только саму купчую с отметкой, но и свой паспорт. Когда сделка завершается стороны оформляют справку о передаче денег с депозита нотариуса. Эта справка является легальной заменой расписки продавца.

Когда отдавать деньги

Процесс передачи денег должен осуществляться только после подписания сторонами всех бумаг и регистрации прав нового собственника. Иногда стороны могут инициировать передачу задатка (к примеру, 10-ти процентов от общей стоимости жилплощади). Задаток обычно передают через банковскую ячейку или лично на руки продавцу. Полная сумма денег отдаётся только после оформления всей документации. При размещении средств на аккредитивном счёте или банковской ячейки, продавца не допустят до денег, без убеждения действительности сделки.

Все купюры нужно подсчитывать и проверять специальным банковским устройством. Средства оставляют в сейфе или переводят на счёт только после подписания соглашения и его официальной регистрации. Обязательно заверенное подтверждение получения денег продавцом (справка из банка, от нотариуса или хотя бы расписка).

Выбираем валюту для оплаты

Находчивые риелторы часто пытаются навязать покупателю сделку с привязкой к евро или доллару. Но лучше для расчёта использовать национальную валюту. Особенно это касается сделок с привлечением кредитов. Для продавца также удобнее: нет нужды постоянно высчитывать цену из-за изменения курса иностранной валюты.

Строительные компании, реализующие квартиры в новых домах также используют расчёты в российских рублях. Если стороны всё-таки решили рассчитываться европейской или американской валютой нужно использовать специальное устройство для проверки купюр.

Когда нужна расписка

Когда сделка проходит без участия банка, где можно всегда получить справку или выписку, то обязательно нужно составлять продавцу расписку о получении денег. Расписку пишет своей рукой продавец, а покупатель и свидетелей присутствуют при этом. «Внутри» документа прописывают паспортные данные сторон соглашения, номер договора, даты, а также сумму, полученную за квартиру. Саму сумму указывают цифрами, а в скобочках прописывают словами. Например, 3 млн. рублей (три миллиона рублей).

Заверяется расписка подписью стороны, получившей деньги. Если оплата будет производиться частями, надо будет оформлять сразу несколько таких документов. На самой расписке не допускается зачёркиваний и непонятных слов. Там должно быть чётко расписано когда, сколько и за что передают деньги. По-другому покупатель не сможет доказать, что отдал деньги продавцу.

Частые ошибки при переводе денег

Самой распространённой ошибкой при передаче денег со стороны покупателя является спешка. Приобретатель квартиры отдаёт энную сумму до появления штампа о государственной регистрации в купчей. Добросовестный продавец завершит регистрацию с передачей прав, а мошенник, воспользовавшейся наивностью и спешкой покупателя оставит квартиру себе.

Нередко продавец может исчезнуть после перевода аванса. Поэтому не стоит отправлять аванс, если есть сомнения. Даже если сделка проходит между родственниками, не стоит передавать больше 10% от суммы, до окончания купли-продажи.

Большой глупостью со стороны продавца является занижение цены по договору. Так делают для экономии на налогах и других расходах, например комиссии банка. Остальную часть приобретатель квартиры должен отдать на руки. Но на практике приобретатель квартиры может отказаться от этого условия, получив квартиру по выгодной для себя цене.

Держать ухо востро нужно, если продавец реализует жильё по доверенности. Сейчас часто подделывают этот документ, а хозяева жилплощади и не знают, что её продают. Поэтому, если продавец отказывается знакомить с хозяином квартиры, от такой сделки нужно отказаться.

Также, частой ошибкой при приобретении жилья служит передача денежных средств по договору долевого участия недобросовестной компании-застройщику. Покупая квадратные метры в новостройке, следует тщательно проверять репутацию всех участников сделки. Низкая стоимость жилья должна насторожить: значит, кто-то хочет обмануть.

Когда деньги лежат в банковской ячейке не стоит допускать к ней третьих лиц. Даже если это близкий знакомый. Передавать деньги нужно только продавцу и только после государственной регистрации прав.

Не стоит связываться с продавцами, из квартиры которых не выписаны жильцы. Особенно не нужно браться за сделку, если в квартире зарегистрированы дети. Если продавец выписал детей не законно, они могут обжаловать это решение в суде. И скорее всего чаша весов Фемиды будет на их стороне.

Передавая деньги наличными, лучше это сделать у нотариуса или используя специальное помещение банка. Не нужно отдавать деньги в кафе или прямо на квартире. Так можно остаться и без денег и без квартиры.

Заключение

Расчёт между сторонами важная часть купли-продажи жилья. Чтобы передача денег увенчалась успехом нужно отключить «наивность» и анализировать каждый шаг. Лучше выбирать проверенные способы передачи денег, например открытие аккредитивного счёта или через банковскую ячейку. Если продавец настаивает на передаче средств наличкой на руки, от сделки лучше воздержаться.