Правила обмена ипотечной квартиры на другую
Иногда заемщику требуется обменять квартиру в ипотеке. Ведь целевой жилищный заем выдается банком на длительный период. Срок погашения ипотечной ссуды часто достигает 10, 20, а то и 25 лет. Конечно, за столь долгое время жизненные обстоятельства у получателя кредита могут кардинально измениться. Заключение брака, развод, пополнение в семье, увеличение или, наоборот, уменьшение заработка, смена места работы – все это, безусловно, может изменить планы и дальнейшие намерения залогодателя. Чтобы обменять ипотечную жилплощадь, нужно учесть её залоговый статус.
Содержание
Нужно ли заручиться согласием банка-кредитора?
Так, пунктом первым 37 статьи федерального закона ФЗ-102 от 16.07.1998, регламентирующего отношения ипотеки, четко устанавливается возможность обмена заложенного актива. Физлицо-залогодатель вправе обменять ипотечную недвижимость только в том случае, если кредитор-залогодержатель предоставил на это свое согласие, а соглашением ипотеки не предусматривается иной порядок такого отчуждения. Таким образом, залогодатель вправе владеть (законно обладать) и пользоваться ипотечным имуществом, что предусматривается третьим абзацем первого пункта 1 статьи 102-ФЗ, а распоряжаться данным активом без разрешения банка-кредитора он не может.
Если обмен ипотечного актива был произведен без согласия залогодержателя-кредитора, то есть с нарушением общеобязательных правил, предусмотренных 37 статьей ФЗ-102, банк-кредитор сможет потребовать признания проведенной сделки недействительной или, как вариант, досрочного погашения ипотечного займа с наложением взыскания на заложенный объект. Такое право кредитора-залогодержателя устанавливается нормами 39 статьи 102-ФЗ.
Обмен ипотечной квартиры характеризуется следующими особенностями:
- Обмен жилплощади, заложенной по соглашению ипотеки, подразумевает замену (смену) предмета залога, что означает переоформление ипотечного займа на иной актив. Такая замена осуществляется согласно нормативным положениям 345 статьи Гражданского кодекса (ГК).
- Банк-кредитор вправе разрешить залогодателю смену залога, однако он вовсе не обязан делать это по умолчанию.
- Обмен жилья, пребывающего в ипотеке, выполняется в соответствии с заключенным ипотечным договором и внутренними регламентами банка-кредитора.
- Если в приобретении ипотечной жилплощади гражданина-заемщика участвовала риэлтерская организация, все дальнейшие процедуры, связанные с поиском подходящего покупателя и оформлением менового соглашения, рекомендуется поручить тому же посреднику. Такой подход поможет ощутимо сэкономить время, затраченное для проверки недвижимого актива и продавца.
- Чтобы ускорить обмен заложенного жилья, нужно заранее проконсультироваться с уполномоченным сотрудником банка-кредитора. Клиент получит разрешение на сделку и согласует целесообразный алгоритм её совершения.
- Пунктом вторым 567 статьи ГК устанавливается, что к меновому соглашению соответствующим образом применяются правила и принципы купли-продажи, предусмотренные положениями главы 30 ГК, если это не расходится с правилами главы 31 ГК, регулирующей отношения мены. Сторона менового соглашения считается продавцом актива, подлежащего передаче другой стороне, и покупателем актива, подлежащего принятию у другой стороны в обмен.
Одобрение обмена банком-кредитором: как его получить
Чтобы банк-кредитор одобрил заявленный обмен ипотечной жилплощади, физлицу-залогодателю необходимо обеспечить соблюдение следующих требований:
- В обмен на ипотечное жилье предоставляется только тот недвижимый объект, который существует реально. Этим требованием подразумевается, что у заемщика (залогодателя) не получится заселиться в жилой объект, ещё пребывающий на этапе возведения.
- Большинство кредиторов-залогодержателей требуют, чтобы с момента выдачи ипотечного займа до момента подачи заявки на одобрение обмена прошло минимум 2 года. Однако некоторые банки настаивают на прохождении периода, соответствующего половине срока кредитования.
- Кредитное досье гражданина-заемщика не должно содержать сведений о просрочках.
Другая жилплощадь, которая предоставляется вместо заложенной квартиры, должна соответствовать критериям банка-кредитора. Это касается места расположения объекта (подходящий район), цены нового жилья (она не должна быть дешевле заложенной жилплощади), ликвидности приобретаемой недвижимости (её уровень должен быть достаточно высоким).
Как обменивается заложенная недвижимость: доступные способы
Чтобы обменять недвижимый объект, пребывающий в залоге у банка-кредитора, можно воспользоваться разными вариантами осуществления (оформления) сделки. На практике чаще всего используются следующие доступные подходы:
- Реализовать одно жилье и приобрести другую недвижимость.
- Сменить заложенный актив (предмет залога).
- Взять потребительский заем для выплаты жилищной ссуды.
- Обменять заложенную жилплощадь на иную квартиру путем переуступки.
Реализация одной жилплощади и приобретение другого жилья
Данный подход нередко называют двойной куплей-продажей. Чтобы продать одну недвижимость и купить другую квартиру, нужно осуществить такую последовательность действий:
- Выплатить оставшийся долг по действующему жилищному займу.
- Аннулировать обременение, установленное в отношении заложенного актива.
- Направить заявку на оформление новой банковской ипотеки.
- Изыскать покупателя на жилплощадь, уже освобожденную от обременения.
- Продать старую жилплощадь, оформив соответствующее соглашение.
- Подписать с банком-кредитором новый договор жилищной ссуды.
- Купить новое жилье, оформив надлежащее соглашение.
- Зарегистрировать новую (приобретенную) квартиру в Росреестре.
Как известно, многие граждане, желающие приобрести жилье, не хотят иметь дело с квартирой, заложенной по жилищному займу. Однако в этом случае с недвижимости снимается банковское обременение, что является законным основанием для её последующей купли-продажи. Данный вариант – двойная купля-продажа – идеально подходит, если требуется поменять заложенную жилплощадь на другой недвижимый объект, имеющий меньшую стоимость, поскольку банк-кредитор не пойдет на снижение ликвидности залога.
Смена заложенного актива
Чтобы обменять ипотечное жильё путем замены предмета залога, необходимо соблюсти одно важное требование – передаваемый объект и получаемый объект должны иметь одинаковую стоимость. Соблюдение этого условия обязательно подтверждается банком-кредитором.
Процедура такого обмена выглядит следующим образом:
- Банку-кредитору предоставляется документация на новое (получаемое) жилье.
- Новая (получаемая) жилплощадь оценивается банком-залогодержателем.
- Уточняются и конкретизируются параметры действующей ипотеки.
- Оформляется надлежащее меновое соглашение.
- Оформляется передача нового актива в банковский залог.
- С предыдущего актива снимается банковское обременение.
При осуществлении подобных сделок могут возникать проблемы из-за возможных опасений, связанных с приобретением заложенного имущества.
Оформление потребительской ссуды для выплаты ипотечного кредита
Данный подход к обмену реализуется следующей последовательностью действий:
- На ипотечную жилплощадь находится покупатель.
- В банке оформляется кратковременный потребительский заем. Его сумма должна быть достаточной для закрытия обязательств по целевой жилищной ссуде.
- Ипотека полностью погашается, а с жилплощади, подлежащей передаче, снимается банковское обременение.
- Совершается продажа жилья, подписывается надлежащее соглашение.
- Кратковременная потребительская ссуда закрывается за счет средств, вырученных от реализации квартиры.
- Новая жилплощадь приобретается, оформляется соответствующий договор.
- Приобретенная квартира передается в залог по ипотеке, на неё накладывается банковское обременение.
Обмен посредством переуступки
Залогодатель может поменять ипотечную жилплощадь на другую квартиру путем переуступки заложенного актива или переоформления обязательств по ипотеке на третье лицо. Чтобы осуществить данную процедуру, следует убедиться, что третье лицо – новый заемщик – полностью согласен с условиями действующего договора целевого жилищного займа. Такая переуступка оформляется отдельным соглашением, по факту подписания которого покупатель квартиры приобретает статус заемщика, а продавец данной квартиры, соответственно, утрачивает данный статус.
Новый обладатель (заемщик) получит право собственности на приобретенное жилье по факту регистрации проведенной переуступки в Росреестре. Стороны вправе отказаться от данной переуступки до официальной регистрации перехода прав, направив банку-кредитору надлежащее заявление.
