Оформление договора задатка при покупке квартиры

Для большинства сделок, совершаемых на рынке недвижимости, задаток за квартиру при покупке имеет огромное значение. Продавцы часто настаивают на предварительной оплате, объясняя это рациональными соображениями, в то время как покупатели опасаются отдавать деньги заранее. Однако продажа жилплощади может не состояться без обеспечения, поскольку участникам сделки нужны гарантии. Чтобы избежать спорных моментов и неоднозначных ситуаций, стороны оформляют передачу-получение задатка специальным соглашением.

Задаток при покупке жилья: сущность, целевое назначение

Намереваясь совершить сделку с жильем, стороны часто договариваются о внесении задатка. Речь идет о том, что покупатель квартиры передает продавцу конкретную сумму денег до подписания главного договора. Она считается взносом, подтверждающим готовность приобретателя к совершению предстоящей сделки. Базовые правила оформления и применения задатка в договорных отношениях регламентируются положениями 380 и 381 статей Гражданского кодекса РФ (ГК).

Так, 380 статья ГК (пункт второй) предусматривает, что письменная форма обязательна для такого договора, при этом сумма предварительного платежа не имеет значения. Деньги, переданные приобретателем квартиры, впоследствии учитываются при оплате заключаемой сделки. Иначе говоря, когда главное соглашение купли-продажи будет подписано обеими сторонами, покупатель жилплощади заплатит продавцу оговоренную сумму за вычетом предварительно внесенных средств.

Сторонам сделки рекомендуется заключать предварительный договор задатка, поскольку он выполняет одновременно следующие функции:

• свидетельствует о наличии договорных отношений между продавцом и покупателем конкретной жилплощади;
• подтверждает серьезность намерений обеих сторон – готовность к выполнению обязательств по сделке с квартирой;
• обеспечивает выполнение обеими сторонами обязательств, предусмотренных условиями сделки;
• удостоверяет частичную предоплату, поскольку внесенная сумма засчитывается в оговоренную стоимость жилплощади, являющейся предметом соглашения о продаже.

Как правило, договором задатка определяются конкретные условия, при выполнении которых стороны заключают основное соглашение и, соответственно, совершают сделку.

Задаток при покупке жилья также нельзя отождествлять с залогом. Внесением залога подразумевается, что выполнение соответствующего обязательства гарантируется конкретным имуществом. Как правило, в качестве залогового актива часто рассматривается либо надел земли, либо транспортное средство.

При каких обстоятельствах покупателю квартиры возвращается задаток?

Если субъект, выступающий продавцом жилья, не исполнил свои договорные обязательства, внесенный задаток на законных основаниях возвращается покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, которая нарушила соглашение, компенсирует убытки другой стороне, учитывая при этом сумму внесенного задатка. Такие требования четко предусматриваются 381 статьей ГК (второй пункт).

Невыполнение продавцом жилья обязательств по сделке купли-продажи чаще всего выражается в следующих типичных ситуациях:

• отказался продавать жилплощадь (по любой причине);
• в указанное время не явился для оформления основного соглашения купли-продажи жилья;
• нарушил требования, обозначенные в предварительном соглашении (к примеру, не подготовил документацию, необходимую для совершения сделки);
• когда оформлялся предварительный договор, продавец намеренно предоставил недостоверную информацию (к примеру, скрыл тот факт, что у продаваемой жилплощади имеется несколько законных владельцев);
• по оплате услуг ЖКХ у стороны, выступающей продавцом, имеется непогашенная задолженность (речь идет о долгах по квартире, являющейся предметом купли-продажи), что является препятствием для совершения намеченной сделки;
• жилплощадь пребывает под обременением, поскольку на её территории до сих пор числятся зарегистрированные жильцы, своевременно не выписанные продавцом и, соответственно, законно там проживающие.

Соглашение о задатке при покупке жилья: как составить

Договор задатка при покупке квартиры составляется в том количестве экземпляров, которое соответствует числу участников сделки. Если, например, у продаваемой жилплощади имеются два законных собственника, данное соглашение оформляется в трех одинаковых экземплярах: один – для покупателя, два оставшихся – для каждого из собственников реализуемой квартиры.

В соглашении о задатке при покупке жилплощади необходимо отразить следующие сведения:

1. Информация о сторонах сделки. Указываются персональные сведения о приобретателе квартиры и её продавце. Если у реализуемого жилья имеются несколько владельцев, следует зафиксировать необходимые данные о каждом из них. Для каждого участника следует прописать ФИО, сведения паспорта, адрес регистрации/проживания.
2. Дата оформления/подписания документа. Её нужно четко обозначить, чтобы избежать неоднозначных толкований при возникновении споров.
3. Конкретные сведения о реализуемой жилплощади. Указываются площадь продаваемой квартиры (общая, жилая), её уникальный номер в кадастровой базе, официальный адрес. Помимо этого, могут отражаться иные данные, имеющие значение (к примеру, номер реестровой выписки).
4. Конкретная сумма уплачиваемого задатка. В обязательном порядке она отображается как прописью, так и цифрами.
5. Порядок внесения денежных средств. Нужно четко обозначить, как и когда покупатель квартиры будет передавать продавцу оговоренную сумму денег. Если предусматривается безналичное перечисление, указываются реквизиты банковского счета. Если все деньги передаются наличностью, это также следует четко оговорить.
6. Важно конкретно обозначить, в какие сроки планируется оформить/подписать основное соглашение купли-продажи. Рекомендуется указать предельную дату (например, не позднее 25.05.2019).
7. Ответственность, обязанности и права для каждой из сторон. Как минимум, желательно оговорить, что покупатель должен в указанные сроки уплатить оставшуюся сумму денег по сделке купли-продажи, а продавец – передать жилплощадь в надлежащем состоянии, зафиксированном при осмотре.
8. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). Необходимо уточнить, что конкретно подразумевается под такими обстоятельствами, а также обозначить, как их возникновение повлияет на выполнение соглашения.
9. Дата, с которой начинается действие договора задатка. Как правило, с момента подписания.
10. Все участники подписывают соглашение (с надлежащей расшифровкой).

Дополнительные документы

Чтобы юридическая сила внесенного задатка не оспаривалась сторонами, к соглашению о задатке рекомендуется оформить два дополнительных документа. Первый – предварительное соглашение купли-продажи жилплощади, которое заключается до основного договора. Второй – расписка, удостоверяющая факт получения продавцом денег.

Предварительное соглашение о продаже жилья может включать такие сведения:

1. Общая стоимость продаваемой квартиры.
2. Сумма уплаченного задатка.
3. Схема совершения расчетов по сделке.
4. Перечень документов, необходимых для сделки. Нужно указать, что продавец должен их подготовить до наступления конкретной даты.
5. Перечень имущества, оставляемого в реализуемом жилье. Это могут быть бытовая техника, предметы мебели.
6. Конкретный срок передачи жилья приобретателю (предельная дата).
7. На кого возлагаются затраты по оплате услуг нотариуса и оформления бумаг.
8. Сведения о реализуемой недвижимости.

Расписка должна содержать такую информацию:

1. Сведения обо всех участниках сделки (ФИО, адрес проживания/регистрации, данные паспорта).
2. Констатация того факта, что деньги передаются продавцу в качестве задатка и не являются авансом.
3. Конкретная сумма уплаченного задатка (прописью, цифрами).
4. Подписи участников с надлежащей расшифровкой.

Резюме

Оформление задатка при покупке квартиры подразумевает заключение сторонами надлежащего соглашения. Помимо этого, рекомендуется составить и подписать дополнительные документы, подтверждающие легитимность договора задатка. В данном случае речь идет о предварительном соглашении купли-продажи жилья и расписке, удостоверяющей получение продавцом определенной суммы. Возврат такого взноса покупателю осуществляется на основаниях, предусмотренных 381 статьей ГК.

Похожие публикации

Какие расходы несет покупатель при покупке квартиры