Особенности покупки квартиры с двумя собственниками

Продажа квартиры трудоемкий процесс, в котором участвуют как минимум два лица – продавец и покупатель. В законодательстве РФ прописано, что собственников может быть больше чем один, соответственно возникают вопросы при сделке. В сфере покупки-продажи недвижимости легче всего попасть в руки мошенников. В статье рассказывается основные нюансы, которые вызывает покупка квартиры у двух собственников, также рассматривается вопрос вовлечения в сделку несовершеннолетнего лица и главные факторы риска для покупателя.

Содержание

Главные тезисы при покупке недвижимости с несколькими собственниками

Возникновение вопросов при покупке жилья у двух собственников происходит в случае, когда по документам хозяин один, а на самом деле их может быть больше. Без разрешения дееспособных владельцев продать имущество на законных правах нельзя.

Недвижимость находящиеся в собственности у двух и более лиц происходит в следующих случаях:

приобретение жилья двумя и более лицами;
осуществление приватизации на нескольких людей;
получение наследства на двух и более родственников;
покупка имущества законными супругами.

Законодательством РФ определено, что собственники бывают двух видов:

долевые;
совместные.

Долевая собственность

Долевые владельцы – это полноценные и равноправные продавцы квартиры. В документах на собственность четко прописано соотношение долей каждого человека. Каждый из владельцев вправе продать долю без разрешения остальных, если на это согласен покупатель.

При покупке жилплощади с двумя обладателями необходимо личное присутствие владельцев и соответствующие документы:

договор купли-продажи на недвижимость в долевой собственности;
свидетельство на право собственности или выписка из ЕГРН;
письменное уведомление об отказе на продажу доли, в случае если второй хозяин отказывается от принятия участия в сделке.

Процесс покупки квартиры с долевыми собственниками выглядит следующим образом:

Подготовка документов.
Письменное уведомление одного из владельцев другому о предложении выкупа доли.
В случае отказа найти приемлемый вариант, который устроит участников сделки.
Составить договор с указанием покупателя и двух собственников.
В ситуации отсутствия одного из собственников приемлем вариант предоставления нотариально заверенного разрешения на продажу имущества, тем самым на сделке будут присутствовать только покупатель и один продавец.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Совместная собственность

Законные супруги при покупке имущества автоматически становятся совместными собственниками, в документах на владение имущества может быть указан один владелец. Без согласия второго супруга продать жилье невозможно, сделка будет расторгнута на законных основаниях.

Согласие супруга на продажу оформляется на бланке, который нотариально заверяется.

Договор на продажу имущества заключается один, данные второго супруга не указываются, ставится только подпись при личном присутствии на сделке.

Брачный договор – один из нюансов продажи недвижимости в совместном владении. В договоре четко прописываются права мужа и жены, и единоличный собственник недвижимости.

Наследство, также дает полноценное право пользования одним из супругов, без возможности владения второго.

Доля несовершеннолетнего ребенка – возможные проблемы

Риски при покупке квартиры у двух собственников возникают, если одним из обладателей доли фигурирует ребенок до 18 лет. Для законной сделки продавцу необходимо предоставить официальное согласие государственного органа опеки и попечительства.

Опека проверяет не только продавцов, но также какая именно покупается квартира для ребенка. Рассматривается инфраструктура района, соблюдения долевой собственности и другие важные аспекты. Если покупатель выбрал объект, у которого есть доля несовершеннолетнего ребенка, необходимо затребовать у потенциальных продавцов разрешение органа опеки, без него сделка не будет законной.

Коммунальная квартира – нюансы при продаже

Коммунальная жилплощадь имеет особенности при продаже, которые вызывают определённые риски:

при обычной собственности доли делятся в соотношении, в коммунальной четко прописывается метраж каждого владельца;
обязательным условиям продажи доли в коммуналке – согласие соседей на продажу, документы должны быть оформлен официально.

Недвижимость, находящаяся в ипотеке

Ипотека все больше набирает популярность у населения России, поэтому часто возникает вопрос покупки с этим статусом, который может вызывать беспокойство. В сделки помимо долевых и совместных собственников участвует кредитная организация. В специальном документе банк дает согласие на продажу, с учетом погашения полной стоимости кредита.

В случае если покупатель сам приобретает недвижимость через ипотеку, банк проведет проверку квартиры и снимает обременение с продавца на покупателя.

Приобретение квартиры в строящемся доме

При решении купить недвижимость в строящемся объекте, необходимо осознавать определённый риск, так как собственность у продавца появится только после сдачи дома. Для этого типа сделки необходимо составить договор уступки права требования. И также для законного переоформления понадобится официальное согласие застройщика, который является обладателем квартиры. Если продавец погасил задолженность перед собственником, то предоставляется уведомление, но в случае остаточного долга придется запросить согласие.

Ещё один вид собственности с установленными долями – товарищество. Покупателю придется вступить в сообщество и выплатить паевые взносы, которые определены соглашением с прописанными сроками и суммами. После сдачи дома и выплаты описанных паев, покупатель становится полноправным владельцем имущества.

Договор на продажу с двумя собственниками

Документ подтверждает согласие участников сделки на переоформление собственности. Составляется экземпляры договора в зависимости от количества законных продавцов и покупателей.

В независимости от типа владения договор включает следующие обязательные пункты:

наименование документа, дата и место оформления;
личные данные, с указанием полного ФИО;
описание жилья – способ приобретения недвижимости, основание, месторасположение, площадь, с приведением метража жилых и нежилых комнат, а также доля каждого собственника;
цена недвижимости – общая и разделенная по долям;
права, обязанности и ответственность участников сделки;
отметка о дееспособности покупателей и продавца;
собственноручные подписи участников.

Документы для сделки:

Паспорта участников.
Документы, подтверждающие собственность.
Документы на квартиру (технический, кадастровый паспорт, домовая книга, справки ЖКХ об отсутствии задолженности).
Договор.
Акт передачи недвижимости.
Другие документы в случае дополнительных обременений (ипотека, несовершеннолетний, недееспособный и прочее).

Нотариус

Договор на покупку и продажу жилья составляется в письменной форме или на бланке нотариуса. Если квартира находится в общедолевой собственности сделка оформляется через нотариуса, без этого договор будет незаконным.

По закону совместное владение не требует нотариального заверения согласия на продажу, но для того чтобы избежать проблем покупатели требуют данный документ.

Приобретение квартиры с двумя собственниками может вызвать массу вопросов. Необходимо проверить недвижимость и узнать точное количество владельцев. Уточнить наличие согласия супругов, соседей, отсутствие доли у несовершеннолетнего ребёнка и подтверждение дееспособности покупателя. Нотариальное заверение не обязательно, если покупается жилье у совместных владельцев, но грамотный юрист по закону проверит необходимую информацию, что даст гарантию 100% легальности сделки. Ипотека, строящийся дом, коммуналка и другие обременения не помеха для покупки имущества, но необходимо тщательно проверить возможность проведения сделки, чтобы в дальнейшем избежать проблем при переоформлении собственности. Покупка квартиры ответственный шаг для гражданина, знания законодательства и привлечение профессионального юриста в лице нотариуса позволит провести сделку быстро и без проблем.

Поделиться с друзьями: