Как перевести апартаменты в статус жилой недвижимости

Законодательство РФ допускает перевод апартаментов в жилое помещение. Но на практике, получить недвижимость в разы дешевле оказывается невозможно или достаточно проблематично. Данная процедура осуществима при соблюдении ряда условий и предоставления необходимого пакета документов.

Что такое апартаменты и для чего их переводить в жилую недвижимость

Апартаменты представляют собой нежилые помещения, значащиеся по документам в качестве зданий гостиничного типа или объектов общественного значения. Их отличительная особенность от квартир – частичное отсутствие необходимой инфраструктуры и коммуникаций. Например, это могут быть гостиничные номера, пригодные для проживания. Но по факту в них могут отсутствовать внутренние элементы, такие как кухня, ванная комната, относительно благоустройства – нет детских площадок, стоянок для машин и т.д. Проживать в подобных условиях никто не запретит, но вот прописаться, здесь не получится.

Невозможность постоянной регистрации, это одна из причин необходимости переоформления недвижимости из статуса апартаментов в категорию жилой недвижимости. К другим факторам, обосновывающим данную потребность, относятся:

• стоимость. Цена на апартаменты на 20-30% ниже, чем на квартиры;
• разница в оплате ЖКУ. Для нежилых помещений применяются расценки как, для коммерческих площадей, а это существенно дороже, чем оплата коммунальных услуг жилого фонда;
• высокий налог на имущество. Переплата по сравнению с квартирой может достигать 50-200%;
• при покупке нежилой собственности не предоставляется право на получение налогового вычета;
• неприспособленность апартаментов к проживанию, в связи с частичным отсутствием необходимых условий (отопления, санузла, детских площадок и т.д.).

На практике, не всегда удается решить весь спектр проблем, например, из-за планировки здания, или отсутствия подведенных к нему коммуникаций. Поэтому не всегда перевод в жилое помещение представляется возможным.

Условия перевода

Согласно ЖК РФ ст. 22 (п. 4) и Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 21.08.2019), для того, чтобы процедура перевода апартаментов жилой фонд состоялась необходимо соблюдение определенных требований:

• недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
• апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
• дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
• концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
• несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
• наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
• помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
• здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;

Состояние прилегающей инфраструктуры не зависит от собственника, а пункт по поводу соответствия апартаментов квартире можно попытаться решить с помощью перепланировки. Отсутствие кухни и отопления – главные проблемы, ванна и туалет чаще всего есть.

Примерные требования для помещений, предполагающих постоянное проживание:

В результате, удовлетворение всех перечисленных требований необходимо для обеспечения условий безопасного проживания человека на постоянной основе, в соответствии с нормами, предусмотренными нормативно-правовыми актами.

Алгоритм действий для осуществления перевода апартаментов в жилую собственность

Для того, чтобы перевести апартаменты в жилой фонд, необходимо:

1. Проверить объект на соблюдение всех требований в соответствии с законодательством.
2. При необходимости перепланировки, согласовать процедуру с соответствующими органами (жилинспекцией, БТИ).
3. Произвести перепланировку и получить новый техпаспорт на помещение.
4. Подготовить требуемый пакет документов.
5. Оформить заявление на перевод.
6. Подать документы в органы местного самоуправления (через МФЦ, портал Госуслуги).
7. Дождаться решения и комиссии и получить подтверждающие документы.
8. При положительном исходе, подать заявку на внесение изменений в Росреестр.
9. Получить выписку из ЕГРН, свидетельствующую о приобретении нового статуса жилья.

Для того, чтобы правильно завершить перевод собственности, могут понадобиться консультации специалистов, касающиеся юридической стороны вопроса и оценки технических критериев помещения.

Необходимые документы и сроки

В соответствии со ст.23 ЖК РФ, для перевода апартаментов в жилую недвижимость необходимо предоставить в администрацию следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• паспорт заявителя (копия);
• документы на право собственности;
• техпаспорт помещения;
• поэтажный план строения, в котором находится заявленная площадь;
• проект перепланировки (если есть необходимость);
• протокол общего собрания собственников дома, на котором принималось решение о переводе в жилой фонд;
• согласие каждого собственника, примыкающих к передаваемому помещению, жилых площадей.

Орган местного самоуправления не должен требовать документов, не предусмотренных нормативно-правовыми актами, регламентирующими порядок перевода помещения из нежилого в жилое. Заявителю выдается расписка, удостоверяющая факт передачи пакета документов на рассмотрение.

Решение о переводе (или отказе) собственности в жилой фонд должно быть принято в течение 45 дней, с момента предоставления документов в соответствующие органы. Не позднее, чем через 3 рабочих дня после вынесения заключения, уполномоченный орган обязан уведомить заявителя о принятом решении, направив ему соответствующий документ.

Варианты решения вопроса в случае отказа в переводе

Выполнив все требования, необходимые для изменения статуса жилплощади, заявитель может столкнуться с отказом. И не всегда такая резолюция вызвана проблемами с техническим состоянием объекта. Чиновники неохотно принимают решения о переводе апартаментов в жилое помещение, так как они берут на себя ответственность за безопасное проживание граждан на переоформленной собственности. К тому же законодательство не в полной мере регламентирует процедуру.

В некоторых ситуациях, решить вопрос в свою пользу можно подав иск на администрацию. Как показывает судебная практика, уполномоченные представители при вынесении вердикта опираются на действующее законодательство, и, если помещение не соответствует техническим требованиям, иск не будет удовлетворен. В случае, если для отказа послужили другие факторы, не имеющие отношение к требуемым нормам, заключение может быть пересмотрено в пользу заявителя.

Пример 1

Гражданин Белов М.В. обратился в суд с иском против администрации, с целью признать отказ в переоформлении апартаментов жилое помещение неправомерным. В качестве основания он представил техпаспорт помещения, в котором была проведена перепланировка и выполнены все требования соответствия помещения техническим параметрам. По итогам рассмотрения материалов разбирательств суд постановил, что действия администрации не нарушают закон. Решение отказать было вынесено из-за не соблюдения требований, которые предъявляются к жилым строениям:

• отсутствует двора и стоянки для машин;
• помещение находится в зоне риска, территория затапливается в период паводков.

Требования безопасности и благоустройства не соблюдаются, следовательно, данное строение нельзя перевести в статус жилого фонда.

Пример 2

Заявитель Матросов Б.В. обратился в суд, требуя признать отказ департамента городского хозяйства незаконным, основанном на наличии задолженности у гражданина за ЖКУ. Сумма неуплаты не предполагает осуществления санкционных действий в виде ареста имущества. В связи с отсутствием в нормативно-правовой базе пункта относительно задолженности за ЖКУ при переоформлении собственности в жилой фонд, суд удовлетворил требования истца. Напомнив, что новый тариф за услуги коммунального хозяйства будет применен только после завершения процедуры перевода. Оплачивать долги заявителю придется по расценкам, примененным к апартаментам.

Несмотря на то, что перевод в жилой фонд разрешен законодательством, сама процедура достаточно сложная и затратная. В случае приобретения такого объекта в погоне за низкой ценой, необходимо просчитать предстоящие денежные расходы, которые могут потребоваться в случае перепланировки и проведении коммуникаций. Для достижения гарантированного результата следует обратиться к специалистам для решения юридических вопросов и консультации по поводу соответствия требованиям, предъявляемым в отношении жилых объектов.

Похожие публикации

Правила перевода нежилого помещения в жилое