Выселение жильцов из сдаваемой квартиры

В целях получения дополнительного дохода многие прибегают к сдаче внаем имеющейся свободной жилплощади. Несмотря на наличие оформленных документов, и действующих норм законодательства выселить жильцов из сдаваемой квартиры при прекращении договорных отношений бывает не так просто.

Предоставление квартиры в аренду: с договором или без договора

Наличие дополнительной жилой площади, с одной стороны, дает ощущение большей стабильности, с другой порождает для собственника новые расходы: платить за содержание жилья и капремонт придется, даже если в помещении никто не проживает. Сдача внаем свободного жилья в подобных обстоятельствах будет, безусловно, оптимальным решением, позволяющим наряду с компенсацией затрат на содержание получать стабильный дополнительный доход.

Вместе с тем, получение физлицом дохода влечет для него возникновение обязанности уплачивать с него НДФЛ. Именно этот момент чаще других становится основным при принятии решения: заключать договор найма или нет. При этом, отсутствие письменного документа по условиям найма обладает только одним достоинством: возможностью уклониться от взимания подоходного налог. Как правило, устные договоренности используются при предоставлении жилья в аренду родственникам или хорошим знакомым.

При этом все отношения между арендаторами квартиры и ее владельцев регулируются исключительно устными договоренностями. Это касается и процедуры выселения, которая заканчивается сменой замков на входной двери, хотя такие действия нельзя отнести к законным. Однако в случае сопротивления со стороны квартиросъемщиков и их отказа выселиться в добровольном порядке приходится привлекать полицию. В связи с этим целесообразнее письменно фиксировать в договоре все условия пользование предоставляемого для возмездного проживания имущества.

Наличие договора защищает не только владельца жилья, но и квартиранта, которого просто так выдворить, с учетом того, что он соблюдает все условия договора, будет сложно. Если срок договора не закончился, то делать это придется в суде с достаточно вескими основаниями для выселения, подкрепленными доказательствами.

Наиболее частые основания для выселения

Под выселением подразумеваются действия принудительного характера с целью освобождения помещения от присутствия посторонних лиц. Как правило, предпосылками для начала процедуры выселения служит нарушение договоренностей или просто непорядочности квартиросъемщиков. Основанием для выдвижения требования съехать могут быть:

• нарушение заранее оговоренных условий, независимо от того включались ли они в договор или были только в устной форме;
• посягательство на права и свободы других жильцов дома (п. 4 ст. 687 ГК), здесь имеются ввиду всевозможные конфликты с соседями: шум в ночное время, несоблюдение правил пользования общим мусоропроводом и т.д.;
• использование жилого помещения не по назначению (пересдача другим квартирантам, использование для предпринимательской деятельности);
• несоблюдение условий эксплуатации жилья, приводящее к ухудшению его состояния, нарушению требований к его санитарному состоянию;
• уклонение от своевременной оплаты стоимости аренды и коммунальных услуг в течение 2-х месяцев подряд, а при долгосрочном (свыше года) договоре – более 6 месяцев;
• желание собственника досрочно расторгнуть заключенный договор.

Если квартиросъемщик съезжает сам, по своим личным мотивам, либо по договоренности с арендодателем, как правило, ни один из указанных пунктов не возникает. Подобный вариант развития событий рассматривается как добровольное прекращение договора найма. При этом в ситуации с принудительным выселением могут возникать различные обстоятельства, несколько усложняющие весь процесс.

Процедура выселения при наличии договора

Самоуправство в отношении квартирантов с договором недопустимо, даже в случае, если они нарушили какие-либо из его условий. Ни о какой смене замков, угрозах применении силы или психологическом давлении не может быть и речи. За это предусмотрена уголовная ответственность. Связано это с тем, что при заключении письменного соглашения наниматели находятся в помещении на законных основаниях и выселить их может только суд.

Поэтому, при выявлении фактов явного несоблюдения положений подписанного сторонами договора, собственнику нужно документально их зафиксировать для дальнейшего использования в процедуре выселения.

Нужно понимать, что судебные процессы по подобным делам могут занимать довольно длительное время, в течение которого квартиранты будут продолжать проживать в квартире. Для ускорения процедуры нужно своевременно собрать следующие документы:

• свидетельство на собственность или выписку из ЕГРН подтверждающее право владения жильем;
• подписанный сторонами договор найма;
• документальные доказательства фактов нарушения условий договора: (экспертное заключение, показания свидетелей, фотографии и т.д.).

Кроме того, до начала процедуры выселения арендодателю нужно:

• вручить нанимателю под роспись уведомление о выселении;
• если жильцы отказываются получать документ, пригласить 2 свидетелей и в их присутствии зачитать его текст. Приглашенные свидетели должны будут зафиксировать своими подписями факт оповещения о выселении;
• допустимо отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением.

Если собственник просто желает больше не заключать договор с нанимателем, ему нужно передать уведомление не позднее, чем 3 месяца до окончания срока его действия. Передача уведомления, не означает, что в итоге квартирант съедет, возможно, что в результате переговоров ему удастся найти приемлемое для обоих решение проблемы и остаться проживать в квартире и дальше. Если желание расторгнуть договор связано с неоплатой счетов и арендной платы, нужно передать квартиросъемщику в аналогичном порядке претензию с требованием погасить долг.

Как обратиться в суд?

После того, как все вышеуказанные шаги выполнены, составляется исковое заявление, которое вместе с собранными документами передается в суд. В нем обязательно должна присутствовать следующая информация (ст. 131 ГПК РФ):

• наименование судебного органа;
• идентификационные данные квартиросъемщиков и арендодатлей: ФИО, адрес регистрации;
• ссылка не реквизиты заключенного договора;
• нарушения, которые послужили основанием для требования о выселении: отсутствие оплаты, несоблюдение правил эксплуатации;
• обоснованные требования к суду в части прекращения договора найма, принудительного выселения арендаторов, взыскания с них имеющейся задолженности.

При подаче заявления нужно будет также заплатить госпошлину в сумме 300 руб. и приложить к нему квитанцию об оплате. После этого, судья назначает дату слушаний и начинается процесс, по итогам которого квартиранты будут принудительно выселены. Если жильцы не освобождают квартиру в оговоренный в решении суда срок, к делу привлекаются судебные приставы. Они приезжают на место и начинают процедуру принудительного освобождения жилья от посторонних. Делается опись имущества, составляется соответствующий акт. Если квартиранты отказываются вывозить вещи, они перевозятся на специальный склад, с которого могут быть выданы выселенному лицу только после оплаты услуг хранения.

При этом сохранность имущества обеспечивается только в течение 2 месяцев, после чего оно реализуется для компенсации затрат на обеспечение его сохранности, а оставшаяся сумма передается владельцу.

Обстоятельства, усложняющие процесс выселения

Не стоит регистрировать арендаторов по месту пребывания, а тем более постоянного проживания. В подобных случаях и при условии отсутствия у них другого жилья выселить их будет крайне сложно.

Кроме того, суд при вынесении решения о выселение будет учитывать, что семья проживающих признана многодетной и малоимущей, при это у нее нет иного жилья. Предоставление помещения для проживания родственникам может также сделать процесс выселения проблемным. Были прецеденты, когда суд обязывал владельцев квартиры предоставлять ее для проживания таких лиц на срок до года. Условием для такого решения может стать отсутствие средств на съем другого места проживания и при наличии работы в населенном пункте, где расположен дом. Таким образом, окончательное судебное решение может быть чрезмерно затянутым по времени.

Наличие у снимающих квартиру несовершеннолетних детей также может стать смягчающим фактом при рассмотрении судом, даже если они не платят за жилье на протяжении длительного времени. Помимо этого попытка избавиться от квартирантов зимой, также может быть немного сложнее, так как суд иногда принимает факт предъявления иска в период отопительного сезона в качестве смягчающего обстоятельства для жильцов. Следует оговориться, что прямо на законодательном уровне нет указания на то, что необходимо учитывать эти обстоятельства при рассмотрении дел, тем не менее, суды могут принимать их во внимание.

Если договор не заключался: как заставить нанимателей съехать?

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма заключается в обязательном порядке в письменной форме, никакие устные договоренности законной силы не имеют. Таким образом, формально жильцы без договора не имеют права пребывать в квартире собственника. Арендодатель в таких условиях может их выселить из квартиры в любой момент. Доказать свои права в суде наниматель сможет только имея свидетельства заключения устной договоренности (например, аудифайл с записью беседы), но подобная практика имеет место в крайне редких случаях.

Параллельно с этим, отказ от составления договора несет для собственника множество рисков:

• квартиранты могут съехать без предупреждения, оставив существенные долги по коммунальным платежам и за проживание;
• отсутствие законных оснований для взыскания долгов или ущерба причиненному имуществу вследствие небрежного использования.

Если жильцы отказываются съезжать, владельцу квартиры достаточно прийти в отделение полиции и написать заявление о том, что его жилплощадь занята неизвестными ему лицами. Либо выяснив, когда нерадивые арендаторы будут дома, прийти в квартиру и вызвать наряд полиции. Единственное невыгодное обстоятельство в подобной ситуации для собственника, как уже было сказано выше, невозможность взыскать впоследствии задолженность с квартиросъемщиков, если они не платили длительное время.

Вполне вероятна ситуация, когда наниматели самовольно, без ведома арендодателя, меняют замки в квартире. При этом собственник даже не может попасть в свою квартиру. В подобных обстоятельствах нужно предпринять следующие шаги:

1. Взять паспорт и документ удостоверяющий право собственности на жилье.
2. Связаться с МЧС и органами полиции.
3. Произвести вскрытие замков с участием представителей обеих указанных служб.

При выселении жильцов без договора факт наличия у них несовершеннолетних детей, отсутствия доходов и иного места для проживания, зимнего периода времени не будет иметь совершенно никакого значения.

В заключении, скажем, что лучше не доводить конфликтную ситуацию до крайности и при возможности решить вопрос мирно. Так, например, в случае длительной неуплаты можно заключить допсоглашение к договору о его расторжении, об освобождении квартиры и последующем погашении долга. Аналогично и при наличии устной договоренности, можно в письменном виде закрепить обязательства арендатора выполнить все требования владельца жилого помещения. Возможные судебные разбирательства, как правило, достаточно длительны по времени, требуют больших моральных и материальных затрат от обеих сторон.